5年期以上LPR超预期下调。2月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）。5年期以上LPR下调25bp至3.95%，1年期LPR维持3.45%不变。上一次下调5年期以上LPR是在去年6月。去年8月1年期LPR下调了10bp，5年期以上LPR维持不变。此次5年期以上LPR下调幅度超过去年8月1年期LPR降幅，也是历史上LPR下调幅度最大的一次。（图表1）
　　1年期LPR、MLF和公开市场利率维持不变，体现支持实体经济的同时兼顾内外均衡的货币政策意愿。此次5年期以上LPR下调的同时，1年期LPR维持不变。并且，年初以来央行尚未下调MLF和公开市场操作利率。目前美联储尚未开启降息周期，国内政策利率低于美国等发达经济体利率水平，国内短端利率维持不变有助于维护人民币汇率稳定。下调5年期以上LPR引导长期贷款利率下行，有助于进一步降低实体经济融资成本。
　　去年底银行已下调存款利率，加上近期超预期降准，此次LPR利率下调不会给银行净息差造成太大压力。5年期以上LPR主要影响个人住房贷款利率和企业中长期贷款利率。主要上市银行5年期以上贷款占比不到四成（图表2），预计5年期以上LPR下调25个bp影响银行贷款加权平均利率9个bp左右。2月5日央行降准0.5个百分点，去年底商业银行下调存款利率（图表3），已经为商业银行节约了负债端成本。综合考虑，预计此次LPR降息对商业银行净息差影响有限。
　　下调5年期以上LPR有助于稳定房地产市场，往前看政策利率仍有进一步下调可能。去年下半年以来，房地产政策进一步放松，包括实施认房不认贷、降低首付比例、下调存量房贷利率、放松限购等一系列政策措施。但是房价仍在下跌，并且环比跌幅有所加大（图表4）。年初以来，30大中城市商品房成交仍然弱于去年同期（图表5）。5年期以上LPR降息有助于降低购房者负担，但是房地产市场需求能否企稳仍待观察。4月份将公布1季度经济数据，如果经济下行压力加大，政策利率仍有可能再次下调。
　　风险提示：房地产市场继续下行