事项：
　　2024年1月29日，23年12月31日及以前上市的29只公募REITs23年4季报均已发布，其中包括产权类16只，收益权类13只。
　　平安观点：
　　产权类REITs，保障房板块收入继续稳步上涨，仓储物流、产业园板块内部持续分化。1）仓储物流板块出租率环比分化，租金整体平稳。收入的边际变化上，仅中金普洛斯环比增加，其余两单REITs收入略有下滑。2）产业园板块分化，营业收入环比增幅较大的中金湖北科投光谷REIT、博时蛇口产园REIT、华夏杭州和达高科REIT，建信中关村REIT出租率企稳。3）保障房板块运营稳健，除红土深圳安居REIT营业收入环比小幅下降外，其余REITs营业收入都有2%以内的上涨。
　　收益权REITs收入受到季节性影响，整体运营稳健。1）能源板块整体可供分配金额完成度达到116.13%，在各板块之间处于最高水平，但板块间分化较大，鹏华深圳能源REIT全年营业收入增幅较大，且可供分配金额完成度最高。2）高速公路板块营业收入普遍同比回升、环比下行，整体符合季节、全国车流量规律。除华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT完成度约7-8成外，其余REITs业绩均达标。3）生态环保板块底层资产运营状况相对平稳，但两只REITs可供分配金额的完成度均仅80%左右，板块整体可供分配金额完成度最低。
　　REITs基本面仍未到见到拐点，下阶段有望受益于流动性改善及风险情绪修复，建议关注保障房、能源及消费板块机会。（1）估值角度，当前REITs静态估值较低，产权类REITs现金分派率为5.63%，与信用债利差处于90%分位数以上。收益权类REITs整体IRR水平为9.14%，处于90%分位数以上。（2）经营业绩角度，四季度仅考虑受季节性影响较小的产权类REITs，收入环比改善的数量占比为50%、平均环比增速为-1.13%。（3）流动性及机构行为上，23年12月REITs被明确纳入社保基金投资范围，REITs作为红利类资产对配置型机构也有一定的吸引力；2月5日起降准0.5个百分点，预计银行间流动性或迎来阶段性改善。建议关注业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的板块及个券，如保租房板块、能源板块以及陆续上市的消费类基础设施板块。
　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。