房价环比持续下行，沪深超预期松绑。2023年前11月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，较前10月变动-0.3个百分点；11月单月销售金额同比增速为-16.9%，较10月单月变动-2.5个百分点。2023年前11月商品房销售面积累计同比增速为-8%，较前10月变动-0.2个百分点；11月单月销售面积同比增速为-21.3%，较10月单月变动-0.9个百分点。前11月累计销售均价同比增速为7.1%，较前10月变动0.1个百分点。11月各地政策出台力度相对有限，整体市场呈现量价齐跌。70城房价环比持续下行，沪深下调首付比例，放宽普宅标准，有望带动市场热度回升。
　　投资持续低迷，预计后续依旧承压。2023年前11月房地产开发投资累计同比-9.4%，较前10月变动-0.1个百分点；11月单月投资增速18.1%，较10月单月变动-1.4个百分点。尽管多核心城市放松地价和房价限制，土地市场整体溢价率下行，流拍率上行，整体分化依旧。销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，我们预计后续投资增速依旧承压。
　　低基数助力新开工同比转正。新开工方面，2023年前11月新开工累计增速为-21.2%，较前10月变动2个百分点；11月单月新开工增速4.7%，较10月单月变动25.9个百分点。22年新开工的低基数，助力新开工同比转正。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为明年新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前11月竣工累计增速为17.9%，较前10月变动-1.1个百分点；11月单月竣工增速为10.3%，较10月单月变动-3.1个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工保持正增。
　　到位资金边际改善，金融机构融资发力。从行业到位资金来看，2023年前11月累计增速为-13.4%，较前10月变动0.4个百分点。到位资金11月单月同比-10.5%，较10月单月变动6.6个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前11月累计同比-9.8%，较前10月变动1.2个百分点；11月国内贷款单月增速7%，较10月单月变动16.7个百分点。防风险的底线思维下，监管提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11月金融机构对于房企的支持力度有所增大。
　　投资建议：持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。