2023年1-10月全国房地产销售额同比下降4.9%。根据国家统计局的数据，1-10月全国房地产累计销售金额同比下降4.9%，较1-9月4.6%的同比降幅进一步扩大。另一方面，从月度数据来看，有所改善。2023年10月份单月销售金额同比下降14.4%，较2023年9月份单月同比下降19.2%有所收窄。我们认为，在长期宽松政策和房地产新发展模式下，房地产销售正趋于稳定。
　　商业地产REITs为开发商提供了进一步的资金便利。自国家发改委于2023年3月宣布将公募REITs试点范围扩大至消费类基础设施后，商业REITs终于在近期进入了实质性发行阶段。2023年10月底，中国证监会正式受理了首批4支商业房地产REITs的申请，其底层商业资产的实控方分别由万科企业（02202 HK）、中国金茂（00817 HK）、华润置地（01109 HK）和物美集团。我们认为这是房地产行业的一大突破，给房企提供了旗下投资物业的“退出”路径，同时变相拓宽了房企融资渠道，可以缓解其资金压力。此外，考虑到由此带来的示范作用，我们认为更多拥有投资物业的房企，将从日渐发展的商业REITs市场中受益。
　　稳定房地产市场仍是政府2024年的主要目标。近期，我们认为针对房企流动性危机的担忧已暂时消除。首先，2023年11月6日，深圳地铁明确表示对万科企业（02202 HK）的支持，并表示在必要时为公司提供财务救援计划。紧接着，2023年11月7日，监管高层与万科企业（02202 HK）、华润置地（01109 HK）、保利发展（600048 HK）、金地集团（600383 HK）等多家房企召开会议，了解当前财务状况和再融资需求。展望未来，随着“三大工程”（保障性住房、城中村改造和平急两用公共设施建设）的加速推进，房地产市场将步入更为健康的阶段。我们预计，房地产需求端政策将进一步发力，但主要目的还是稳定市场，而非刺激市场。
　　我们预计未来几个月行业基本面将温和复苏。优质龙头中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979 HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户。风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。