投资要点
　　近期行情：无风险收益率上升、部分产品解禁压力大于预期、三季度经营情况分化等背景下，10月REITs市场经历了较大波动。10月9日-10月31日，中证REITs指数下跌6.09%，上证指数、国债指数分别变动-2.95%、+0.17%。按底层资产类型来看，10月各行业REITs二级市场均有一定下跌，交通基础设施板块前期超跌后韧性相对较好。
　　公募REITs三季报解读：三季报整体业绩呈现稳中有升状态，大部分公募REITs 2023Q3单季度业绩表现略超招募说明书预期，营收和可供分配金额目标完成率相比2022年明显改善。分板块来看，高速公路暑运期间持续修复，保租房稳定性继续验证，产业园、能源、仓储有所分化。建议持续关注底层资产经营情况稳健标的的超跌机会。
　　分板块来看，1）高速公路：Q3受益暑运高峰，高速业绩整体强势修复，车流结构中客车占比较高的标的业绩修复相对更好。四季度预计车流整体环比回落叠加部分成本集中结算，关注按月披露的经营情况，部分标的仍有望在过去几年低基数的背景下，实现招募说明书预测的2023全年业绩目标。2）能源：经营特点差异较大，深圳能源REIT受益于三季度用电高峰期业绩微涨，国家电投REIT因风速不达预期业绩回落明显，京能光伏REIT国补款项回笼，年度可供分配现金得到保障。四季度供暖需求突出，部分标的电价有望企稳回升。3）保租房：稳定性持续验证，关注稳定之中仍有成长性的标的。预计全年高位出租率持续，业绩兑现性强，首批保租房REITs上市时间超1年，发行扩容提速背景下可关注潜在扩募机会。4）仓储物流：部分市场化项目出租率承压，整体业绩仍然稳健。三单项目经营逻辑略有不同，普洛斯REIT建议关注主体信用+主动管理带来的运营提升机会。盐田港REIT和嘉实京东REIT关注大客户续约+潜在客户结构改变的机会。5）产业园：板块内部分化明显，工业厂房相对稳健，着重关注区域供需关系和管理人主动管理能力。6）生态环保：首钢绿能REIT经营韧性足，首创水务REIT底层资产业绩表现稳定。
　　近期事件点评：10月共6单新项目获证监会和交易所受理，首批消费基础设施REIT发行在即，市场或迎成长性稀缺资产。总体而言，我们认为消费基础设施REITs，尤其是购物中心REITs，具有鲜明的成长性特点，同时目前估值整体处于较为合理的范围。在该类REITs试点阶段，建议优先关注原始权益人实力雄厚、储备资产丰富、运管经验充足，同时底层资产所处区位优越、所在城市能级较高的购物中心REITs。
　　风险提示：数据计算及统计偏差风险；行业流动性风险；行业政策风险；基础设施基本面改善不及预期风险；基金价格波动风险。