投资要点
　　我们从业绩、融资、销售、拿地几个方面，对板块三季报进行总结梳理。
　　1、业绩方面：2023年三季报业绩仍承压，但优质房企综合优势明显。
　　板块前三季度业绩同比负增长，第三季度亏损，业绩仍承压。2023年前三季度，房地产板块营业收入累计同比-2%，归母净利润累计同比-37%。单三季度，营收同比下降10%，归母净利润亏损13亿元。板块业绩仍然面临一定压力。主要因为，1）2023年前三季度毛利率下行至16.6%，同比下降1.7个百分点；2）计提减值增加，2023年前三季度资产及信用减值153亿元，较22年同期多计提减值64亿元。
　　优质房企业绩优势明显。在板块整体同比下滑情况下，2023年前三季度第一梯队房企收入增速为+3%，归母净利润为354亿元，好于其他梯队房企。具体来看，前三季度第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+3%/+9%/-7%/-12%；归母净利润分别为354亿/-64亿/-3亿/-19亿元。第三季度第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为-9%/0%/-16%/-12%；归母净利润分别为75亿/-61亿/-3亿/-25亿。此外，优质房企在利润率水平、费用控制等方面也表现较好。
　　2、融资方面：板块整体降负债，优质房企融资优势明显。
　　板块整体降负债，优质企业财务状况稳健。1）从有息负债规模看：截至23年9月30日，行业整体有息负债为2.68万亿元，较22年同期下降3.1%。其中一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为1.0%/-3.8%/-8.2%/-4.0%。截至23年9月30日，债券发行规模4210亿元，同比下降1.3%，信托发行规模下降69%，房地产开发资金来源上半年同比下降14%。从存量规模来看，地产债余额比22年底下降0.04万亿元，信托余额比22年底下降0.17万亿元，开发贷余额同比增长3.9%。
　　2）从主要指标看：截至23年9月30日，板块整体剔除预收账款资产负债率为69.5%，较2022年下降1.5个百分点；净负债率为72.2%，较2022年增加2.2个百分点；现金短债比为1.16，2022年为1.18。
　　3、销售方面：优质房企销售表现优于平均水平。
　　1）从销售增速来看，23年1-10月优质房企销售金额同比+6%，而百强房企平均增速为-14%，其中华发股份+33%、越秀地产+33%、华润置地+14%、中海地产+14%、滨江集团+12%、招商蛇口+9%，保利发展+1%；
　　2）从市占率来看，截至三季度末优质房企市占率17.5%，较22年末提升1.5pct。
　　4、2023年以来房企土地投资规模下降，但优质房企拿地份额保持高位。
　　行业土地投资规模降幅收窄。23年1-10月宅地成交金额规模同比-26.8%，22年为-30.6%。从溢价率来看，23年1-10月为5.3%，较22年全年有所回升。
　　国央企拿地份额保持高位。一方面，集中供地城市中，国央企拿地份额占比70%左右；另一方面，从拿地力度来看，优质房企保持较高拿地力度，基本都在30%以上，而大量房企仍然0拿地。
　　投资建议：房企业绩依然承压，但业绩反映过往销售情况。优质房企在拿地、销售、融资各方面优势明显，受益供给侧改革，未来发展可期。看好板块机会，看好供给侧改革受益标的和城中村推进受益标的。
　　风险提示：销售恢复不及预期，政策力度不及预期。