当前，我国公募REITs采用收益法对底层基础设施资产进行估值。基于模型假设，我们尝试从分子端和分母端入手，解答剩余年限、折现率、租金收入增长率等参数对于公募REITs底层资产估值的影响。
　　▍剩余年限如何影响资产评估价值走势？公募REITs采用收益法对底层基础设施进行估值，故可从分子和分母两端观察各参数对于底层资产估值的影响。根据测算结果，收益法下，底层资产估值整体或呈现先增后减的趋势。若其余因素保持不变，土地使用权或者经营权的剩余期限越长，则估值前期的增长阶段也相应较长。对于特许经营权REITs，本身存续期就相对较短，大部分底层资产基本在基金存续期内已经进入估值逐年回落的阶段。对于产权REITs，当前存量标的底层资产剩余年限整体较长，因此估值多处于上行通道，但随着期限的缩短，其或同样面临估值进入回落区间的问题。
　　▍租金收入增长假设对评估价值变化影响几何？基于模型测算结果，可以看到随着租金收入增速的上调，一个剩余期限为45年的资产估值曲线逐步外扩，且估值进入下行通道的时点也逐步推后，表明租金收入增速的上调有助于推迟底层资产估值进入回落区间的时间点。因此，原始权益人和基金管理人等参与方通过良好的运营管理实现租金收入增长是提升资产估值的重要方式。
　　▍如何考量产权REITs的分派收益率？综合现金流折现模型和资本化率计算公式，随着我们在保持折现率不变的情况下调整租金收入增长率、以及保持租金收入增长率不变的情况下调整折现率，从测算结果中可以看到：（1）对于剩余期限较短的资产，高分派的背后其实是对于年限较短的补偿；（2）对于同类型的产权资产，折现率越高、未来租金收入增长率假设越低，或意味着资产估值相对保守，对应的分派率理论上较高。
　　▍如何理解估值对于折现率的敏感度？从测算过中可以观察到资产估值的变动对于折现率调整主要呈现两种趋势：一是基准折现率越高，估值对于折现率的改变越不敏感；二是剩余期限越短，估值对折现率的改变越不敏感。在公募REITs放量发行的过程中，资产评估所选用的折现率也有出现调整的情况，不同类型的项目对于折现率的敏感度有所不同。
　　▍如何理解估值对于租金收入增长的敏感度？测算结果显示，租金匀速增长模型下，租金收入增长带来的估值上行弹性相对较大，而租金收入下降带来的估值回落幅度则相对有限；租金非匀速增长模型下，租金收入变动对于底层资产估值的非对称影响或有所缓解。
　　▍风险因素：模型因子假设与实际情况不符，造成结论有偏；公募REITs适用的估值模型发生改变。