张江科学城重要开发主体，发展空间巨大
　　公司是一家从事产业地产营运、高科技产业整合，提供科技金融集成服务的创业服务业集成商。房地产开发及租赁是公司的主要业务，营业收入占公司整体收入比例持续保持在90%以上，公司主要布局上海市。张江科学城位于上海市浦东新区，区位优势显著。根据上海市政府2021年批复的《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划范围约220平方公里，规划定位是要建设“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的世界一流科学城。我们认为，公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体，未来发展空间巨大。
　　租赁面积稳步提升，业务收入具备增长潜力
　　从出租面积上看，公司持有物业的出租面积逐渐增加，由2018年的109万平方米增加至2022年的133万平方米，出租面积CAGR为5%。2023H1公司租金收入5亿元，同比增加29.7%，租金收入恢复常态。截止2022年底，公司存量在建项目18个，在建面积约300万方，在建项目计划3年内全部完工。我们认为，随着未来在建项目逐步竣工面世，公司的租赁面积有望保持提升，租赁业务收入具备增长潜力。
　　新三商策略下打造科技投行，产业投资业绩逐渐释放
　　2014年公司提出“新三商”战略，以“科技投行”为战略发展方向，坚持浦东新区“六大硬核产业”的发展部署，打造“2+2+X”产业体系。公司产业投资规模稳步扩大，累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的87.13亿元。截至2023年6月底，公司直投项目53个，投资金额38.69亿元，参与投资的基金25个，认缴出资48.44亿元，撬动了559.14亿元的资金规模。2021-2023H1，公司投资收益占营业利润保持上升，2023H1达到65%。公司2023H1净投资收益为3.27亿元，同比2022年扭亏为盈大幅上涨，带动公司归母净利润同比高增，同比增长1702%。公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态，以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。
　　融资渠道多样化，融资成本持续优化
　　公司融资渠道多元，拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势。公司融资总额逐步上升，融资成本持续下降。截至2022年底，公司融资总额为201亿元，同比增长21.4%，融资成本仅为3.3%，公司融资优势显著。此外，公司持有资产优质，2023年6月顺利完成扩募相关发行工作，利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产，为公司主营业务提供资金支持。
　　盈利预测与估值
　　我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为10.36、11.93和13.76亿元，对应2023年EPS为0.67元/股，综合考虑公司的发展空间、投资策略、运营稳健性等方面，我们认为公司应当享有估值溢价，具备投资价值。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示
　　投资收益波动风险；产业地产竞争加剧；资金到位不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司深度房地产开发张江高科600895报告日期2023年10月17日园区开发特色鲜明科技投行价值彰显张江高科深度报告投资要点投资评级买入首次张江科学城重要开发主体发展空间巨大公司是一家从事产业地产营运高科技产业整合提供科技金融集成服务的创业分析师杨凡服务业集成商房地产开发及租赁是公司的主要业务营业收入占公司整体收入执业证书号S1230521120001比例持续保持在90以上公司主要布局上海市张江科学城位于上海市浦东yangfan02stockecomcn新区区位优势显著根据上海市政府2021年批复的上海市张江科学城发展研究助理吴贵伦十四五规划张江科学城规划范围约平方公里规划定位是要建设科学220wuguilunstockecomcn特征明显科技要素集聚环境人文生态充满创新活力的世界一流科学城我们认为公司作为浦东新区直属国有控股上市公司是上海科创中心核心承载基本数据区张江科学城的开发主体未来发展空间巨大收盘价2559总市值百万元3963097租赁面积稳步提升业务收入具备增长潜力总股本百万股从出租面积上看公司持有物业的出租面积逐渐增加由2018年的109万平方154869米增加至2022年的133万平方米出租面积CAGR为52023H1公司租金股票走势图收入5亿元同比增加297租金收入恢复常态截止2022年底公司存量张江高科上证指数在建项目18个在建面积约300万方在建项目计划3年内全部完工我们认150为随着未来在建项目逐步竣工面世公司的租赁面积有望保持提升租赁业务118收入具备增长潜力875625新三商策略下打造科技投行产业投资业绩逐渐释放-623-0122-1122-1223-0223-0323-0523-0623-0723-0823-0923-102014年公司提出新三商战略以科技投行为战略发展方向坚持浦东新区六22-10大硬核产业的发展部署打造22X产业体系公司产业投资规模稳步扩大累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的8713亿元截至相关报告2023年6月底公司直投项目53个投资金额3869亿元参与投资的基金25个认缴出资4844亿元撬动了55914亿元的资金规模2021-2023H1公司投资收益占营业利润保持上升2023H1达到65公司2023H1净投资收益为327亿元同比2022年扭亏为盈大幅上涨带动公司归母净利润同比高增同比增长1702公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态以直投基金孵化的方式聚合市场资源助推产业发展融资渠道多样化融资成本持续优化公司融资渠道多元拥有银企合作投贷联动的金融资源优势公司融资总额逐步上升融资成本持续下降截至2022年底公司融资总额为201亿元同比增长214融资成本仅为33公司融资优势显著此外公司持有资产优质2023年6月顺利完成扩募相关发行工作利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产为公司主营业务提供资金支持盈利预测与估值我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为10361193和1376亿元对应2023年EPS为067元股综合考虑公司的发展空间投资策略运营稳健性等方面我们认为公司应当享有估值溢价具备投资价值首次覆盖给予买入评级风险提示投资收益波动风险产业地产竞争加剧资金到位不及预期httpwwwstockecomcn120请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度财务摘要Table百万元Forcast2022A2023E2024E2025E营业收入1907215124272722--908127912871216归母净利润822103611931376-1102260515101533每股收益元053067077089PE4820382433222881资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn220请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度正文目录1公司发展历程张江科学城开发主体从地产开发转向科技投行52科技地产业务园区综合开发业务发展稳健租赁业务具备增长空间83产业投资聚合市场资源投资规模及效益持续扩大1031创新服务持续孵化创新企业拓宽产业链生态圈建设1032强化产业生态引领持股光刻机龙头企业114公司财务分析归母净利上涨财务保持稳健135盈利预测166投资建议177风险提示18httpwwwstockecomcn320请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图表目录图1张江高科园区地图5图2张江高科园区地图6图3张江科学城发展历史6图4公司股权结构图截至2023年6月30日7图52019-2022营业收入构成业务分类8图62019-2022营业收入构成地区分类8图72018-2023H1公司房地产租赁收入及同比10图82018-2022年主要项目出租面积及平均租金10图92018-2022年公司创新服务收入及毛利率11图10张江高科创业营第十二季DemoDay活动11图112021-2023H1张江高科产业投资规模12图122018-2023H1公司直投及参投情况12图13上海微电子装备集团股份有限公司股权结构13图14上海微电子装备公司生产光刻机品类13图152018-2023H1公司营业收入及同比13图162018-2023H1公司归母净利润及同比13图172018-2023H1张江高科投资收益14图182018-2023H1张江高科投资收益占营业利润比重14图192018-2023H1公司销售毛利率及净利率14图202018-2022年房地产开发及房产租赁毛利率14图212023H1张江高科融资渠道15图222018-2022年公司期末融资总额及同比15图232018-2022年公司平均融资成本15图24张润置业股权架构情况截至2023年6月30日16图252018-2022年张润大厦出租率16表12022年张江高科房地产在建项目9表22022年张江高科房地产销售和结转情况9表3张江特色产业园区及民营企业总部聚集区11表4华安张江产业园REIT信息15表5张江高科2023-2025年盈利预测17表6可比公司估值18表附录三大报表预测值19httpwwwstockecomcn420请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度1公司发展历程张江科学城开发主体从地产开发转向科技投行高科技产业综合运营构建开放式创新生态圈上海张江高科技园区开发股份有限公司下称张江高科是一家从事产业地产营运高科技产业整合提供科技金融集成服务的创业服务业集成商张江高科于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市公司是张江科学城重要开发主体助力打造世界一流科学城公司作为浦东新区直属国有控股上市公司是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体张江科学城位于上海市浦东新区中南部内环线与外环线之间中环线贯穿其中与陆家嘴金融贸易区和上海迪士尼乐园毗邻根据上海市政府2021年批复的上海市张江科学城发展十四五规划张江科学城规划范围约220平方公里包括张江园区等区域张江核心区张江南区张江东区银行卡产业园康桥工业区和国际医学园区规划定位是要建设科学特征明显科技要素集聚环境人文生态充满创新活力的世界一流科学城目前张江科学城汇聚24000多家企业国家市级研发机构150余家跨国公司地区总部58家近20家高校和科研院所现有从业人员逾40万园区主要由张江人工智能岛等多个特色产业园张江高科895孵化器等多个孵化器张江东区人才公寓等多个人才公寓及其他业态构成图1张江科学城地理位置资料来源上海市规划和自然资源局张江科学城建设规划华安张江产业园招募说明书浙商证券研究所httpwwwstockecomcn520请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图2张江高科园区地图注图中蓝色阴影为园区地理位置蓝色标志为特色产业园绿色标志为孵化器黄色标志为人才公寓资料来源张江集团官网浙商证券研究所二十余年发展产业地产商转型科技投行2006年工业房产和办公楼产品投资回报率较高面对潜在的竞争加剧公司提出以特色房产运营为主导以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的一体两翼产业互动阶越式发展战略即一体两翼产业互动式发展战略2014年公司在努力创建国家自主创新示范区的历史使命中又迎来上海建设具有全球影响力的科技创新中心和上海自由贸易试验区扩区等多重叠加的重大历史性机遇2014年公司提出新三商战略即努力打造新型产业地产营运商面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商以科技投行为战略发展方向同年公司正式确立时间合伙人的服务理念与产业客户构建荣辱相依共同成长的合作伙伴关系2015年公司响应国家双创号召以创业服务业集成商为定位建立服务于创新创业活动平台全力推出的895营以895创业营集聚创新资源使之成为打造创新创业资源集聚整合平台的重要抓手重点关注了智能硬件生物医疗大健康产业的项目图3张江科学城发展历史资料来源华安张江产业园招募说明书浙商证券研究所httpwwwstockecomcn620请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度2019年公司承载国家使命聚焦中国芯推进上海集成电路设计产业园开发建设助力集成电路产业成为具有一流竞争优势的产业集群2019年全年积极实施集电设计园千亿百万工程积极推动集电设计园的控规调整和项目开工建设完善集成电路产业发展环境营造产业学术氛围聚焦IC产业发展推动重点产业项目对接落地2019-2020年园区共引进52家企业逐步形成以人工智能芯片聚集国产EDA为特色的园区2021年以来公司持续深耕产业招商继续以直投基金孵化的方式聚合市场资源助推产业发展进一步提升产业投资力度截至2023年6月末公司累计产业投资规模已达8713亿元其中直投项目53个投资金额3869亿元参与投资的基金25个认缴出资4844亿元撬动了55914亿元的资金规模已投项目市场表现突出南芯科技慧智微均在科创板上市浦东新区国资委为实际控制人股权结构方面张江高科的第一大控股股东为上海张江集团有限公司下称张江集团持股占比5075张江集团的实际控制人为上海市浦东新区国有资产管理委员会此外中国投资有限责任公司持股259其他股东持股合计4666图4公司股权结构图截至2023年6月30日资料来源东方财富Choice数据浙商证券研究所httpwwwstockecomcn720请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度2科技地产业务园区综合开发业务发展稳健租赁业务具备增长空间房地产开发及租赁是公司的主要业务公司主要布局上海市从收入结构上来看房地产开发和租赁收入占到公司整体收入的90以上2022年公司园区开发业务总收入188亿元占公司总营收的988其中房地产开发和房产租赁分别占总营收的552436收入分布上公司2022年99收入来自上海图52019-2022营业收入构成业务分类图62019-2022营业收入构成地区分类1001000811199098445804171436596701049946052889250942999199881409095553057435519882089513659861009184020192020202120222019202020212022房地产开发房产租赁服务业务其他业务上海市外省资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所在建项目丰富未来三年计划全部完工公司目前主要储备项目为集电港和欣凯元集电港土地面积38万平规划建筑面积154万平欣凯元土地面积和规划建筑面积55万平截止2023年上半年张江高科存量在建项目18个其中集电港面积195万方中区65万方西北区20万方周浦约20万方总计300万方在建面积根据公司2023半年报公司计划在2023年完工2个项目面积约32万方其余存量在建项目计划3年内全部完工2023年上半年公司新开项目1个张江西北区域内重要的城市更新项目传奇广场预计2028年底竣工建筑面积247万方httpwwwstockecomcn820请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度表12022年张江高科房地产在建项目项目用地面积平方项目规划计容建筑面积在建建筑面积平序号地区项目经营业态项目状态米平方米方米1集电港3-2项目研发楼在建380561519372387392集电港3-4项目科研办公在建402771611082517313集电港4-2项目科研办公在建351031404122200684西北区07-03项目科研办公在建1573947217756605中区58-01地块项目商办文体在建24771222935304562商办租赁住宅6中区76-02地块项目在建14771103394154152文体7中区77-02地块项目商办文体在建18685990281337168集电港集电设计产业园B区5-1项目商办在建291471311612089849西北区张江西北片区24-03项目研发楼在建18126380655840010西北区张江西北片区09-02项目研发楼在建16973407356983411周浦周浦镇03单元41-01项目商办在建4863310212919560012中区中区C-6-3项目商办在建8506254783979013中区中区C-6-7项目商办在建36831104916873上海集成电路设计产业园2b-614集电港商办新开43505217525357951项目集成电路设计产业园3C-10项15集电港研发楼新开38778155152244232目上海集成电路设计产业园集辰中16集电港研发楼新开48809195236320793心二期平台项目上海集成电路设计产业园5b-617集电港人才公寓新开3006075150103332项目上海集成电路设计产业园A-1-118集电港商业新开401240126636项目资料来源Wind公司公告浙商证券研究所房地产开发业务规模波动较大在建及可结转资源丰富公司房地产开发业务涉及业态主要包括商业办公车位等业态2022年公司销售收入105亿元销售面积34万平主要销售项目如下表表2截止2022年底公司已售未结合同负债约为96亿元可结转资源丰富表22022年张江高科房地产销售和结转情况可供出售面积已售含已预售面积序号地区项目经营业态平方米平方米浦东新区盛夏路565弄50号1-35-1215-17层除1031上海室办公89套商业办公2947329473盛夏路565弄51号1层商业1套2上海浦东新区盛夏路565弄54号部分资产房地产办公401040103雅安御景雅苑车位11083174雅安御景雅苑商铺137137合计3472933938资料来源公司公告浙商证券研究所出租面积稳步增长2023年租金进入修复期从出租面积上看公司持有物业的出租面积逐渐增加由2018年的109万平方米增加至2022年的133万平方米出租面积httpwwwstockecomcn920请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度CAGR为52022年4月初公司制定企业租金减免实施办法对小微企业给予6个月租金减免全年减免租金17亿元帮扶企业超过400家占客户企业比例60受租金减免影响2022年公司的租金收入为83亿元同比减少4842023H1公司租金收入5亿元同比增加297租金收入恢复常态图72018-2023H1公司房地产租赁收入及同比图82018-2022年主要项目出租面积及平均租金10351401337012212193012010910760825710050206158040510460305340202020101-50-1000201820192020202120222022H12023H120182019202020212022房地产租金收入亿元左轴同比右轴主要项目出租面积万平左轴租金元月右轴资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告浙商证券研究所3产业投资聚合市场资源投资规模及效益持续扩大31创新服务持续孵化创新企业拓宽产业链生态圈建设895孵化器专注战略新兴产业孵化效果显著895创业营是张江高科于2015年推出的创业服务平台每半年一期每期3个月895创业营旨在全国范围内征集优质创业项目重点关注智能硬件生物医疗大健康等领域对接和服务初创企业为其提供产品研发方向商业模式股权架构资源对接等创业辅导服务8年来创业营已经海选2500个创新项目入营357家目前项目估值已经达到了1500亿元张江高科895创业营的DemoDay活动已经成为全球风投机构产业链上下游企业行业专家与硬核科技企业共同期待的创业风暴眼公司通过打造895国家级科技企业孵器上海市海聚英才创新创业示范基地以孵化器895创业营平台培养本土科技引擎企业2022年895孵化器度运营面积8万方培育在孵企业250家涌现了智驾科技傅利叶智能钛米机器人达观数据鲲云科技森亿智能裕太微青芯科技芯朴科技等一批本土创业企业2022年张江高科服务业收入同比上升服务业毛利率为62895以先孵后投孵投联动为特色累计投了18个孵化器项目投资金额66亿元回报倍数196倍平均IRR32成功率高895孵化器专注于集成电路生物医药人工智能三大战略新兴产业为企业带来了较高的投资成功率从创业团队拎包入住的创业苗圃到为初创期企业提供一站式服务的天之骄子再到帮助成长期企业加速发展的盛夏路园区黑芝麻智能科技普冉半导体达观数据赛默罗卓道医疗等独角兽企业先后走过孵化加速器后快速破壳而出截至2022年底895已累计孵化企业1080家其中高新技术企业158家并相继荣获2020年上海优秀国家级孵化器与2021年上海市级优秀孵化器的称号httpwwwstockecomcn1020请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图92018-2022年公司创新服务收入及毛利率图10张江高科创业营第十二季DemoDay活动600120500100400803006020040100200020182019202020212022服务业收入万元左轴毛利率右轴资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源公司官网浙商证券研究所32强化产业生态引领持股光刻机龙头企业政府政策助推产业链发挥聚集效应自1999年上海市委市政府实施聚焦张江战略以来高新技术企业纷纷进驻该园区各类科研机构也纷纷汇聚至张江资本和人才亦纷纷涌入作为张江园区唯一上市企业张江高科在园区的开发运营和服务方面扮演了关键角色并受到了各级政府大力支持政策优势明显凸显2022年6月16日上海正式推出第三批13家特色产业园区继2020和2021连续两年共发布40家特色产业园区后共推出53家特色产业园区其中五个特色产业园区和一个民营企业总部集聚区来自张江张江人工智能岛上海集成电路设计产业园张江创新药业产业基地张江在线张江机器人谷张江数链及张江民营企业总部集聚区涵盖人工智能集成电路生物医药元宇宙等领域2023年6月张江科学城专项发展资金政策申报指南2023年第一批正式发布对张江科学城内重点机构及企业进行资助支持表3张江特色产业园区及民营企业总部聚集区园区批次类别介绍张江人工智能岛已集聚了人工智能领域中的头牌企业实现了产学研用投产业链的集聚整个张江人工智能岛第一批人工智能岛上集聚了将近90多家企业近4000多人在此办公目前岛上岛民既有微软IBM平头哥等行业龙头也有众多进行创新创业的小微企业上海集成电路园区正围绕人工智能5G智能驾驶物联网存储器架构RISC-V等重点领域多方引进行业龙第一批集成电路设计产业园头企业和细分领域领先企业预计到2025年集设园将实现销售收入1000亿元定位于创新药物产业化基地医疗技术产业化基地CMOCDMO委托生产基地三大方向的张江创新药产张江创新药业业基地目前聚焦化学药中药生物制品以及产业融合和研发服务等板块并已经在细胞治疗项目产业第一批生物医药产业基地化方向上开展生产细胞治疗领域的两家龙头企业复星凯特和西比曼生物科技集团在张江创新药生产基地落户今年1月正式亮相的张江在线规划面积41平方公里由川杨河沈括路伽利略路张衡路申江路张江在线第二批新兴融合殷家浜河金科路围合其中25平方公里为先导发展区16平方公里为在线核心区重点领域张江机器人谷规划面积39平方公里目前集聚了包括ABB等机器人头部企业创新企业创新机构80张江机器人谷第二批补链强链余家机器人产业年工业产值117亿元张江数链位于张江科学城是浦东张江中环发展带上的重要节点围绕元宇宙链接交互计算工张江数链第三批元宇宙具生态五大环节该基地形成了完整的产业生态张江民营企业总部集聚区将力争三年内出功能出形象五年内出生态出影响到2025年引进培张江民营企业第二批新兴融合育发展50家以上民营企业总部塑造20民营经济代表人物涵养20000总部经济人才产业规模总部集聚区超过2500亿元体现民营企业总部经济的集中度与显示度新范式与新模式资料来源产城观察网浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1120请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度公司始终坚持浦东新区六大硬核产业的发展部署围绕关键核心领域打造22X产业体系第一个2是指以集成电路人工智能为2大主导产业第二个2是指以创新药械数字经济为2大重点产业X是指以未来车航空航天量子信息类脑智能基因技术前沿新材料能源与环境等为拓展产业公司依托基础研究和战略科技优势构建集成电路生物医药人工智能等具有全球竞争力的硬核主导产业集群其中集成电路产业拥有中国大陆产业链最完整的集成电路布局生物医药产业是中国研发机构最集中研发链条最完善创新活力最强新药创制成果最突出的标志性区域公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态以直投基金孵化的方式聚合市场资源助推产业发展近年来公司产业投资规模稳步扩大累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的8713亿元截至2023年6月底公司直投项目53个投资金额3869亿元参与投资的基金25个认缴出资4844亿元撬动了55914亿元的资金规模图112021-2023H1张江高科产业投资规模图122018-2023H1公司直投及参投情况1005807060559605496056060955375054048504090875203950040853081480302180460207720174407510420107040000202120222023H1202120222023H1累计产业投资规模亿元左轴直投项目金额亿元左轴参投基金金额亿元左轴撬动资金规模亿元右轴直投项目个数个右轴基金投资个数个右轴资料来源公司公告浙商证券研究所资料来源公司公告浙商证券研究所持股光刻机生产公司成长价值可期张江高科通过全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司张江浩成间接持股上海微电子装备909的股权当期光刻机设备市场龙头集中EUV光刻机被ASML垄断全球光刻机出货量99集中在ASML尼康和佳能其中ASML份额最高达到673上海微电子是国内唯一一家研发生产以及销售高端光刻机的企业也是全球第四家生产IC前道光刻机的企业是大陆光刻设备龙头企业在中国大陆市场份额已经超过80httpwwwstockecomcn1220请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图13上海微电子装备集团股份有限公司股权结构图14上海微电子装备公司生产光刻机品类资料来源Wind浙商证券研究所资料来源上海微电子装备公司官网浙商证券研究所注股权信息截止至2023年10月12日4公司财务分析归母净利上涨财务保持稳健房地产开发业务收入减少拉低公司营业收入房产租赁业务收入复苏2023H1由于期内房地产项目开发销售减少公司营业收入下降公司虽未实现产业空间载体开发销售导致销售利润同比减少385亿元但随着租金收取恢复常态租赁业务呈现复苏增长趋势2023H1实现租赁业务收入近5亿元同比增长29图152018-2023H1公司营业收入及同比图162018-2023H1公司归母净利润及同比2520020180018160015020161400141200100151210005010800108600064005-504200200-1000-200201820192020202120222022H12023H1201820192020202120222022H12023H1营业收入亿元左轴同比右轴归母净利润亿元左轴同比右轴资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所产业投资带来高效益带动归母净利润同比高增公司以打造科技投行为主要战略方向产业投资业务是公司的重要业务产业投资收益是公司利润的重要来源2018-2020年公司投资收益占营业利润比例保持在60以上2021-2023H1公司投资收益占营业利润保持上升2023H1达到65公司2023H1产业投资表现亮眼净投资收益为327亿元其中公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值增加公允价值变动收益同比增加近2亿元公司旗下上海张江集成电路产业区开发有限公司转让持有的上海张润置业有限公司股权实现投资收益近4亿元公司投资收益同比2022年扭亏为盈大幅上涨带动公司归母净利润同比高增同比增长1702httpwwwstockecomcn1320请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图172018-2023H1张江高科投资收益图182018-2023H1张江高科投资收益占营业利润比重23122535029630020250152001501062651310055613273455099611990-23606500-5012-5-219-100-45-487201820192020202120222023H1-10201820192020202120222022H12023H1投资收益占营业收入比例投资收益亿元投资收益占营业利润比例资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所2023H1公司毛利率及净利率保持行业高位2018-2023H1公司的销售毛利率及净利率均呈现上涨趋势毛利率由2018年的4651上涨至2023H1的6664净利率由4337波动上涨至2023H1的72962023H1公司销售毛利率为6664销售净利率为7296均位于高位且增长稳定盈利能力较强分业务来看公司的房地产开发业务规模精简2018-2022年毛利率在58-80之间保持高位房产租赁业务毛利率呈现稳步上涨趋势2018-2022年毛利率在53-66之间相对稳定图192018-2023H1公司销售毛利率及净利率图202018-2022年房地产开发及房产租赁毛利率2509080222368072716520070586066150506056585340100692666645912551162093046515072962010433741313599309200201820192020202120222023H120182019202020212022销售毛利率销售净利率房地产开发毛利率房产租赁毛利率资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所融资渠道畅通融资成本优势显著公司融资渠道多元拥有银企合作投贷联动的金融资源优势积极与银行证券保险等机构进行合作公司融资总额逐步上升截至2022年底公司融资总额为201亿元同比增长214公司的融资成本持续下降已由2019年的388下降至2022年的33公司融资优势显著截至2023年6月底公司现有存量债十五支累计获得银行授信45472亿元融资渠道通畅融资成本维持下降趋势httpwwwstockecomcn1420请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图21张江高科融资渠道资料来源Wind公司公告浙商证券研究所图222018-2022年公司期末融资总额及同比图232018-2022年公司平均融资成本250454038638820140392003538166363303735915013136253592203433010074153350103253100302018201920202021202220182019202020212022期末融资总额亿元左轴同比右轴平均融资成本资料来源Wind公司公告浙商证券研究所资料来源Wind公司公告浙商证券研究所张江REIT扩募完成助力盘活优质资产公司持有资产优质助力公司在融资模式上进行创新继2021年张江REIT在上海证券交易所发行成为全国首批上海首单后公司积极推进张江REIT的扩募工作2023年6月公司与控股股东张江集团以双方合作项目张润大厦为底层资产顺利完成扩募相关发行工作利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产为公司主营业务提供融资支持表4华安张江产业园REIT信息项目华安张江产业园REIT基金管理人华安基金管理有限公司首发上海光全投资中心有限合伙光控安石北京投资管理有限公司原始权益人扩募张江集团张江集电底层资产首发张江光大园扩募定向张润大厦项目估值首发148亿元29050元平扩募148亿元24398元平基金存续期20年募集规模首发1495亿元扩募15527亿元预期现金分派率2023年新购入资产为439扩募后355资料来源华安张江产业园招募说明书浙商证券研究所httpwwwstockecomcn1520请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度图24张润置业股权架构情况截至2023年6月30日图252018-2022年张润大厦出租率9999961009190807060504030201210020182019202020212022出租率资料来源华安张江产业园招募说明书浙商证券研究所资料来源华安张江产业园招募说明书浙商证券研究所5盈利预测根据公司的房地产开发及租赁情况结合公司的产业投资情况我们对公司的经营情况进行预测1房地产开发公司房地产开发板块业绩波动较大主要涉及商业办公及车位等业态销售及开发2022年销售收入105亿元销售面积34万平截止2022年底公司已售未结合同负债约为96亿元考虑到公司在建项目及可结转资源较为丰富我们预计公司开发板块营业收入稳中有增2023-2025年房地产开发业务营业收入增速保持为3假设毛利率保持2022年水准维持在行业高位2023-2025年毛利率取值602房地产租赁截至2023年6月底公司存量在建项目18个总建筑面积约300万方公司今年计划完工项目2个完工面积约32万方其余存量在建项目计划未来3年内全部完工随着公司在建项目的陆续竣工公司的出租面积及租金水平将逐渐上升预计公司2023-2025年房产租赁业务营业收入增速分别为252320随着租赁业务向好我们假设该板块毛利率稳中有升2023-2025年取值603产业投资收益公司主要以直投基金孵化的方式进行产业投资公司2017-2020年投资收益占营业收入的比例波动范围在34-296之间2021-2023H1投资收益占营业收入的比例逐步提升分别为-23661综合来看2017-2023H1公司的投资收益占营业收入的比例达到44投资收益可观我们保守预计2023-2025年投资收益占营业收入的比例保持为25httpwwwstockecomcn1620请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度表5张江高科2023-2025年盈利预测业务类型项目2022A2023E2024E2025E营业收入百万元1052108411161150房地产开发同比增速-126303030毛利率647600600600营业收入百万元832104012801536房屋租赁同比增速-48250230200毛利率579600600600营业收入百万元26283133服务业收入同比增速3571008060毛利率618800800800营业收入百万元20232834其他业务同比增速200200200200毛利率1000600600600营业收入百万元1907215124272722合计同比增速-91128129122毛利率621600600600资料来源Wind浙商证券研究所6投资建议我们认为公司特色鲜明优势突出能够实现中长期高质量发展总结全文来看我们认为张江高科的投资亮点为1张江科学城重要开发主体发展空间巨大张江科学城位于上海市浦东新区区位优势显著根据上海市政府2021年批复的上海市张江科学城发展十四五规划张江科学城规划范围约220平方公里规划定位是要建设科学特征明显科技要素集聚环境人文生态充满创新活力的世界一流科学城我们认为公司作为浦东新区直属国有控股上市公司是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体发展空间巨大2租赁面积稳步提升业务收入具备增长潜力从出租面积上看公司持有物业的出租面积逐渐增加由2018年的109万平方米增加至2022年的133万平方米出租面积CAGR为52023H1公司租金收入5亿元同比增加297租金收入恢复常态截止2022年底公司存量在建项目18个在建面积约300万方在建项目计划3年内全部完工我们认为随着未来在建项目逐步竣工面世公司的租赁面积有望保持提升租赁业务收入具备增长潜力3新三商策略下打造科技投行产业投资业绩逐渐释放公司产业投资规模稳步扩大累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的8713亿元截至2023年6月底公司直投项目53个投资金额3869亿元参与投资的基金25个认缴出资4844亿元撬动了55914亿元的资金规模2021-2023H1公司投资收益占营业利润保持上升2023H1达到65公司2023H1净投资收益为327亿元同比2022年扭亏为盈大幅上涨带动公司归母净利润同比高增同比增长1702公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态以直投基金孵化的方式聚合市场资源助推产业发展httpwwwstockecomcn1720请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度4融资渠道多样化融资成本持续优化公司融资渠道多元拥有银企合作投贷联动的金融资源优势公司融资总额逐步上升融资成本持续下降截至2022年底公司融资总额为201亿元同比增长214融资成本仅为33公司融资优势显著此外公司持有资产优质2023年6月顺利完成扩募相关发行工作利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产为公司主营业务提供资金支持我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为10361193和1376亿元对应2023年EPS为067元股综合考虑公司的发展空间投资策略运营稳健性等方面我们认为公司应当享有估值溢价具备投资价值首次覆盖给予买入评级表6可比公司估值收盘代码简称EPS元PE倍价元20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E600639SH浦东金桥915176175161198649652710576600663SH陆家嘴9150890400440521031229220571763601512SH中新集团840112117135152673635623554600848SH上海临港10950670610710811468160015461359均值955129512341063600895SH张江高科25590530670770894820382433222881资料来源Wind浙商证券研究所注收盘价截止至2023年10月16日除张江高科为浙商证券预测外其余可比公司EPS为Wind一致预期7风险提示1投资收益波动风险产业投资收益是公司重要的利润来源产业投资受到影响的因素较多投资收益波动性较大可能会影响到公司的利润情况2产业地产竞争加剧房产租赁是公司的重要业务若周边商业办公等业态物业竞争加剧可能会影响公司业绩3资金到位不及预期公司近年来融资规模逐渐增加若融资环境收紧可能会资金到位不及预期融资成本增加的情况进而可能会影响到公司的项目开发进展及利润率情况httpwwwstockecomcn1820请务必阅读正文之后的免责条款部分张江高科600895公司深度表附录三大报表预测值TableThreeForcast资产负债表利润表百万元20222023E2024E2025E百万元20222023E2024E2025E流动资产15859153731862317920营业收入1907215124272722现金346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