房地产行业数据：上周（23/11/25-23/12/1）34个重点城市新房合计成交407万平米，环比+34%；其中，一二线环比+37%、三四线环比+5%；11月累计一手房月成交同比-10%，较10月-4pct；其中，一二线同比-10%、三四线同比-7%，分别较10月5pct和+4pct。上周13个重点城市二手房成交114万平米，环比-3%；11月截至上周累计成交同比+9%，较10月-4pct。库存方面，上周15城推盘262万平米，对应周成交/推盘比0.62倍，最近3个月（23年9-11月）分别为0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面积为9,934万平米，环比+1%；3个月移动平均去化月数为18.2个月，环比+0个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行等八部门联合发文要求对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷；央行发布2023年第三季度中国货币政策执行报告，提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度；央行行长潘功胜表示，中国房地产业正在寻求新的平衡，已能看到一些积极发展的迹象；为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，推动构建房地产发展新模式；建行、交行、上交所等分别与多家房企召开座谈会。城改方面，1-10月全国新开工改造城镇老旧小区5.28万个，涉及居民865万户。公积金政策方面，揭阳、德阳、唐山、南京等地有所放松。购房补贴方面，广州、肇庆、保靖、杭州等地提供补贴。房贷利率方面，截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点。市场方面，根据克而瑞数据，2023年11月，50家房企单月销售金额3,225亿元，环比1.1%，较22年同比-27.6%；销售面积为1,877万方，环比+2.6%，较22年同比30.7%，11月销售降幅仍较明显。
　　公司动态跟踪：万科A中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复；万科A拟发行CMBS规模合计不超过14.35亿元，期限不超过18年。招商蛇口发行公司债，发行规模为38.40亿元，3年期/票面利率为3.20%。股份回购方面，ESR连续5日回购964万股（占总股本0.0022%）；贝壳连续4日回购209万股（占总股本0.0006%）；绿城服务连续5日回购99万股（占总股本0.0003%）；旭辉永升服务连续5日回购150万股（占总股本0.0009%）；新大正回购6.6万股（占总股本0.0290%）。销售：1-11月美的置业616.8亿元，同比-15.78%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为-3.33%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第31位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：同达创业、*ST基础、数源科技、万业企业、中润资源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大龙地产、城建发展、京投发展、华发股份、中交地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.79%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为5.7/5.2倍；物管23/24PE均值分别为13/11倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期