城投宽庭REIT是国内第五只上市的保租房REIT，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司（实际控制人为上海市国资委），底层资产为位于上海市杨浦区的江湾社区项目和光华社区项目（合称“保租房项目”），区位优越，运营稳定。
　　1）从出租率看：截至2023年9月30日，保租房项目整体出租率为93.0%，已进入稳定运营状态，有望实现长期稳定收益。
　　2）从租金角度看：截至城投宽庭REIT招募说明书定稿时点，江湾社区和光华社区平均租金分别约为132.31元/月/m2、136.88元/月/㎡。
　　3）从租户结构看：截至2023年6月30日，江湾社区已出租的租赁住房中个人租户和企业租户占比分别为94.8%、5.2%；光华社区已出租的租赁住房中个人租户和企业租户占比分别为99.2%、0.8%，现金流来源合理分散。
　　4）从财务角度看：截至23年6月末，保租房项目总资产账面价值为27.7亿元，其中投资性房地产账面价值26.1亿元，占总资产的94.5%。预计2024年保租房项目营收有望达到17861万元，实现稳健增长。
　　5）从估值角度看：截至2023年6月末，保租房项目资产评估价值为30.53亿元，预计2024年分派率为4.28%。
　　目前国内五只保租房REIT的底层资产分布于北京、上海、深圳、厦门，共涉及14228套保障房房源，资产估值合计约76.86亿元，P/FFO介于20-26倍间。
　　1）经营情况横向对比：2023年，五只保租房REIT底层资产出租率最高的REIT为中金厦门安居REIT（99.83%），其余保租房REIT出租率都保持在90%以上；各季度平均收缴率处于95.3%~100%区间，现金流回收保障度较高。
　　2）财务情况横向对比：2023年，五只保租房REIT预计实现营业收入合计41259万元，预计可供分配金额合计35393万元，其中营收和可供分配金额规模最大的为国泰君安城投宽庭保租房REIT，其余四只REIT营业收入介于5491万元至7841万元之间，累计可供分配金额介于5110万元至6076万元之间。
　　3）盈利水平横向对比：2023年，五只保租房REIT预计实现EBITDA共31099万元，其中EBITDA规模最大的为国泰君安城投宽庭保租房REIT，EBITDA率最高的为中金厦门安居REIT（95.3%）。
　　4）估值横向对比：以2023年各REIT累计创造的可供分派现金流和截至2024年3月8日的基金总市值为基础计算，五只REIT的P/FFO估值介于20至26倍之间，较合理反映了保租房资产的隐含投资回报周期，各REIT的估值水平较为接近，其中估值水平较低的为华夏基金华润有巢REIT（20.2倍），估值水平最高的为华夏北京保障房REIT（26.0倍）。
　　投资建议：当前，我国正加快推进房地产发展新模式建立，政府不断完善“保障+市场”的住房供应体系，保障房市场有望迎来快速发展，保租房作为保障城市新青年、新市民等群体刚性住房需求的重要住房供给产品，租金具备高性价比，市场需求量较大，具备稳定运营基础，投资价值日益显现。同时，我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，预期后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至房地产长租公寓等领域，考虑到公募REITs发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人（管理人）主体优质可靠的标的，包括万科A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。
　　风险分析：产业政策及行业管理风险，保租房项目公允价值下跌风险，租赁住房税收优惠政策风险，市场经营风险及资产处置风险等。