广州放宽核心区域住房限购。上周六（2024年1月27日），广州宣布自1月27日起，新购买建筑面积120平方米以上的住房不纳入限购范围，包括新建住房和二手住房。这意味着广州成为一线城市中首个大幅放宽核心区域限购的城市。在放宽限购的同时，广州上周末还出台了另一项政策。居民名下住房在广州市存量房交易系统上挂牌出售的，或是住房用作租赁住房取得登记备案的，购买住房时相应核减家庭住房套数。我们认为，这两项政策叠加，意味着广州楼市几乎全面放松。
　　广州为其他三个一线城市提供了参考。对于大多数购房者来说，当前的政策环境回到了2010年，当时全国范围内的房地产调控措施刚刚开始。如今，广州已经迈出了核心区域放松限购的第一步。随后，深圳、上海和北京也可能做出类似调整，以助释放需求。与深圳和广州不同，北京和上海对获得户口的要求更高。因此，我们认为北京和上海的限购放松将是逐步的，对房地产市场的提振作用也将更大。另一方面，考虑到需求疲弱，我们预计政策目的在于稳定市场，而非在短期内实现量价扭转。
　　供给侧政策已进入实施阶段。在过去的一周内，支持房企的供给侧政策也密集出台。考虑到监管机构在解决房企流动性压力方面的坚定决心，我们认为此次供给侧支持政策将为市场带来更多上行惊喜。我们认为，地方政府的具体跟进措施将比预期来得更快，主要落实两个方面：1）放宽经营性物业贷款，可用于房企偿还存量债务；2）出台主要城市的出险项目白名单。我们认为，拥有优质项目（无论是住宅还是商业项目）的房企将从这些支持政策中获益更多。考虑到对房企的持续政策支持，我们认为房企的资金压力将在2024年上半年得到基本缓解。
　　我们预计，债务重组成功的浪潮或将带来机遇。从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）和融创中国（01918 HK）有可能是受益者。就行业基本面而言，考虑到2024年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造，我们预计2024年房地产行业将继续温和复苏。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业-H（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。