本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求仍有增长空间。中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。短期来看，进入3月后，楼市成交量有所收缩，节后需求增长的持续性不强，购房者观望情绪仍然较重，“金三银四”传统旺季的市场表现还有待观察。根据全国两会政府工作报告的相关部署，下阶段政策将聚焦于化解房地产领域风险，特别是房企债务违约风险，同时需求端政策也有望发力。整体来看，托举并用仍是当前房地产市场调控的主基调，期待政策的进一步加码。此外，住建部部长倪虹强调：“现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府扛起责任”，预计各地方政府将在“因城施策”框架下进一步调整相关行政限制，为改善性住房需求的释放提供政策支持。
　　本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）3月5日，李强总理作政府工作报告。报告指出：更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。（2）住建部部长倪虹指出：关于落实好《政府工作报告》所部署的任务，将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作。（3）3月8日，上海市人民政府办公厅印发《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，方案提出优化居住服务消费供给。
　　本周商品房与土地市场重点高频数据：本周商品房成交量同环比均明显下降，土地成交面积与溢价率均环比下降，市场整体热度仍然偏低。2024年3月4日至3月10日，30大中城市商品房周度成交面积为122.94万平方米，环比减少22.74%，同比减少58.77%；100大中城市成交土地面积环比减少40.07%，同比增加32.42%，土地需求同比明显增长主要是由于去年同期基数较低；100大中城市成交土地溢价率为1.55%，相比上一周下降1.66pct。
　　投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售或将趋稳，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，龙湖、金地等部分被列入房企融资“白名单”的头部民企的信用风险有望得到缓解。
　　风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。