2023年公募REITs底层资产基本面整体修复，2021年发行个券业绩同比显著增长，2022年及之后发行个券业绩目标完成比例整体有提升，但REITs二级市场表现整体弱于股债，市值规模有所收缩。
　　展望2024年，基本面层面预计能源/保租房/环保整体保持稳健，产业园/仓储部分区域去化压力仍在，高速修复持续亦有分化。1）高速公路：交通量预计回归平稳增长，客运修复空间仍大，重点关注路网变化影响与具体客群需求修复。2）产业园：行业去化压力犹在，区域供求及租约结构托底整体风险。3）仓储物流：区域供需表现分化，关注优质区位资产。4）生态环保：量上稳健运行有保障，价上后续调整有空间。5）能源：预计2024年电力消纳仍有保障，支撑业绩稳健运行，但短期供给宽松下部分区域电价或将承压。6）保租房：供不应求格局整体不变，关注租金折扣相对较小的资产价格变动及潜在竞争。7）2024年解禁规模较2023年有所缩减，且以原始权益人及其关联方解禁为主，对应抛压有望得到减轻。
　　估值层面，政策持续发力缓解流动性痛点，行业生态预计持续改善，估值中枢有望上行。目前REITs市场流动性仍为较大痛点，政策持续发力为公募REITs引入资金来源，在会计新规利好落地情况下，2024年多元增量资金实质入市值得期待，流动性问题有望得到一定改善，有助于提高市场稳定性和对配置型资金的吸引力。
　　自2月9日以来，受益会计新规利好落地的市场情绪上扬，叠加无风险利率走低等因素，REITs市场迎来大幅上涨行情，且交易显著放量。当前点位性价比或已至合理区间，一季度或上半年业绩增量信息可能对REITs市场走势产生明显影响，部分个券市值较募集规模溢价明显，但在未来高息资产相对稀缺环境下，REITs股息率仍具比较优势，部分板块仍存高性价比个券。
　　建议优选经营具备一定韧性、超预期负面信息风险较低、原始权益人主动管理能力较强的个券，并结合保守场景下测算的时点绝对估值或收益率水平进行择券。当前以产业园、仓储为代表的部分行业结构性供需失衡压力仍在，REITs短期负面业绩指标对市场长期信心扰动仍然显著，但另一方面，原始权益人及运管机构对资产的主动运管能力、资源倾斜力度，及维护二级市场价格稳定的行为亦使部分个券的经营业绩及二级市场表现产生分化。特许经营权REITs分红中隐含部分还本资金，收益水平可参考IRR指标。产权REITs中部分板块面临经营波动压力，我们认为可以在关注年化派息率、P/NAV等估值指标的同时通过估算短期和长期可供分配金额增长率下限对应的绝对估值，评估REITs市值安全下限。
　　风险提示：数据计算及统计偏差风险；行业流动性风险；行业政策风险；基础设施基本面改善不及预期风险；资产经营管理风险。