事件：12月14日，上海市和北京市发布调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
　　1）降低首付比例。北京方面，首套房最低首付比例下调至不低于30%；二套房最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%；同时将最长贷款年限由25年恢复至30年。上海方面，首套房最低首付比例下调至不低于30%；二套房最低首付比例下调为主城区50%、非主城区40%。
　　2）优化住房信贷政策。北京方面，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR+10BP和LPR+60BP；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR和LPR+55BP。上海方面，首套政策下限调整为LPR-10BP；二套利率政策下限为主城区不低于LPR+30BP和非主城区不低于LPR+20BP。
　　3）调整优化普通住房标准。北京方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144平方米；3）5环内住房成交价格≤85000元/平方米、5-6环住房成交价格≤65000元/平方米、6环外住房成交价格≤45000元/平方米。上海方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144平方米；3）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
　　节约购房和置换成本，刚改类购房群体重点受益。此次新政的出台是自“认房不认贷”执行后购房政策上的再度优化，我们认为调降首付比和贷款利率有利于节约购房成本，而调整普宅标准则能够节约二手交易税费，充分释放刚性和改善性住房需求。经测算，两市在同等价位的楼盘上，北京能节约出更多首付金额和缓解更多月供压力，政策调整力度上更为充分。以一套总价600万元、面积144 ㎡的住宅为例，京沪居民在首套置业时分别能节省25%、14%比例的首付金额，月供上能分别减轻14%、5%的还款压力。
　　稳定价量，引导市场步入正循环。从前期“认房不认贷”政策落地的效果看，新政在首月对新房成交总量有明显带动作用，但持续性不足。我们认为新政的出台有助于释放部分二套置业的改善性需求，直接带动新房成交量，从而起到稳定核心一线城市的交易量和价格的作用，引导市场步入正循环。
　　稳定需求持续发力，重申“先立后破”。我们重申此前对中央经济工作会议对“先立后破”的提法的判断，即1）需求侧，区分炒作需求和刚性需求，避免政策误伤“刚需”。有利于刚需释放，有利于总需求平稳的金融政策、落户政策或将更大程度推广。不再适应新形势的各类限制政策或面临更大程度修改；2）供给侧，通过“三大工程”稳定市场供应和房价预期，理顺“去库存、稳房价和保民生”三者关系，防止投资总金额、交易量水平、价格走势大起大落。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。风险提示。行业基本面下行风险。