本报告导读：
　　公司预计2023年归母净利润同比下滑45%~50%，主要源自开发业务收入和毛利率的下滑，预期随着住宅扰动的下降，非住业务将助力公司业绩企稳回升。
　　摘要：
　　公司发布业绩预告，预计2023年归母净利润同比下滑45%~50%至122~134亿元，维持增持评级。2023年受行业承压的影响公司业绩走弱，预期随着住宅扰动的下降，更为稳健的非住业务类型将推动公司经营趋于平稳，进而带来业绩的企稳回升，因此调整公司2023~2025年业绩增速至-46.8%、2.2%、5.1%，调整公司2023~2025年EPS至1.92元、1.96元、2.06元（原4.05元、4.33元、4.81元），维持增持评级。
　　开发业务面临结算收入和毛利率的双重下滑压力，且此为2023年业绩走弱的根本原因。2023年公司开发业务整体表现为销售规模下滑、价格承压：全年公司合约销售面积1080万方、销售额1735亿元（人民币，下同），分别同比下滑17%、14%；销售均价为16070元/平方米，与2018~2022各年均价相比处于低位。另外，近几年公司拿地逐步向一二线核心城市聚焦，相关项目杠杆率较低，预期随着以上项目逐步进入结算阶段，将带来毛利率下探的压力。
　　持续深化业务调整，2023年运营和服务收入同比上涨6%至249亿元，对开发业务的收入依赖逐步降低。公司强调多航道协同发展，非开发业务对业绩贡献占比提升，具体来说，2023年运营业务收入为129亿元（不含税，下同），服务业务收入为119亿元，合计收入同比上涨6%。
　　持续践行审慎的负债管理模式，预期将受益于房地产融资支持政策的逐步推进。公司在债务管理上选择主动压降负债规模并优化债务结构，例如3月8日公司提前兑付总规模约为46亿元的商业资产支持专项计划。另外，公司持有大量优质商业资产，以天街系列为代表，在经营性物业贷款管理的新政策下，预期能够获得更多的资金支持以补充流动性。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，其他转型业务发展不达预期。