核心观点：
　　10月地产销售降幅收窄，二线城市表现突出。重点城市新房成交同比下降11.0%，降幅收窄23.6个百分点，其中二线城市同比增长1.5%；二手房成交同比增长29.8%，其中二线城市同比增长43.2%。百强房企销售额4437亿元，同比下降28.3%，降幅收窄1.2个百分点。10月房企A股融资再落一子，债券融资规模企稳，融资成本为3.59%有所下降，4单消费REITs在沪深两所挂网审核。中央金融工作会议的召开再度传达积极信号，一视同仁支持房企合理融资是重点强调内容，信用端政策落地可期，销售修复态势有望延续，布局高能级城市优质房企有望优先受益。
　　10月百强房企销售金额同比降幅收窄，拿地同环比增速转正。10月百强房企全口径销售金额4437亿元，同比下降28.3%，降幅收窄1.2个百分点；销售面积2186万平，同比下降41.1%，降幅扩大12.0个百分点。主流房企中12家单月同比正增长；24家环比正增长，较9月增加5家。10月百强房企新增土地货值3017.2亿元，同比上升16.4%，较9月提升52.1个百分点；环比上升22.5%，较上月提升53.9个百分点。
　　新房成交同比降幅收窄，二手房表现优于新房，二线城市表现突出。10月重点城市单月新房共成交1255.3万平，同比下降11.0%，降幅较上月收窄23.6个百分点。其中一线、二线、三四线同比增速分别为-10.8%、+1.5%、-30.0%；重点城市二手房成交面积单月同比上升29.8%，环比上升7.0%，其中一线、二线、三四线同比增速分别为+3.0%、+43.2%、+17.1%。
　　A股股权融资再落一子，债券融资企稳，4单消费REITs挂网亮相。（1）10月房企再融资持续推进，华发股份51.2亿元定增落地；（2）10月房企债券融资规模环比下降2.3%至249.0亿元，其中境内债214.7亿元，海外债34.3亿元；（3）10月境内公司债、短融、中票、定向工具发行利率分别为3.87%、2.66%、3.59%、3.44%，加权融资成本3.59%，较上月下降71BP；（4）10月融资类房地产信托发行规模16.7亿元，环比下降59.3%；（5）4单消费REITs于沪深两所挂网审核，其中华润、金茂、印力3单原始权益人为房企，底层资产均为二线城市购物中心，估值合计132.6亿元，拟募集资金116.5亿元。
　　中央发声支持房企合理融资，信用端政策落地可期，销售复苏态势有望延续。中央金融工作会议提出一视同仁支持房企合理融资需求，信用端政策落地可期，销售复苏势头在需求端政策持续支持下或将延续。我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳，及重点布局于高能级城市优质房企及其关联物企，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。