张江科学城“十四五”规划将推动张江大发展。张江科学城唯一运营主体，近年来公司业务稳健发展。根据2021年7月16日《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划面积由95平方公里扩大至约220平方公里，形成“一心两核、多圈多廊”错落有致、功能复合的空间布局。2022年前三季度，公司实现营业总收入16.3亿元；同期实现归母净利润7.37亿元。2022年上半年，公司房产销售收入和租金收入分别为9.55亿元、3.86亿元，占比分别为71%、29%。2022年前三季度，公司实现投资净收益-8.59亿元。
　　全力推进科学城载体建设，未来公司租赁业务将提速。目前，公司在营的房地产出租项目建面合计121.1万平，2021年实现租金收入合计8.41亿元。截止2021年底，公司尚有各类在建和储备项目合计建面222.8万平。我们认为，未来5年公司的出租房产建面有望较快上升。
　　公司已经率先实现了从“房东”到“股东”以及“产业+基地+基金”的经营模式转变。公司“直投+基金投资”双轮驱动，未来上市资源丰富。截至2022年6月末，公司累计产业投资规模已达80.15亿元。其中，直投项目50个，投资金额19.70亿元；参加投资的子基金24个，认缴出资60.45亿元，撬动了541.60亿元的资金规模。上半年内，公司累计立项11个，新增储备项目31个，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技等均在科创板上市。截止2022年上半年底，公司各类型投资合计131.2亿元。
　　公司正努力让张江高科从“产业园区开发运营企业”成长为“产业资源的组织者”。公司通过围绕“2+2+X”产业导向，以集成电路、人工智能为核心，以生命健康、数字经济为抓手，以量子信息、航空航天等作为未来布局方向，培育并拥有高科技产业领域的龙头企业。公司力争在“十四五”末，实现产业规模、龙头企业均双倍增长，打造出新的千亿规模的产业集群。
　　未来公司REITs发展空间大。2021年公司发行了REIT—华安张江光大园REIT，发行规模为14.95亿元，发行价格2.99元，基金管理费率为0.55%。我们认为，这可以盘活公司存量资产，降低负债率，有利于公司轻资产管理。
　　合理价值区间为15.0-18.0元，首次覆盖给予“优于大市”评级。我们预计公司2022-2024年EPS分别为0.60元、0.72元、0.85元。考虑到公司是张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，给予公司2022年25-30倍的动态市盈率，对应合理价值区间为15.0-18.0元，对应2022年动态PB为1.97-2.36倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产开发区证券研究报告张江高科600895公司研究报告2022年12月22日TableInvestInfo首次投资评级优于大市覆盖张江科学城助推发展多业务增长潜力大股票数据TableSummary12TableStockInfo月21日收盘价元1190投资要点52周股价波动元1021-1548总股本流通A股百万股15491549张江科学城十四五规划将推动张江大发展张江科学城唯一运营主体总市值流通市值百万元1842918429近年来公司业务稳健发展根据2021年7月16日上海市张江科学城发展相关研究十四五规划张江科学城规划面积由95平方公里扩大至约220平方公TableReportInfo里形成一心两核多圈多廊错落有致功能复合的空间布局2022年前三季度公司实现营业总收入163亿元同期实现归母净利润737亿元2022年上半年公司房产销售收入和租金收入分别为955亿元386亿元市场表现占比分别为71292022年前三季度公司实现投资净收益-859亿元TableQuoteInfo张江高科海通综指全力推进科学城载体建设未来公司租赁业务将提速目前公司在营的房063地产出租项目建面合计1211万平2021年实现租金收入合计841亿元-737截止2021年底公司尚有各类在建和储备项目合计建面2228万平我们-1537认为未来5年公司的出租房产建面有望较快上升-2337公司已经率先实现了从房东到股东以及产业基地基金的经营-3137202112202232022620229模式转变公司直投基金投资双轮驱动未来上市资源丰富截至2022年6月末公司累计产业投资规模已达8015亿元其中直投项目50个沪深300对比1M2M3M投资金额1970亿元参加投资的子基金24个认缴出资6045亿元撬动绝对涨幅-2812184了54160亿元的资金规模上半年内公司累计立项11个新增储备项目相对涨幅-3510211031个唯捷创芯英集芯赛微微电子云从科技等均在科创板上市截止资料来源海通证券研究所2022年上半年底公司各类型投资合计1312亿元TableAuthorInfo公司正努力让张江高科从产业园区开发运营企业成长为产业资源的组织者公司通过围绕产业导向以集成电路人工智能为核心22X以生命健康数字经济为抓手以量子信息航空航天等作为未来布局方向培育并拥有高科技产业领域的龙头企业公司力争在十四五末实现产业规模龙头企业均双倍增长打造出新的千亿规模的产业集群未来公司REITs发展空间大2021年公司发行了REIT华安张江光大园REIT发行规模为1495亿元发行价格299元基金管理费率为055分析师涂力磊我们认为这可以盘活公司存量资产降低负债率有利于公司轻资产管理Tel02123219747Emailtll5535haitongcom合理价值区间为150-180元首次覆盖给予优于大市评级我们预计公司年分别为元元元考虑到公司是张江证书S08505101200012022-2024EPS060072085科学城的重要开发主体张江科学城运营主体中唯一上市公司给予公司分析师谢盐2022年25-30倍的动态市盈率对应合理价值区间为150-180元对应2022Tel02123219436年动态PB为197-236倍首次覆盖给予优于大市评级风险提示公司Emailxieyhaitongcom租售业务面临政策调控的风险以及创投业务拓展不顺风险证书S0850511010019主要财务数据及预测TableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元7792097222625292870-YoY-472169161136135净利润百万元182274192311131318-YoY2126-594247205184全面摊薄EPS元118048060072085毛利率551693640641642净资产收益率16968788693资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008952目录1张江科学城十四五规划将推动张江大发展52张江科学城唯一运营主体近年来业务稳健发展63全力推进科学城载体建设未来公司租赁业务将提速74直投基金投资双轮驱动未来上市资源丰富95未来公司REITs发展空间大116公司业绩预测127投资建议14财务报表分析和预测16请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008953图目录图1上海市张江科学城发展十四五规划主要内容5图2张江科学城十四五发展规划中的空间布局和产业布局6图3近年来公司营业总收入情况6图4近年来公司归母净利润情况6图5公司2022年上半年主营业务收入构成情况7图6近年来公司房地产开发收入情况7图7近年来公司租赁收入情况7图8近年来公司投资净收益情况7图9公司的产业投资的战略布局10图10截止2022年上半年末公司的产业投资布局情况10图11近年来华安张江光大园REIT营收和净利润情况12图12上市以来华安张江光大园REIT股价收益率情况12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008954表目录表1公司2021年在营房地产出租项目一览表8表2公司2021年在建和储备房地产项目一览表9表32021年末公司股权投资一览表11表42021年公司发行REITs情况11表52022-2024年公司房地产项目结转面积和结转收入预测表12表62022-2024年公司在营物业租金收入预测表13表72022-2024年公司各业务收入预测表百万元13表82022-2024年公司投资收益预测表百万元14表9公司盈利预测表百万元14表10上市地产公司的估值收盘价日期为2022122115请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089551张江科学城十四五规划将推动张江大发展2021年7月15日中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见正式发布意见提出加快建设张江综合性国家科学中心聚焦集成电路生命科学人工智能等领域加快推进国家实验室建设布局和建设一批国家工程研究中心国家技术创新中心国家临床医学研究中心等国家科技创新基地根据2021年7月16日上海市张江科学城发展十四五规划从主要指标上看科学高度上要实现新增1-5个国家重大科技基础设施开展2-3项国际大科学计划和工程新增3-5个国际一流科研机构产业核心竞争力上要实现工业战新产值占地区规上工业总产值比重提高5-10个百分点累计高新技术企业3200家新增科技型上市公司50家新增总部30家创新浓度上要实现企业RD年均增速15每万人口高价值发明专利200件左右新引进海外高层次创新创业人才占全市比重30累计外资研发中心200家左右技术合同成交额占GDP比重6左右图1上海市张江科学城发展十四五规划主要内容国家战略2021目标方向围绕成为目标着力科学高度年7月15日中科学规律的第一发打造大师1-5个新增国家重大科技基共中央国务院关现者技术发明的第云集的科础设施于支持浦东新区一创造者创新产业技创新策2-3项开展国际大科学计划高水平改革开放的第一开拓者创新源地硬核和工程打造社会主义现理念的第一实践者主导的高3-5个新增国际一流科研机代化建设引领区的目标方向端产业增构的意见公布长极共治意见提出共享的创产业核心竞争力加快建设张江综服务方向服务于全新生态共5-10个百分点工业战新产合性国家科学中市建设具有全球影响同体活力值占地区规上工业总产值比心聚焦集成电力的科技创新中心张四射的国主重提高江路生命科学服务于浦东打造社会际都市示要3200家累计高新技术企业高人工智能等领主义现代化建设引领范区努力指50家新增科技型上市公司域加快推进国区科建设成为标30家新增总部家实验室建设科学特布局和建设一批征明显科创新浓度国家工程研究中主攻方向以政产技要素集15企业RD年均增速心国家技术创学研金服用系统集聚环境人200件左右每万人口高价值新中心国家临成创新为导向以提文生态充发明专利床医学研究中心升创新策源能力为主满创新活30新引进海外高层次创新等国家科技创新线以科技和人文融力的国际创业人才占全市比重基地合发展为特色以突一流科学200家左右累计外资研发中破关键核心技术和培城心育高端产业为主攻方6技术合同成交额占GDP向比重资料来源中国政府网公司微信公众号海通证券研究所张江园区在空间布局上根据2021年7月16日上海市张江科学城发展十四五规划围绕建设上海科创中心核心承载区的战略目标推动张江科学城扩区提质规划面积由95平方公里扩大至约220平方公里形成一心两核多圈多廊错落有致功能复合的空间布局具体而言包括了建设三大主导产业三大优势产业前瞻布局一批未来产业建设一批高品质特色产业园区等我们认为张江科学城发展十四五规划将使张江园区获得前所未有的发展潜力请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008956图2张江科学城十四五发展规划中的空间布局和产业布局总体规划三大主导产业2021年7月16加快集成电路关键核心技术突破日上海市张加快生物医药高端环节布局江科学城发展加快人工智能融合赋能应用十四五规构划发布围绕建三大优势产业建设上海科创大力培育数字经济中心核心承载3着力提升信息技术服务业区的战略目标积极发展机器人及智能装备推动张江科学3城扩区提质规划面积由95平X前瞻布局一批未来产业方公里扩大至量子信息类脑智能基因技术约220平方公高航空航天前沿新材料能源与里形成一心端环境两核多圈多产廊错落有致建设一批高品质特色产业园区业功能复合的空两园上海集成电路设计产业园间布局体张江在线新经济生态园系两谷张江药谷张江机器人谷一岛张江人工智能岛多基地张江民营企业总部聚集区上海浦东软件园上海银行卡产业园等资料来源公司微信公众号海通证券研究所2张江科学城唯一运营主体近年来业务稳健发展2022年上半年公司作为张江科学城的重要开发主体张江科学城运营主体中唯一上市公司积极响应国家战略机遇积极对接全球创新资源加速集聚全球创新要素激活创新生态圈的活力强化科学城的创新策源力通过打造全生命周期空间载体为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体通过布局全产业链的投资基金发挥国企创投功能以直投基金的方式带动市场资源助推企业发展通过提供无限链接的创新服务汇聚创新资源全力打造张江科学城的创新生态圈我们认为近年来受到疫情等等因素的影响公司的营业总收入和归母净利润出现了一定的波动2022年前三季度公司实现营业总收入163亿元同比下滑3272022年前三季度公司实现归母净利润737亿元同比下滑1455图3近年来公司营业总收入情况图4近年来公司归母净利润情况2500公司营业总收入百万元左轴2002000归母净利润百万元左轴250公司营业收入增速右轴1800归母净利润增速右轴1502002000160014001501001500120010050100010008005006000500400-50-502000-1000-100201720182019202020211-3Q2022201720182019202020211-3Q2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008957从营业收入端看目前公司业务主要是房产销售合同产生的收入和租金收入为主2022年上半年公司上述业务收入分别为955亿元386亿元占比分别为7129历史上看公司的房产开发收入一直波动较大2022年上半年公司房地产开发收入955亿元同比下滑122图5公司2022年上半年主营业务收入构成情况图6近年来公司房地产开发收入情况租金收入1400公司房地产开发收入百万元左轴1800029公司房地产开发收入增速右轴1600012001400010001200010000800800060060004000合同产生的收4002000入020071-20000-4000201720182019202020211H2022资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所近年来公司的租金收入保持稳定2022年上半年公司实现租赁收入386亿元同比下滑037近年来公司的投资净收益受证券市场波动影响出现大幅波动2022年前三季度公司实现投资净收益为-859亿元图7近年来公司租赁收入情况图8近年来公司投资净收益情况1000房产租赁收入百万元左轴253000投资净收益百万元左轴120900房产租赁收入增速右轴2500营业利润百万元左轴201008002000投资净收益占营业利润比例右轴700151500806001010005006040055003000040200201720182019202020211-3Q2022-5-50010020-10000-10201720182019202020211H2022-15000资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所3全力推进科学城载体建设未来公司租赁业务将提速2022年上半年在空间载体建设方面公司全力推进科学城内项目开发建设总开发体量将再创新高公司继续保持优质高效有序推进现有包括上海集成电路设计产业园集设园张江西北城市更新片区张江城市副中心张江中区集成电路材料创新园等的在建项目并确保新开工项目建设完成预定进度根据公司2022年半年报披露2022年上半年公司高效有序推进在建项目13个197万平米跨前一步全力确保年内新开项目5个101万平方米年内总体开发体量将攀升至298万平方米再创历史新高截止2021年底公司在营的房地产出租项目合计31个主要分布在上海张江地区上述出租房产的建筑面积合计1211万平2021年实现相应的租金收入合计841亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008958表1公司2021年在营房地产出租项目一览表序号地区项目经营业态出租房地产的建筑面积平方米2021年出租房地产租金收入万元1张江技创区厂房723046891242张江四标一期厂房332163427253张江四标二期厂房236662185964张江张江大厦办公楼209702500725张江领袖之都东研发楼760697873536张江银行卡厂房406351470667张江夏新楼厂房75591197628张江863基地研发楼13762857149张江高科苑公寓商业11175559288710张江创业公寓公寓商业2320614478511张江创新园北厂房44221750112张江休闲中心体育85862562613张江SOHO三期工业用地10461358914张江集电一期厂房研发楼4518928914215张江领袖之都西厂房研发楼1976026437616张江北大项目研发楼3903626666117张江梦想园研发楼3512329559218张江天之骄子北公寓7659038491519张江天之骄子南公寓商业研发楼6625144447220张江43地块厂房2050721385821张江礼德国际研发楼5523936031522张江矽岸国际研发楼4624127128523张江樟盛苑商业商业40835260224张江创企天地研发楼8066729183025张江集创公园研发楼3979335906526张江SOHO二期研发楼2507731780427张江三期标房厂房2222621644728张江佑越国际办公楼商业4042539267929张江壹领域南北块厂房629918564330张江杰昌项目工业用地8324233493031张江创业源项目办公楼11392132870合计12110288409286资料来源公司2021年年报海通证券研究所根据公司2021年年报披露截止2021年底公司尚有各类在建和储备房地产项目合计占地面积为661万平折合建筑面积合计2228万平我们认为未来5年公司的出租房产建面有望较快上升请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科6008959表2公司2021年在建和储备房地产项目一览表区域物业名称物业类型占地面积万平规划建筑面积万平集电港2-4项目商办5771731集电港集电港B区3-7地块绿地车库110002集电港3-2项目研发楼3811519集电港3-4项目科研办公4031611集电港4-2项目科研办公3511404西北区07-03项目科研办公157472中区58-01地块项目商办文体2482229中区76-02地块项目商办租赁住宅文体1481034中区77-02地块项目商办文体187990集电港集电设计产业园B区5-1项目商办2911312西北区张江西北片区24-03项目研发楼181381西北区张江西北片区09-02项目研发楼170407周浦周浦镇03单元41-01项目商办4861021中区中区C-6-3项目商办085255中区中区C-6-7项目商办037110集电港土地储备22547254欣凯元土地储备549549661422283资料来源公司2021年年报海通证券研究所4直投基金投资双轮驱动未来上市资源丰富张江建园30年特别是近3年以来公司聚焦集成电路生物医药人工智能等领域实施精准投资推进产业基金的模式构建覆盖企业全生命周期的资本生态圈经过多年的沉淀和积累正持续加大对集成电路领域的投资力度特别是涉及国家核心关键技术实现国产替代的产业化项目截至2021年底张江高科以直投基金方式布局产业投资累计的产业投资规模已达791亿元投资企业中有43家已经实现上市拟上市的约有23家已形成良性的产业投资布局我们认为公司从一体两翼到时间合伙人从创新生态圈再到最新的产业资源的组织者这些概念在不断升级其实是在传承中不断升华公司已经率先实现了从房东到股东以及产业基地基金的经营模式转变从2017年开始连续多年产业投资都对业绩产生重要贡献有些年度甚至产业空间载体的销售业务为零也可以保持稳健的利润增长进入良性循环当前公司也正努力让张江高科从产业园区开发运营企业成长为产业资源的组织者公司通过搭建整合产业上下游的平台选择优质的投资标的孵化和招商并举投资和并购联动逐步实现产业的深度融入通过围绕22X产业导向以集成电路人工智能为核心以生命健康数字经济为抓手以量子信息航空航天等作为未来布局方向精准定位前瞻切入优质赛道培育并拥有高科技产业领域的龙头企业公司力争在十四五末实现产业规模龙头企业均双倍增长打造出新的千亿规模的产业集群请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089510图9公司的产业投资的战略布局从房东从2017年从产业园区开发运目标力到股东开始连续营企业成长为产争在十业资源的组织者多年产业投四五末资都对业绩实现产业产生重要贡规模龙产献有些年头企业均时业度甚至产业双倍增间资合源空间载体的升级长打造伙组销售业务为出新的千人织零也可以亿规模的者产业22X产业导产业集群基地基保持稳健的向以集成电路人金利润增长工智能为核心以生进入良性循命健康数字经济为环抓手以量子信息航空航天等作为未来布局方向资料来源公司微信公众号海通证券研究所近年来公司产业投资持续运作做强895创业营服务截至2022年6月末公司累计产业投资规模已达8015亿元其中直投项目50个投资金额1970亿元参加投资的子基金24个认缴出资6045亿元撬动了54160亿元的资金规模2022年上半年内公司累计立项11个新增储备项目31个已投项目市场表现突出唯捷创芯英集芯赛微微电子云从科技等均在科创板上市895创业营第十一季未来车专场策划组织六期线上沙龙活动近百家企业参与图10截止2022年上半年末公司的产业投资布局情况上市公司直投上半年内公司累计立项11个新增储备项目31个投资项目50个唯捷创芯英集投资额1970亿元芯赛微微电子全产云从科技等均在业投科创板上市链8015的资投总亿元额资基金投资895创业营第十一季基金投资基金24个未来车专场策认缴6045亿元划组织六期线上撬动54160亿元沙龙活动近百家企业参与资料来源公司2022年半年报海通证券研究所我们认为创投收益将成为未来公司业绩的重要增长力量目前张江园区已形成创业软环境产业集群效应和上下游配套产业链这将为公司参股未上市公司股权打下良好基础截止2022年上半年底公司各类型投资合计1312亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089511表32021年末公司股权投资一览表类型公司2021年期末值万元2022年上半年期末值万元交易性金融资产理财产品6513243权益工具投资1993115021906643其他非流动金融资产基金投资4383598845228534合并子公司上海张江浩成创业投资有限公司250000250000ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation1965882016487468上海数讯信息技术有限公司业有限公司23737122412802上海张江微电子港有限公司1018468214201411张江汉世纪创业投资有限公司518754540182川河集团有限公司43413342363331上海股权托管交易中心股份有限公司736763713821上海张江艾西益外币兑换有限公司118637118637上海张江浩珩创新股权投资管理有限公司79851115289上海张江联和臵地有限公司2067620676上海张江新希望企业有限公司646243648469直接投资项目上海美联生物技术有限公司55595559上海鲲鹏投资发展有限公司318467307424上海枫逸股权投资基金管理有限公司8354183545上海张润臵业有限公司-85915-7772深圳市张江星河投资企业有限合伙310708747427上海大道臵业有限公司8832288322上海科创中心股权投资基金管理有限公司8065374413上海机械电脑有限公司2832328323上海张江智荟科技有限公司9960687996上海集挚咨询管理有限公司3081039652合计134919927131212151资料来源公司2022年半年报海通证券研究所5未来公司REITs发展空间大利用公司位于张江园区的优质资产2021年开始公司开始发行REIT华安张江光大园REIT基础资产为国君资管张江光大园资产支持专项计划发行规模为1495亿元发行价格299元基金的管理费率为055表42021年公司发行REITs情况代码证券简称发行规模亿元募集份额万份发行价格元询价时间508000华安张江光大园REIT1495500002992021524原始权益人资产支持证券名称固定管理费率托管费率认购费率光控安石北京投资管国君资管张江光大园理有限公司上海光全0550011000万份以下050资产支持专项计划投资中心有限合伙资料来源Wind海通证券研究所2021年华安张江光大园REIT实现营业总收入5156万元同比下滑375实现归母净利润为-1219万元同比下滑463尽管如此华安张江光大园REIT上市以来的股价收益率还是跑赢了沪深300指数我们认为公司发行基础设施公募REITs可以盘活公司存量资产降低企业负债率有利于公司实现轻资产管理同时有助于公司逐步形成开发建设运营管理REITs上市新项目开发建设运营管理REITs扩募上市的良性投资循环请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089512图11近年来华安张江光大园REIT营收和净利润情况图12上市以来华安张江光大园REIT股价收益率情况80营业总收入百万元左轴净利润百万元左轴华安张江光大园REIT收益100100沪深300收益营业总收入同比右轴净利润右轴华安张江光大园相对沪深超额收益60REIT3008006040-10040-2002020-3000020182019202020212022E-400Jul21Jul22Oct21Apr22Oct22Jun21Jan22-20Jun22Feb22Mar22Aug21Sep21Dec21Aug22Sep22Nov21Nov22-20May22-40-500-40资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所6公司业绩预测根据项目进度我们假设公司2022-2024年房产结转面积分别为263万平290万平322万平结转金额分别为126亿元139亿元154亿元表52022-2024年公司房地产项目结转面积和结转收入预测表2022年结算2023年结算2024年结算2022年结算2023年结算2024年结算项目面积万平面积万平面积万平收入百万元收入百万元收入百万元2-4项目031035038157361731019233集电港B区3-7地块0000000000080080093-2项目0280300341243113674151943-4项目0290320361318214500161114-2项目02602803111488126371404107-03项目00900901038634250472258-01地块项目04104505020267222932477176-02地块项目0190210239399103391148877-02地块项目0180200229003990311003集电设计产业园B区5-1项目024026029119241311614573张江西北片区24-03项目007008008311434263807张江西北片区09-02项目007008009333336664074周浦镇03单元41-01项目01902002392841021311348中区C-6-3项目005005006231625482831中区C-6-7项目002002002100411051228合计263290322126353138988154432资料来源海通证券研究所测算同时根据上文提到截止2021年底公司尚有各类在建和储备房地产项目合计占地面积为661万平折合建筑面积合计2228万平我们认为未来5年公司的出租房产建面有望较快上升假设其中有100万平建筑面积的物业将在未来五年2022年-2026年以20406080100的速度达到在营出租状态供应出来则可知2022-2024年公司的出租物业租金收入分别合计为962亿元1139亿元1326亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089513表62022-2024年公司在营物业租金收入预测表总建筑面积万2022年出租面2023年出租面2024年出租面2022年结算收2023年结算收2024年结算收物业项目平积比例积比例积比例入百万元入百万元入百万元技创区723959595370938203935四标一期332959595170417551808四标二期237959595121412501288张江大厦210959595179318471902领袖之都东761959595520353595520银行卡406959595208521472212夏新楼076959595388399411863基地138959595941970999高科苑11189595959555984210137创业公寓232959595198420442105创新园北044959595227234241休闲中心086959595440454467SOHO三期010959595072074076集电一期452959595309131843279领袖之都西198959595135213921434北大项目390959595333834383541梦想园351959595300330933186天之骄子北766959595523953965558天之骄子南66395959545324668480843地块205959595105210841116礼德国际552959595377838924008矽岸国际462959595316332583356樟盛苑商业041959595349360370创企天地807959595551856835854集创公园398959595285829443032SOHO二期251959595214422082275三期标房222959595114011741210佑越国际404959595345635603667壹领域南北块630959595323133283428杰昌项目832959595427043984530创业源项目11495959597410031033未来五年增加项目10000204060144002966445831合计96203113921132615资料来源海通证券研究所测算由此可知公司2022-2024年合计营业总收入预计分别为2226亿元2529亿元2870亿元表72022-2024年公司各业务收入预测表百万元2022E2023E2024E地产销售收入126353138988154432地产租赁收入96203113921132615合计222556252909287047资料来源海通证券研究所2022年前三季度公司实现投资收益-859亿元从谨慎角度出发假设2022年全年公司投资收益为-859亿元不变截止2022年上半年末公司直接投资和基金投资等规模合计已达到1312亿元考虑到公司的投资收益波动较大从谨慎角度出发假设公司2023年实现投资收益为2019-2021年投资收益的均值2024年投资收益保持10的增长由此可知预计公司2022-2024年投资收益分别为-859亿元779亿元857亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089514表82022-2024年公司投资收益预测表百万元2019202020212022E2023E2024E投资收益51322231193-48701-859117793885732资料来源Wind资讯海通证券研究所综上我们预计公司2022-2024年公司将分别实现归母净利润923亿元1113亿元1318亿元对应公司2022-2024年EPS分别为060元072元085元表9公司盈利预测表百万元项目2019202020212022E2023E2024E一营业总收入14766877920209706222556252909287047二营业总成本10989778393119010155366168841182145三营业利润85419255826107304137775164535193504四利润总额8033323681687256123123148418175775减所得税271896355122425307813710543944五净利润531441732656483192342111314131831减少数股东损益-5138-8943-9231000000000六归属母公司所有者净利润582821822087406292342111314131831总股本百万股154869154869154869154869154869154869全面摊薄每股收益元股038118048060072085资料来源Wind资讯海通证券研究所7投资建议结合以上分析我们认为张江高科具有以下几个投资亮点1张江科学城十四五规划将推动张江大发展公司是张江科学城唯一运营主体根据2021年7月16日上海市张江科学城发展十四五规划张江科学城规划面积由95平方公里扩大至约220平方公里形成一心两核多圈多廊错落有致功能复合的空间布局我们认为公司作为唯一运营主体将充分受益2全力推进科学城载体建设未来公司租赁业务将提速目前公司在营的房地产出租项目建面合计1211万平2021年实现租金收入合计841亿元截止2021年底公司尚有各类在建和储备项目合计建面2228万平我们认为未来5年公司的出租房产建面有望较快上升3公司已经率先实现了从房东到股东以及产业基地基金的经营模式转变公司直投基金投资双轮驱动未来上市资源丰富截至2022年6月末公司累计产业投资规模已达8015亿元其中直投项目50个投资金额1970亿元参加投资的子基金24个认缴出资6045亿元撬动了54160亿元的资金规模上半年内公司累计立项11个新增储备项目31个唯捷创芯英集芯赛微微电子云从科技等均在科创板上市截止2022年上半年底公司各类型投资合计1312亿元4当前公司也正努力让张江高科从产业园区开发运营企业成长为产业资源的组织者公司通过搭建整合产业上下游的平台选择优质的投资标的孵化和招商并举投资和并购联动逐步实现产业的深度融入通过围绕22X产业导向以集成电路人工智能为核心以生命健康数字经济为抓手以量子信息航空航天等作为未来布局方向精准定位前瞻切入优质赛道培育并拥有高科技产业领域的龙头企业公司力争在十四五末实现产业规模龙头企业均双倍增长打造出新的千亿规模的产业集群请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科600895155未来公司REITs发展空间大2021年公司发行了REIT华安张江光大园REIT发行规模为1495亿元发行价格299元基金管理费率为055我们认为这可以盘活公司存量资产降低负债率有利于公司轻资产管理合理价值区间为150-180元首次覆盖给予优于大市评级我们预计公司2022-2024年EPS分别为060元072元085元考虑到公司是张江科学城的重要开发主体张江科学城运营主体中唯一上市公司给予公司2022年25-30倍的动态市盈率对应合理价值区间为150-180元对应2022年动态PB为197-236倍首次覆盖给予优于大市评级表10上市地产公司的估值收盘价日期为20221221代码上市公司22年EPS预测元股23年EPS预测元股22年动态PE倍23年动态PE倍22年动态PB倍600639SH浦东金桥176222644511099600848SH上海临港07008317291458186均值1186984143注表中的EPS预测来自wind一致预期资料来源Wind资讯海通证券研究所风险提示公司租售业务面临政策调控的风险以及创投业务拓展不顺风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089516财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20212022E2023E2024E利润表百万元20212022E2023E2024E每股指标元营业总收入2097222625292870每股收益048060072085营业成本6458029071027每股净资产703763835920毛利率693640641642每股经营现金流-028086096104营业税金及附加47374247每股股利030000000000营业税金率22171717价值评估倍营业费用20222529PE2488199616561398营业费用率10101010PB169156143129管理费用8689101115PS879828729642管理费用率41404040EVEBITDA2330202717301463EBIT1300127614541653股息率25000000财务费用393604613604盈利能力指标财务费用率187271242210毛利率693640641642资产减值损失0000净利润率353415440459投资收益-487-859779857净资产收益率68788693营业利润1073137816451935资产回报率20242730营业外收支-200-147-161-177投资回报率32303234利润总额873123114841758盈利增长EBITDA1577150316801878营业收入增长率169161136135所得税224308371439EBIT增长率3083-19140137有效所得税率257250250250净利润增长率-594247205184少数股东损益-92000偿债能力指标归属母公司所有者净利润74192311131318资产负债率611601595589流动比率147182189193速动比率042071088103资产负债表百万元20212022E2023E2024E现金比率028056074090货币资金2435445066139178经营效率指标应收账款及应收票据47454647应收帐款周转天数815733660594存货9076869488519015存货周转天数5138395735613205其它流动资产1297129113331380总资产周转率006006006007流动资产合计12855144801684319619固定资产周转率3137271926112566长期股权投资3961396139613961固定资产678297112在建工程0123无形资产4211现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产合计24396241952399523795净利润74192311131318资产总计37251386754083843414少数股东损益-92000短期借款2831233930004000非现金支出271227226226应付票据及应付账款1188110811911280非经营收益2411035512预收账款63677686营运资金变动-1587828947其它流动负债4684445246494807经营活动现金流-428133614831603流动负债合计87657966891510173资产-990-168-182-198长期借款3621392140214021投资-1116000其它长期负债10358113581135811358其他437679774852非流动负债合计13978152781537815378投资活动现金流-1669511592654负债总计22744232442429425552债权募资5011-1927611000实收资本1549154915491549股权募资0000归属于母公司所有者权益10893118171293014248其他-2725360-673-692少数股东权益3614361436143614融资活动现金流228616888308负债和所有者权益合计37251386754083843414现金净流量183201521632565备注1表中计算估值指标的收盘价日期为12月21日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089517信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableStocks光大嘉宝华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究张江高科60089518海通证券股份有限公司研究所TablePeopleInfo路颖所长邓勇副所长荀玉根副所长02123219403luyinghaitongcom02123219404dengyonghaitongcom02123219658xyg6052haitongcom涂力磊所长助理余文心所长助理02123219747tll5535haitongcom075582780398ywx9461haitongcom宏观经济研究团队金融工程研究团队金融产品研究团队梁中华02123219820lzh13508haitongcom冯佳睿02123219732fengjrhaitongcom倪韵婷02123219419niythaitongcom应镓娴02123219394yjx12725haitongcom郑雅斌02123219395zhengybhaitongcom唐洋运02123219004tangyyhaitongcom李俊02123154149lj13766haitongcom罗蕾02123219984ll9773haitongcom徐燕红02123219326xyh10763haitongcom侯欢02123154658hh13288haitongcom余浩淼02123219883yhm9591haitongcom谈鑫02123219686tx10771haitongcom联系人袁林青02123212230ylq9619haitongcom庄梓恺02123219370zzk11560haitongcom李林芷02123219674llz13859haitongcom黄雨薇02123154387hyw13116haitongcom谭实宏02123219445tsh12355haitongcom王宇晴wyq14704haitongcom张耿宇02123212231zgy13303haitongcom江涛02123219819jt13892haitongcom联系人张弛02123219773zc13338haitongcom郑玲玲02123154170zll13940haitongcom联系人曹君豪021-23219745cjh13945haitongcom吴其右02123154167wqy12576haitongcom滕颖杰02123219433tyj13580haitongcom章画意02123154168zhy13958haitongcom陈林文02123219068clw14331haitongcom魏玮02123219645ww14694haitongcom舒子宸szc14816haitongcom固定收益研究团队策略研究团队中小市值团队姜珮珊02123154121jps10296haitongcom荀玉根02123219658xyg6052haitongcom钮宇鸣02123219420ymniuhaitongcom王巧喆02123154142wqz12709haitongcom高上02123154132gs10373haitongcom潘莹练02123154122pyl10297haitongcom孙丽萍02123154124slp13219haitongcom李影02123154117ly11082haitongcom王园沁02123154123wyq12745haitongcom张紫睿021-23154484zzr13186haitongcom郑子勋02123219733zzx12149haitongcom联系人吴信坤021-23154147wxk12750haitongcom王冠军02123154116wgj13735haitongcom联系人方欣来021-23219635fxl13957haitongcom余培仪02123219400ypy13768haitongcom藏多02123212041zd14683haitongcom杨锦02123154504yj13712haitongcom王正鹤02123219812wzh13978haitongcom刘颖02123214131ly14721haitongcom政策研究团队石油化工行业医药行业李明亮02123219434lmlhaitongcom邓勇02123219404dengyonghaitongcom余文心075582780398ywx9461haitongcom吴一萍02123219387wuyipinghaitongcom朱军军02123154143zjj10419haitongcom郑琴02123219808zq6670haitongcom朱蕾02123219946zl8316haitongcom胡歆02123154505hx11853haitongcom贺文斌01068067998hwb10850haitongcom周洪荣02123219953zhr8381haitongcom联系人朱赵明02123154120zzm12569haitongcom李姝醒02163411361lsx11330haitongcom张海榕02123219635zhr14674haitongcom梁广楷01056760096lgk12371haitongcom联系人孟陆861056760096ml13172haitongcom纪尧jy14213haitongcom联系人周航02123219671zh13348haitongcom彭娉01068067998pp13606haitongcom肖治键02123219164xzj14562haitongcom汽车行业公用事业批发和零售贸易行业王猛02123154017wm10860haitongcom戴元灿02123154146dyc10422haitongcom李宏科02123154125lhk11523haitongcom房乔华021-23219807fqh12888haitongcom傅逸帆02123154398fyf11758haitongcom高瑜02123219415gy12362haitongcom刘一鸣02123154145lym15114haitongcom吴杰02123154113wj10521haitongcom汪立亭02123219399wanglthaitongcom联系人曹蕾娜cln13796haitongcom余玫翰02123154141ywh14040haitongcom联系人张冰清021-23154126zbq14692haitongcom互联网及传媒有色金属行业房地产行业毛云聪01058067907myc11153haitongcom陈晓航02123154392cxh11840haitongcom涂力磊02123219747tll5535haitongco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