新政后北京上海网签表现亮眼，底部仍然需要大量的政策去堆砌。北京上海购房新政落地后一周，从我们跟踪的高频数据看，北京本周（12.16-22）新房成交面积同比+69.8%，上海同比+64.0%；本周一线城市整体同比+48.0%。我们认为，新政后初期成交主要是前期存量客户的逼定，然后才是政策带来的增量客户，另外北京普宅认定标准执行时间是2024年1月，因此对于政策的最终效果仍需更长的时间维度去观察。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。
　　本周全国住房和城乡建设工作会议召开，分别从房地产板块、城乡建设板块、建筑业板块、基础支撑板块等四个方面对2024年工作作出具体要求。其中对构建房地产发展新模式方面，提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
　　5年期LPR连续6月不变，百城主流房贷利率趋于平稳。12月，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续6个月保持不变。据贝壳数据，12月全国百城首套主流房贷利率为3.86%，环比微降1bp；二套为4.41%，环比微降2bp。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.0%，落后沪深300指数3.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为286.6万平方米，环比提升29.9%，同比提升10.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比34.6%，同比48.0%；样本二线城市为165.8万方，环比25.5%，同比11.6%；样本三线城市为47.9万方，环比39.0%，同比-23.2%。从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计13510.8万方，同比-8.9%；一线城市为3222.7万方，同比-0.6%；二线城市为7685.0万方，同比9.4%；三线城市为2603.2万方，同比-16.4%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计107.1万方，环比增长1.5%，同比增长69.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比19.0%；样本二线城市为49.8万方，环比-4.5%；样本三线城市为23.5万方，环比-6.0%。
　　信用债：本周共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计56.00亿元，环比减少-36.06亿元，总偿还量116.85亿元，环比减少27.79亿元，净融资额为-60.85亿元，环比减少8.27亿元。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。