事件：1月4日，深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（以下简称《意见》）发布，于2024年2月4日前向社会征求意见。《意见》主要包含工作原则，改造范围等内容。
　　城改政策高度定位，聚焦核心城市，深圳积极探索可行模式。2023年以来，城中村改造工作屡次被中央提及，其中2023年4月的政治局会议将城中村改造项目首次单列，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，初步释放政策信号，城改的战略高度与重要性提升，本次深圳起草相关征求意见稿，积极探索可行模式，信号意义凸显。政策目前覆盖21个超大特大城市，但考虑到人口规模并非政策关注重点等因素，我们认为后续覆盖城市有望扩围至35城。
　　深圳城改坚持政府主导，项目推进更加有序。《意见》明确，深圳城中村改造工作需充分发挥政府在城中村改造中的主导作用，明确政府定政策、划范围、分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职责，强化政府在城中村改造中的主体责任。我们认为以政府为主导的城中村改造工作能够在更加严谨的流程体系下稳步推进，有效提高城中村改造工作效率。
　　深圳详细编制搬迁补偿与安置方法，拆改户利益得以保障，项目推进更加通畅。《意见》明确，区政府负责开展搬迁补偿安置等相关工作，与被搬迁人签订搬迁补偿协议，明确搬迁主体及被搬迁人、被搬迁房产位置、建筑面积、补偿方式、补偿标准、回迁安置责任等内容，并约定物业权利人搬离时点。区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬迁补偿费。有条件安排安置房用地的，区政府负责安置房建设，也可依据项目实施协议由前期服务商开展安置房建设，并由区政府实施回迁安置。我们认为，政府负责开展搬迁补偿安置等相关工作将使得拆改户利益得以保障，从而积极配合项目的推进，加快项目实施进度。
　　深圳城改坚持净地出让，“做地”模式可行性较高。《意见》明确，除安置房用地外，拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，市规划和自然资源局可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。我们认为，行业下行周期之中，传统的“一二级联动开发”或存多道难题，主要为：①市场参与土地一级整备意愿较弱；②利益难平衡，改造进度缓慢；③实施主体资金承压，改造进度停滞。本轮城改中，中央强调净地出让，深圳与广州等地积极响应，意味着本轮城改或将采取“做地”模式，该种模式之下，国企将主要负责土地一级整备，民企积极参与土地二级开发，鉴于“做地”突出公益属性，以及国企资金较为充裕，我们认为“一二级联动开发”模式于当下所面临的难题有望被“做地”模式逐一解决，“做地”模式可行性较高。
　　深圳分三类改造城中村，且待改造资源丰富，拉动投资规模可期。《意见》明确，城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。我们认为深圳城中村规模较为丰富，通过城改拉动的投资规模可期。
　　投资建议：城中村改造高度定位，深圳积极探索可行模式，“做地”模式可期，将有效拉动投资与销售。我们看好2024年成为房地产行业的企稳之年，重申推荐地产板块。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。
　　风险提示：城中村改造推进不及预期；资金来源受限；楼市回暖不及预期。