本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/12/9-23/12/15）34个重点城市新房合计成交341万平米，环比+16%；其中，一二线环比+16%、三四线环比+18%；12月累计一手房月成交同比-21%，较11月-15pct；其中，一二线同比-17%、三四线同比-48%，分别较11月-7pct和-69pct。上周13个重点城市二手房成交106万平米，环比-7%；12月截至上周累计成交同比-2%，较11月-11pct。库存方面，上周15城推盘199万平米，对应推盘比为0.68倍，最近3个月（23年9-11月）分别为0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面积为9,994万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为17.7个月，环比-0.2个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，中央经济工作会议指出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线；积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。财政部公布1-11月国有土地使用权出让收入4.2万亿元（同比-18%）。统计局公布1-11月全国房地产开发投资10.4万亿元（同比-9.4%），商品房销售面积10.1亿平米（同比-8.0%）。因城施策方面，北京调控政策放松，包括：首付比下调（首套首付从35%-40%下调至30%、二套从60%-80%下调至40-50%）、房贷利率下调（首套从4.75%下调至4.2-4.3%，二套从5.25%下调至4.75-4.8%）、普宅单价标准提升；贷款期限延长；上海调控政策放松，包括：首付比下调（首套首付从35%下调至30%、二套从50%-70%下调至40-50%）、房贷利率下调（首套从4.55%下调至4.1%，二套从5.25%下调至4.4-4.5%）、取消普宅总价标准。
　　公司动态跟踪：11月销售额及同比：华润置地241亿（+9%），华侨城A 37亿（+21%）；1-11月累计销售额及同比：华润置地2,860亿（+14%），华侨城A 381亿（-24%）。保利发展公布计划在未来12个月内的增持和回购计划：1）公司实际控制人保利集团计划增持金额2.5-5亿元，增持价格不超过15.19元/股；2）公司计划回购股份10-20亿元，回购价格不超过15.19元/股。截至12月15日，保利集团已增持公司A股股份495.71万股，占比0.04%，累计增持金额5,000万元；保利发展回购997万股，占比0.08%，对价1.0亿元。龙湖集团发行中票12亿元/3年/3.66%。新城控股发行中票8.5亿元/3年/4.48%。建发股份发行住房租赁债券6.70亿元/6年/3.77%。碧桂园公告将以30.685亿元出售珠海万达商管1.79%股权予万达。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.08%，沪深300指数下跌1.7%，相对收益为2.79%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：济南高新、大龙地产、京能置业、中迪投资、上实发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST泛海、万通发展、金地集团、卓朗科技、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.15%，沪深300指数下跌1.7%，相对收益为3.85%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.0/5.4倍；物管23/24PE均值分别为12.8/10.5倍。
　　投资分析意见：近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，并强调化解房地产风险放在首位，同时要求加快推进三大工程，延续7月政治局会议的支持基调，此外本周京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点。并我们预计核心城市销售将率先逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。