事件：2024年3月5日，十四届全国两会在京顺利召开，听取国务院总理李强关于政府工作的报告，我们认为与房地产行业相关内容有以下几点值得关注：
　　行业定位：“房住不炒”暂未出现。自2018年起，两会工作报告多次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”行业定位，但2023年、2024年并未在工作报告中提出，我们认为“房住不炒”已成为行业基本制度和长效机制的一部分，在实际工作中已经成为准绳。
　　供给侧：1）“标本兼治”化解房地产风险，压实各级责任。2024年1月12日，住建部与金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称“通知”）要求分管住建的地方领导作为房地产融资协调机制组长、明确白名单相关制度、设立融资绿色通道，并形成以季度为单位定期汇报。我们认为本次两会重申对于行业风险的稳妥处置，是对23年中央经济工作会议以及上述《通知》内容的继续落实，预计后续工作在责任层层压实的基础上能够更有效地开展和落实。
　　2）一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，涉及5349个项目房地产项目“白名单”的推送。我们认为，对比22年11月出台的“金融16条”，民企、混合制所有企业有望在项目层面上获得更多支持，有助于不同类型企业后续盘活资金和提升资金使用效率。
　　需求侧：1）“满足刚性和多样化改善性需求”。自2023年7月政治局会议首次提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，各地相继落实调整优化差别化住房信贷政策。具体来看，从23年8月底9月初一线城市“认房不认贷”落地、11月底至12月中调降首付比例并优化普宅标准，到24年1月限购政策陆续放开，需求端政策不断释放利好。我们认为当前购房成本已经降至低位，随着一线城市限购政策陆续打开，部分前期受政策调控而压制的刚需和改善性需求有望得到释放，需求端政策或有继续调整优化的空间。
　　2）积极推进新型城镇化。中长期来看，我国城镇化还有很大发展提升空间，随着23年12月和24年1月PSL的持续发放以及首笔城中村改造专项借款的落地，我们认为后阶段改造工作有望加速推进并在年内形成实物工作量，同时亦将为住房需求提供重要支撑。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业基本面下行风险。