一句话逻辑：保利发展是大湾区土储充足的龙头房企，充分受益广州新政。
　　超预期逻辑：
　　1）广州放松限购，保利发展广州旧改储备充足
　　2024年1月27日广州市发布《进一步优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确优化调整限购政策，提出在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。我们认为，广州作为首个将改善型住房全面放开的一线城市，政策出台的速度和力度超过我们原有的预期，这显示了政策企稳房地产的决心。
　　根据梅云汐咨询的数据，保利发展拥有8个已确权旧改土地储备项目，占地面积为514万平；已签订意向合作旧改土地储备2个，占地面积195万平，在广州市旧改储备中名列前茅。我们认为，广州新政叠加三大工程推进，保利发展作为总部设立在广州且大湾区土储充裕的头部央企，将充分受益政策利好。
　　2）央企市值管理拟纳入考核，保利发展做表率
　　1月24日，国务院新闻办公室新闻发布会提出，国资委将进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核，引导央企负责人更加重视所控股上市公司的市场表现，及时通过应用市场化增持、回购等手段传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，更好地回报投资者。央企市值管理纳入考核属首次提及，我们认为这和我们原先理解的央国企考核机制有显著不同。我们认为，新的政策导向会促进央国企在经营管理、回购和分红方面做出相应改善，提升股东回报。
　　就保利发展而言，公司在回购和分红方面做出表率：
　　实控人快速落地增持计划，彰显发展信心
　　2023年12月11日，公司拟以集中竞价的方式回购公司股份，回购总金额10（含）- 20（含）亿元。此外，公司实际控制人保利集团计划增持公司股份，增持金额2.5（含）- 5（含）亿元。截至2024年1月22日，公司公告保利集团已增持公司2140万股，占总股本的0.18%，累计增持金额达2亿元，已达到增持计划金额下限的80.25%。我们认为，公司实控人快速落地增持计划，用实际行动维护公司价值及股东权益，充分彰显了对公司长期稳健发展的信心。
　　23-25年分红比例不低于40%，提振投资信心
　　2024年1月20日，公司发布《 2023-2025年股东回报规划》，其中提到，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。我们认为，公司强调23-25年分红比例不低于40%，积极分享公司成长，有利于提升投资者年回报。
　　检验与催化
　　1）行业销售TOP1，市占率稳步提升
　　根据公司公告，2023年公司实现签约面积2386万平方米，同比减少13.2%；实现签约金额4222亿元，同比减少7.7%；根据克尔瑞数据，公司升至全口径销售金额榜单第1位。对比百强房企，2023年百强房企销售金额同比降低16.5%，公司销售增速情况显著优于行业平均水准，销售基本盘稳固。2023年公司销售金额市占率为3.6%，较2022年底的3.4%增长0.2pct，公司市占率逆势稳步提升。
　　2）土储聚焦38城，长期发展储备充足
　　2023年公司新获取103宗土地，新增土储总价1632亿元，权益地价约1359亿元，拿地强度为39%，一二线城市拿地金额占比达92%，拿地聚焦核心城市。根据克尔瑞拿地榜单，2023年公司新增货值约2402亿元，位于行业TOP2，新增货值行业领先。截至三季度末，公司共有在建拟建项目729个，在建面积11579万平方米，待开发面积5855万平方米，公司在手土储丰富，长期发展储备充足。
　　3）其他检验与催化：公司后续销售、拿地、回购和分红进展。
　　投资建议
　　保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期具备“剩”者为王的优势。2023Q4至2024年1月，公司股价持续回调，截至1月26日，公司股价对应24年PB已经低至0.55倍。我们认为，结合短期政策利好+公司股东回购+分红比例提升+估值历史低位，保利发展配置价值凸显。我们预计公司2024年EPS为每股1.11元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策放松效果不及预期，销售超预期下滑。