板块行情：本周（12月11日-12月15日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.1%，在31个一级行业板块中排名第6位。
　　政策要闻：中央层面：1）中华人民共和国中央人民政府：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。推动城乡融合、区域协调发展。2）国家金融监督管理总局：稳妥防范化解重点领域金融风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。配合化解存量地方债务风险，严控新增债务。地方层面：1）北京：首套住房贷款最低首付款比例不低于30%；位于城六区、城六区以外的二套住房贷款最低首付款比例分别不低于50%、40%；个人住房贷款年限最长30年；调整普通住房标准。2）上海：首套房、二套住房商业住房贷款最低首付款比例分别为不低于30%、50%，贷款利率下限分别不低于LPR-10BP、LPR+30BP；调整普通住房标准。3）深圳：住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工；非住房类建设项目根据建筑高度和建筑规模划分开工、竣工期限，其中竣工期限最高为6年。
　　公司动态：1）万科A：公司和银行的合作一直都比较顺畅，11月、12月均持续获得银行贷款。2）保利发展：保利发展拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份用途用于维护公司价值及股东权益；回购资金总额不低于人民币10亿元（含），不超过人民币20亿元（含），回购价格不超过人民币15.19元/股；实控人保利集团计划在未来12个月内，增持公司A股股份，增持金额不低于人民币2.5亿元，不超过人民币5亿元，增持价格不超过15.19元/股；截至12月15日，保利集团累计增持公司A股股份495.71万股，占公司总股本的0.04%，累计增持金额为人民币5000万元，已达到增持计划金额下限的20%。3）碧桂园：公司以30.685亿元出售珠海万达商管1.79%股权予万达。4）招商蛇口：公司与苏州市相城区、苏州城投集团合作签约。
　　销售端：新房成交环比回升，二手房成交同比保持上升。1）本周21城商品房成交面积304.4万方，环比上升21%，同比下降8%；年初至今21城成交面积1.49亿方，累计同比下降4.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为99.9万方、140.4万方、64.1万方，周环比增速分别为48%、10%、12%，周同比增速分别为2%、-8%、-18%。3）本周11城二手房成交面积151.7万方，环比下降5%，同比上升10%；年初至今11城二手房成交面积7802万方，同比上升26%。
　　投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。