事件：
　　根据央行网站信息，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3,500亿元；期末抵押补充贷款余额为32,522亿元。2024年1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1500亿元；期末抵押补充贷款余额为34,022亿元。
　　根据我们不完全统计，1月30日至1月31日，国开行和农发行实现城中村改造专项借款首批集中发放合计239亿元，涉及广州、成都、合肥、武汉、佛山、厦门、青岛、沈阳、天津、苏州、昆明、福州、常州、宁波、济南、西安、无锡、贵阳、大连、石家庄、东莞、南京等22个城市，其中，国开行和农发行对于广州、成都、合肥、武汉、佛山、厦门、青岛、沈阳、天津、苏州、昆明、福州、常州、宁波等14个城市合计授信4,355亿元。
　　点评：
　　近2月PSL合计净新增5,000亿元，支持三大工程尽快形成实物工作量。根据央行网站信息，2024年1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL（抵押补充贷款）1,500亿元，叠加2023年12月净新增的3,500亿元，近两个月净新增PSL合计5,000亿元，显示出央行积极投放PSL。考虑到近两月央行行长潘功胜多次公开表示将为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，同时考虑到1月25日国家金融监督管理总局副局长肖远企表示指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量，因而，我们认为本次PSL重启以及连续投放将主要用于支持三大工程，尤其将加快城中村改造的推进。
　　参考棚改经验预计本轮PSL也将连续投放，并也将是城改的关键资金来源。回顾上一轮棚改的PSL投放经验：1）上轮PSL资金是启动后按月度连续投放的，2014年12月投放3,831亿元、2015年5月投放2,628亿元作为开头启动，后续近4年中按照月度平均674亿元陆续投放，预计本轮PSL后续投放也将可能是连续投放；2）上轮PSL发行传递至三四线销售改善和GDP改善约为3个季度左右时间，我们发现PSL在2015Q2放量后，三四线城市在2016Q1销售面积同比迎来明显增长，考虑本轮聚焦一二线，因而预计本轮PSL投放生效滞后时间将缩短至2-3个季度；3）上轮棚改中，资金来源多元化，其中PSL占比投资约50%，预计本轮城改资金中也将是多元化资金组成，并PSL将是关键部分。
　　1月底专项借款集中落地超20城，推动城中村改造正式进入投资落地阶段。回顾上一轮棚改的PSL投放经验：政策性银行棚改专项贷款最为关键，其具备PSL支持、扩表工具、用途灵活三大特色，分别赋予棚改拥有更高资金能量、更大加杠杆空间及适用于土地征收三大优势，因而预计本轮中PSL支持的专项借款也将是重要组成部分。24年1月底，据我们不完全统计，国开行和农发行集中向22城发放专项借款239亿元（其中14个城市合计授信4,355亿元），积极支持城中村改造战略部署。考虑到近2月PSL的连续投放以及1月底专项借款集中落地，城中村改造的关键资金来源得到落实，同时考虑到2023年中期以来各城市城中村改造项目也已经陆续上报，这将意味着城中村改造正式进入投资落地阶段，并且我们维持认为城中村改造将是房地产行业中短期的破局关键。
　　投资分析意见：PSL积极投放支持三大工程，专项借款集中落地加快城改，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，前者是中短期政策发力关键点，后者是中长期政策顶层设计。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，关注：招商积余。
　　风险提示：行业销售和融资资金再次趋紧，后续城中村改造推进不及预期。