住房开发率——全球横向和纵向的最可比指标
　　人均销售或开工面积忽略了住房制度、居住形态和计价单位的差异，不能简单直接类比。本系列报告引入“住房开发率”来刻画不同地区不同阶段的开发强度，该指标=住房开工或竣工套数/家庭总户数，可兼容上述维度的地区差异，实现更好的横向和纵向对比。对于海外已经走完城镇化进程的地区，住房开发也相应进入稳态和终局，该指标可理解为“永续开发率”，主要反映存量更新，以及少量的刚需和改善，可以作为我们推演自身的参照系下限。更重要的是，以城镇化率为锚定义可比阶段，再结合其他因子去修正，也可以给我们下台阶的过程提供借鉴。
　　美国快速城镇化结束之后，住房开发率经历了“2%→1%”渐进式下降的三台阶
　　鉴于美国新房销售口径差异和自建房，本文住房开发率用“新开工私人住宅套数/住户数”计算。复盘结果显示，美国在1960年城镇化率达到70%之后，住房开发率以“住户增速+城镇化率增幅”为中枢，年龄结构和人均收入为潜在调节项，经历了“2%→1%”渐进式下降的三台阶。
　　1960s-1970s，住房开发率中枢2.4%。人口复合增速1.2%，户均人口持续下降（均值3.16），住户数年均增速2.35%，城镇化率微升（70.0%→73.7%，年均+0.19%），25-44岁适龄购房群体占比U型（均值24.8%），人均实际可支配收入+2.9%。1980s-1990s，住房开发率中枢1.6%。人口复合增速1.1%，户均人口继续下降（均值2.68），住户数年均增速1.36%，城镇化率略提速（73.7%→78.7%，年均+0.26%），25-44岁适龄购房群体占比倒U型（均值30.8%），人均实际可支配收入+2.1%。2000年至今，住房开发率中枢1.1%。人口复合增速0.8%，户均人口微降（均值2.58），住户数年均增速0.89%，城镇化率小幅提升（79.1%→83.1%，年均+0.18%），25-44岁适龄购房群体占比整体下降（均值27.3%），人均实际可支配收入+1.4%。
　　对标结论：中国未来十年住房开发不至于比美国1960s-1970s更差
　　中国人口总数已经开始负增长，这是跟美国历史类比最大的差异；七普数据显示中国户均人口2.62，数字上与美国1990s末接近；中国家庭户在2010-2020年复合增速为2.10%，考虑人口微降和户均减小，未来十年家庭户增速可能在1%左右，不及美国1960s-1970s年代，与美国1980s-1990s接近；中国当前城镇化率65.2%，仅相当于美国1950s年代，即便考虑降速，未来十年仍有望维持年均0.5%以上的增幅，户籍角度的城镇化增速会更高，中国在后发角度明显更具追赶优势；中国当前25-44岁适龄购房群体占比28.4%，未来十年即便下降也不会差于美国1960s-1970s年代；中国近年来城镇人均实际可支配收入增速在4%-5%之间，未来仍是中速增长阶段，明显优于美国1960s-1970s年代。还要考虑特殊国情，对好房子的更高追求和老旧住宅适当的折旧更新，中国未来十年住房开发不至于比美国1960s-1970s年代更差。
　　2%左右的住房开发率意味着近8亿平的底线需求
　　未来十年，（14亿量级总人口-1亿以下集体户人口）*70%以上城镇化率/2.5以下户均人口≈4亿城镇家庭户，4亿户*2%住房开发率*75%商品化率*110平/套≈6.6亿平商品住宅，假设商品住宅占商品房之比维持85%左右，对应约8亿平的商品房。地产短期仍在消化过往累积的量价风险，但中长期支柱地位不会改变，关注供给侧逻辑的优质房企和稳定现金流的弱周期标的。
　　风险提示
　　1、经济与文化差异导致类比经验失效；2、中国居民收入与房价预期导致短期超调。