核心要点：
　　12月14日北京、上海同步发布楼市新政，满足刚性和改善性住房需求
　　北京优化调整楼市政策包括四个方面：（1）下调首套及二套房首付比例。其中首套房首付比例由35%降至30%，同时对购买二套房实施差异化的首付比例，购买城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）二套房最低首付比例不低于50%、非城六区不低于40%，不再按此前的普宅和非普宅区分，显著降低居民购房门槛。（2）下调房贷利率。城六区首套、二套房利率下限分别为不低于LPR+10BP、LPR+60BP，非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于LPR、LPR+55BP。而此前首套和二套房贷利率分别为LPR+55BP和LPR+105BP，大幅降低了居民购房成本。（3）调整普通住房标准。由于北京此前的普宅标准制定于2014年，房价上涨后较难满足实际情况，而本次调整取消了总价限制，同时还提高单价标准，扩大了普通住宅范围。（4）房贷年限从最长25年延长至30年。
　　上海发布优化差别化住房信贷政策，调整包括三个方面：（1）首套房贷款利率下限调整为LPR-10BP（此前为LPR+35BP），最低首付比例调整为30%（此前为35%）。（2）二套房贷款利率下限调整为LPR+30BP，最低首付比例调整为50%（此前普宅50%/非普宅70%），其中非主城六区首付比例为40%，贷款利率为LPR+20BP。（3）普宅认定标准不再限制总价，仅关注住宅类型和单套建面（144平米及以下），更多主城区住宅将被纳入普宅，此项调整力度要大于北京（仍要参考单价）。
　　总体来看，北京和上海本次政策调整一方面大幅降低了居民购房门槛及购房成本，更好满足刚性和改善性需求。另一方面，由于普通住宅能够享受交易税费优惠（包括增值税、个税、契税等），因此普宅认定标准调整将扩大普宅范围，有利于降低交易税费，进而提升二手房交易活跃度。
　　一线城市政策仍有放松空间，房地产市场企稳预期增强
　　截至目前，北上广深四个一线城市已经完成两轮楼市政策优化调整，包括从9月的“认房不认贷”，再到近期的降低首付比例和贷款利率，尤其是广州放松力度最大，非核心区域的限购也有放松，但北上深目前仍未调整过限购政策。因此，我们认为一线城市在需求端政策上仍有放松空间，核心城市的市场信心修复对整体市场企稳有积极作用。
　　投资建议
　　继广深之后，京沪继续跟进放松需求端政策，较大程度降低了居民购房门槛和购房成本，未来政策仍然存在放松空间，预计市场预期将在政策支持下逐步修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　需求端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。