投资要点：
　　事件。公司公布2023年三季报。2023年前三季度，公司实现营业收入17.46亿元，同比增加7.11%；归属于上市公司股东的净利润7.64亿元，同比增加3.61%（归属于上市公司股东的扣非净利润7.56亿元，同比增加1.62%）；实现基本每股收益0.49元。
　　 2023年第三季度，公司实现营业收入12.05亿元，同比大增316.93%；归属于上市公司股东的净利润3.71亿元，同比下降48.08%（归属于上市公司股东的扣非净利润3.68亿元，同比下降49.24%）；实现基本每股收益0.24元。
　　受第三季度房产销售增加推动，2023年第三季度公司营收同比大增316.93%；但由于受本期持有的金融资产公允价值上升幅度较去年同期小的影响，公司归母净利同比下降48.08%。
　　根据公司《2023年第三季度房地产业务主要经营数据公告》：1）2023年1--9月，公司无新增房地产项目储备。2）2023年1--9月，公司房地产业务新开工面积24.7万平方米，竣工面积23.7万平方米。其中2023年7—9月，公司房地产业务无新开工项目，竣工面积23.7万平方米。3）2023年1--9月，公司房地产业务实现销售收入9.55亿元，同比减少8.97%。其中，公司2023年7--9月实现销售收入9.32亿元。4）2023年9月末，公司出租房地产总面积135.04万平方米。2023年1--9月公司房地产业务取得租金总收入7.7亿元，同比增加35.74%。其中2023年7--9月，公司房地产业务取得租金总收入2.7亿元，同比增加48.6%。
　　合理价值区间为21.28-25.08元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024年EPS分别为0.76元、0.89元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，因此给予公司2023年28-33倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08元，对应2023年动态PB为2.56-3.01倍，维持“优于大市”评级。
　　风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。