1、今年个人房贷利率降了不少
　　今年个人房贷利率降低了不少。存量贷款方面，目前已有超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅超70bp。新发放贷款方面，今年9月个人住房贷款加权平均利率为4.02%，较去年同期下降了32bp。考虑到三季度以来北京、上海等城市下调了房贷利率政策下限，四季度个人住房贷款加权平均利率较有可能进一步下行。
　　众所周知，今年人民银行在推动降低居民信贷成本方面做足了工作，极大减轻了居民利息负担，有效支持了投资和消费。例如，5Y以上LPR是个人房贷定价的基准，人民银行通过降低MLF利率等方式引导5Y以上LPR于今年6月下行了10bp。再如，8月人民银行发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，并将二套住房利率下限下调了40bp。另如，人民银行指导商业银行于2023年9月25日起有序降低个人首套存量房贷利率，现已惠及超5000万户、1.5亿居民。还如，人民银行持续推动新发放首套房贷利率政策动态调整机制的应用落地，目前在全国343个地级及以上城市中已有119个城市符合条件且其均已降低甚至是取消了下限。
　　新发放首套房贷利率政策动态调整机制建立于2022年12月30日，该机制以每季度末月作为评估月，对评估期内的新建商品房销售价格变化情况进行评估，符合条件的地方政府可自主决定自下一个季度起的利率下限。
　　在70个大中城市中，当前尚未符合条件的城市共有20个。一方面，近段时间这20城房价环比和同比增速的均值皆处于下降趋势之中，且同比增速均值下降的速度明显快于已满足条件的50城、环比增速均值已连续3个月处于负值区间，存在下调房贷利率的合理需求。另一方面，除北京和上海这两个较为特殊的城市外，其余18城目前执行的地方层面的首套房贷利率下限皆为全国层面的下限，即全国层面的下限已对这些城市政府的利率自主定价形成了硬约束。我们建议，为了更好满足居民刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，可以考虑阶段性放宽动态调整机制中的认定标准。
　　当前首套和二套住房贷款利率全国层面的下限分别为LPR-20bp和LPR+20bp，两者间利差为40bp，处于合理水平。在全国符合放宽首套房贷利率下限条件的地级及以上城市中，有八成城市执行的下限较全国低10-40bp，另两成城市甚至取消了下限。对于那些首套房下限较全国低40bp的城市，其二套房和首套房贷款利率下限间的利差达到80bp，明显偏大。我们建议，为了适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，有序拓宽地方政府房贷利率因城施策、精准施策自主定价的空间，可以考虑将二套房贷款利率下限纳入现行机制中。
　　2、风险提示
　　不理性的预期引发市场快速波动。