报告核心观点
　　存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历2023年回调后，配置价值凸显，同时随着REITs权益属性的明确，流动性有望改善。高速REITs作为上市只数较多、业绩明显修复、绝对分红相对较高的一类，今年以来价格走势稳健，可关注其中业绩明显修复、分派率较高、价格下跌带来边际安全性较高的项目。同时，一级市场方面，近期公募REITs市场“扩面提质”不断推进，可关注高股息、估值稳健新项目配置机会。
　　资产荒+高股息+权益属性明确，REITs春节以来表现突出
　　截至2024年2月23日，以市值测算2023年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs23年全年累计平均分派率为9.16%，而产权类REITs23年全年累计平均分派率为5.02%。存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下，公募REITs等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。今年以来，高速公路和环保类等业绩可预见性和经营稳定性较强的板块走势更好，价格表现更加抗跌，特许经营权类走势表现整体优于产权类。同时会计新规明确REITs权益属性，有助于调和REITs长期资产配置与机构行为考核短期化的矛盾，改善流动性。
　　收费公路项目分析框架，关注路产区位与成长性
　　收费公路项目的盈利增长主要来自：1）经济增长驱动通行费收入提升；2）贷款逐步归还使财务费用下降。引起盈利波动的要素还包括：1）路网变化和收费标准变化引起的收入波动；2）维修周期引起的付现运营成本波动。在影响盈利的诸多要素中，成本端相对可控并且可预测；收入端需要着重分析区域经济增速、路网规划和收费标准。公路估值方面，PE和现金分派率指标对于特定经营期限不同的资产并不可比，IRR更可靠。投资者将REITs的IRR与债券回报率进行比较，可以根据债市波动做出REITs投资决策；在考虑不同项目风险差异后，REITs项目的IRR可以进行横向比较。
　　高速公路REITs经营情况
　　23年已上市高速公路类项目持续修复，通行费收入同比多数上升，在国内新旧动能切换背景下，货车占比较高的高速修复预计较慢，客货比较高的高速公路，收入表现相对亮眼，如平安广州广河、浙商沪杭甬、华夏越秀高速、苏交控等。从通行费收入预期完成率来看，部分项目2023年全年累计完成率不及预期，后续或将下调通行费收入预测。我们以中债估值IRR为基础，根据评估报告计算通行费收入复合增速，在保守情况下，分别考虑未来收入零增长、增速为1%、增速为2%等情形下的估值收益率情况。若保守情况下，估值收益率仍能满足投资回报要求，则说明价格存在低估，可适当增配。
　　高速REITs发售情况
　　公募REITs市场“扩面提质”不断推进，从高速REITs历史发售来看，战投比例均处于70%-80%之间，机构自营和保险资金对高速REITs的认购热度较高，已上市的高速REITs中机构自营认购比例在3.5%-16%，保险资金认购比例在0%-11%，认购价多处于询价区间的45%左右。近期待询价新项目易方达深高速REIT战投比例达80%，流通份额较低，仅占20%，且发行规模较小。从打新收益来看，22年以来高速类项目打新收益均较低，主要系基本面不及预期、二级价格偏弱影响。未来随着新上项目增加、REITs高分红配置性价比提升，可关注其中高分红、估值稳健、业绩稳定的项目。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险，高速路网分流。