事件。根据上海市人民政府官网报道，2023年9月5日，《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》（以下简称《试点意见》）发布。具体内容包括：
　　1）创设产业综合用地（M0）类型。即“针对主导功能为工业或研发的项目，允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合配置”。我们认为，通过支持产业用地功能复合，促进规划土地管理要求与产业空间弹性需求之间的有效衔接，为产业高质量发展提供有效空间保障。
　　2）创新存量产业用地用途转换路径。即“允许存量产业用地根据不同生产阶段的实际需求，在满足产业、环保、安全等要求下，将研发功能与实体制造在同一地块或同一建筑内实现使用转换”。我们认为，这一创新举措为产学研一体化发展提供空间保障，有利于科创成果快速转化，激发企业创新活力，提高土地产出效率。
　　3）创立产业配套设施统筹设置方法。即“同一主体的相邻多个产业用地，经有关部门认定后，可统筹平衡生产、生活配套，根据需求集中配建生活配套设施，相关要求在土地出让合同中进行约定”。我们认为，这一措施，对于提升科学城产城融合度、促进张江科学城职住平衡、增强科创人才归属感具有重要的现实意义。
　　4）创建支持科技创新和产业融合发展的工作机制。“明确了张江科学城规划土地管理试点的工作机制，包括更高效的规划优化机制、更放权的实施深化机制、更聚焦的土地供应机制、更规范的登记监管机制”。我们认为，这些机制进一步强化了产业综合用地项目的全生命周期管理和信用监管。
　　综合以上观点，《试点意见》将增加张江科学城土地使用弹性，助力园区企业研发成果迅速转化，有利于强化张江科学城产城融合，从而推动深耕张江科学城的上市公司的租售业务和创投业务的顺利拓展。
　　合理价值区间为21.28-25.08元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024年EPS分别为0.76元、0.89元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，23年上半年归母净利润保持高增长，因此给予公司2023年28-33倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08元，对应2023年动态PB为2.56-3.01倍，维持“优于大市”评级。风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产开发区证券研究报告张江高科600895公司信息点评2023年09月08日TableInvestInfo投资评级优于大市维持土地模式创新推动科创提速股票数据张江科学城发展再迎重大制度红利TableStockInfo09月07日收盘价元1962TableSummary52周股价波动元1021-1944投资要点总股本流通A股百万股15491549总市值流通市值百万元3038530385相关研究事件根据上海市人民政府官网报道2023年9月5日关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见以下简称试点意投资收益大增创投持续发力TableReportInfo20230827上半年业绩高增长投资蓝天硬核新突破见发布具体内容包括20230720举国科研核心标的孵化价值持续展现1创设产业综合用地M0类型即针对主导功能为工业或研发的项目20230501允许工业研发仓储公共服务配套等功能混合配置我们认为通过市场表现支持产业用地功能复合促进规划土地管理要求与产业空间弹性需求之间的TableQuoteInfo有效衔接为产业高质量发展提供有效空间保障张江高科海通综指42072创新存量产业用地用途转换路径即允许存量产业用地根据不同生产阶段的实际需求在满足产业环保安全等要求下将研发功能与实体制造2707在同一地块或同一建筑内实现使用转换我们认为这一创新举措为产学1207研一体化发展提供空间保障有利于科创成果快速转化激发企业创新活力-293提高土地产出效率-1793202292022122023320236创立产业配套设施统筹设置方法即同一主体的相邻多个产业用地经3有关部门认定后可统筹平衡生产生活配套根据需求集中配建生活配套沪深300对比1M2M3M设施相关要求在土地出让合同中进行约定我们认为这一措施对于绝对涨幅42269267提升科学城产城融合度促进张江科学城职住平衡增强科创人才归属感具相对涨幅94277266资料来源海通证券研究所有重要的现实意义TableAuthorInfo4创建支持科技创新和产业融合发展的工作机制明确了张江科学城规划土地管理试点的工作机制包括更高效的规划优化机制更放权的实施深化机制更聚焦的土地供应机制更规范的登记监管机制我们认为这些机制进一步强化了产业综合用地项目的全生命周期管理和信用监管综合以上观点试点意见将增加张江科学城土地使用弹性助力园区企业研发成果迅速转化有利于强化张江科学城产城融合从而推动深耕张江科学城的上市公司的租售业务和创投业务的顺利拓展分析师涂力磊合理价值区间为2128-2508元维持优于大市评级我们预计公司Tel021-231857102023-2024年EPS分别为076元089元考虑到公司作为张江科学城的Emailtll5535haitongcom重要开发主体张江科学城运营主体中唯一上市公司23年上半年归母净利证书S0850510120001润保持高增长因此给予公司2023年28-33倍的动态市盈率对应合理价分析师谢盐值区间为2128-2508元对应2023年动态PB为256-301倍维持优于Tel02123185696大市评级风险提示公司租售业务面临政策调控的风险以及创投业务拓Emailxieyhaitongcom展不顺风险证书S0850511010019主要财务数据及预测TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元20971907235326623003-YoY1691-91234132128净利润百万元741822118013811622-YoY-594110436170174全面摊薄EPS元048053076089105毛利率693621625629633净资产收益率68709297102资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008952表1上市地产公司的估值收盘价日期为202397代码上市公司23年EPS预测元股24年EPS预测元股23年动态PE倍24年动态PE倍23年动态PB倍600848SH上海临港06107119271650163注表中的EPS预测来自wind一致预期资料来源Wind资讯海通证券研究所风险提示公司租售业务面临政策调控的风险以及创投业务拓展不顺风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008953财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入1907235326623003每股收益053076089105营业成本7238819871103每股净资产7568329221026毛利率621625629633每股经营现金流-029105111122营业税金及附加3187193105每股股利030000000000营业税金率167303535价值评估倍营业费用24283236PE3696257422001874营业费用率13121212PB259236213191管理费用99106120135PS1594129111411012管理费用率52454545EVEBITDA3204268523191974EBIT743126714311624股息率17000000财务费用421498494480盈利能力指标财务费用率221212185160毛利率621625629633资产减值损失-5000净利润率431502519540投资收益119648713784净资产收益率709297102营业利润1001146417031988资产回报率19283134营业外收支-67-141-156-171投资回报率18313335利润总额933132315481817盈利增长EBITDA1046149416571850营业收入增长率-91234132128所得税146198232273EBIT增长率-429706129135有效所得税率156150150150净利润增长率110436170174少数股东损益-35-56-66-77偿债能力指标归属母公司所有者净利润822118013811622资产负债率642608602593流动比率113141150158速动比率028036055072资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率025032052069货币资金3465345062069114经营效率指标应收账款及应收票据57636465应收帐款周转天数1085976879791存货11852111291121311278存货周转天数5985460941483733其它流动资产485517547579总资产周转率004006006006流动资产合计15859151591803121035固定资产周转率2720276526602609长期股权投资3959395939593959固定资产7085100115在建工程0123无形资产16141312现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计26868266672646726267净利润822118013811622资产总计42727418264449747303少数股东损益-35-56-66-77短期借款3912103920003000非现金支出309227226226应付票据及应付账款2368216623032445非经营收益-24736-6-40预收账款40505664营运资金变动-1305233179164其它流动负债7770751176617773经营活动现金流-456162017151893流动负债合计14090107651202113282资产-1590-162-177-192长期借款5295559556955695投资-262000其它长期负债8052905290529052其他587643708779非流动负债合计13346146461474614746投资活动现金流-1264481531587负债总计27437254112676728028债权募资7139-257410611000实收资本1549154915491549股权募资0000归属于母公司所有者权益11711128911427315894其他-4433458-551-573少数股东权益3580352334583380融资活动现金流2706-2116510427负债和所有者权益合计42727418264449747303现金净流量1030-1527562907备注1表中计算估值指标的收盘价日期为09月07日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008954信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华润置地华侨城A碧桂园城建发展碧桂园服务保利物业中国国贸万物云天健集团建发股份融创服务卓越商企服务保利发展金地集团华发股份龙湖集团招商蛇口越秀服务张江高科美的置业新城控股万科A首开股份绿城中国建发国际集团华润万象生活中国金茂绿城管理控股招商积余中海物业投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明