核心观点
　　PSL工具在政策预热之下重启，大力支持2024年“三大工程”的建设。本次投放总量规模较大，单月投放量为单月净投放历史第三高水平，考虑到三大工程投资体量较大，整体规模基本符合预期，后续预计将会视项目报批和成熟度情况多轮接续。
　　城中村改造在于有机有序更新，并非大水漫灌、大拆大建，本次城中村改造虽然投资规模较大，但由于当前时空背景已有所不同，对于当前地产投资的提振作用可能不如2015-2017年期间那么大。
　　资金端看，未来政策端有望继续在PSL、专项债等工具方面进一步加码，强化政策性与商业银行资金配套，同时将引入多样化的融资方式，包括社会资本、REITs等方式。
　　信息或事件：
　　根据最新数据披露，央行在2023年12月净投放PSL工具3500亿元
　　简评：
　　一、兵马未动，粮草先行，PSL工具重启引领三大工程浪潮
　　PSL工具在政策预热之下重启，大力支持2024年“三大工程”的建设。抵押补充贷款（PSL）是央行最初于2014年4月创设的结构性货币政策工具，以政策性银行为主，鼓励商业银行参与棚改与配套设施的贷款支持。2023年4月政治局会议首次提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。规划建设保障性住房。”2023年7月政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。12月2日，央行行长潘功胜指出央行“将为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持”。从历史看，PSL工具作为结构性货币政策，投放使用较为灵活，在流动性补充和地产、基建、棚改的项目资金注入方面至关重要，史上的单月大规模投放均承载着政策指向的动能，也都开启了资金大量供给的新篇章。央行在2023年12月净投放PSL工具3500亿元，虽然未提及PSL的主要用途，但根据先前政策表态，资金大部分投入三大工程的可能性较高。
　　从PSL的投放时点和规模看，三大工程前期投资的实物工作量预计在2024年上半年就能看到成效。本次投放总量规模较大，单月投放量为单月净投放历史第三高水平，考虑到三大工程投资体量较大，整体规模基本符合预期，后续预计将会视项目报批和成熟度情况多轮接续。PSL工具的大规模投放意味着2024年春节后的新年开门红较为可期，多渠道资金融通为实物工作量形成添砖加瓦。除了PSL之外，预计2024年财政一般公共预算资金、专项债、银行贷款和社会资本等配套资金也会陆续到位。一般公共预算中对于保障性安居工程的支出规模大约在2700亿左右；2023年新增专项债投向保障房、棚改房、安居房的规模超5000亿元，预计2024年财政支出与新增专项债中也会提供部分增量资金。
　　二、城中村改造在于有机有序更新，并非大水漫灌、大拆大建
　　在过去数十年中，我国曾经多次推行过老城区改造计划，比如棚户区改造和老旧小区改造，这些活动与现在的城市更新有重合部分，但也存在差异。棚改主要包含城市棚户区改造、城中村改造、工矿棚户区等，强调拆除重建。例如，深圳的棚改对象主要是“使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区”。而老旧小区改造（旧改）的实施范围主要是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），老旧小区改造以保留和改造为主，一般不涉及拆除原有建筑物及设施，不搬迁原住居民，不涉及土地一级和二级开发，也不改变建筑物使用功能和土地权属。因此，在“精耕细作、有机更新”的基调之下，本次城中村改造虽然投资规模较大，但由于当前时空背景已有所不同，对于当前地产投资的提振作用可能不如2015-2017年期间那么大。
　　当前超大和特大城市面临城市快速发展与城市旧有规划和生态间的矛盾，也是出台城市更新政策主力军。2021年11月4日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，要求结合各地实际，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。第一批试点自2021年11月开始，为期2年，共涉及21个城市（区）。目前城市更新做得比较成熟的主要包括广州、深圳、上海几座城市，且已经各自形成其独有的模式、建立了完善的法规体系和积累了大量的成功项目案例。从当前的政策意图看，超大和特大城市相对拥有较强财力，调动社会资本能力强，且拥有存量旧改、棚改、城中村改造空间亟待挖掘，是当前拉动内需、提振投资的领头羊。
　　我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，未来要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。城中村改造涉及存量土地与建筑资源的整合和利用，利用优势区位和房屋更新机会，为保障房建设提供优质的土壤，有利于都市青年人住房困难问题的缓解。但与此同时，仍需要认识到城中