报告导读：
　　1月销售回落明显，销售规模回落至2017年水平；公司核心城市换仓成果显现，销售均价同比提升6.5%。
　　投资要点：
　　业绩符合预期，维持增持评级。2023年公司实现营业收入3471亿元，同比增长23.5%，实现归母净利润120亿元，同比减少34.4%。公司增收不增利，维持2023~2025年EPS分别为1.01/1.09/1.24元，鉴于当前供给端和需求端政策同时发力，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级，维持目标价20.66元。
　　1月销售回落明显，销售规模回落至2017年水平。2024年1月，公司实现签约面积119万方，同比减少35.4%；实现签约金额203亿元，同比减少31.2%。1月公司销售回落明显，低于疫情2020年同期水平，销售规模回落至2017年水平。后续尤其是一线城市政策会逐步放开，等待销售的企稳。
　　公司核心城市换仓成果显现，销售均价同比提升6.5%。当前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。在城市的选择上，一个明显变化是积极换仓核心城市，1月销售均价17107元/平米较2023年同期16062元/平米提升6.5%，为后续业绩增长奠定了基础。
　　未来两年现金分红率翻倍，股息率上升至4.7%左右。公司2024年度至2025年度现金分红率从过去的不低于20%提升至不低于40%，预计2024年股息率将提升至4.7%左右。
　　风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。