核心盈利同比增长21%：22/23财年公司录得收入952.1亿港元，同比增长40%；核心盈利同比增长21%至110亿港元；股东应占溢利9亿港元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股0.3港元，较去年同期的每股1.5港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金1.59港元，待新创建项目股份出售完成。2023财年公司的平均融资成本4%，净负债比率48.7%，较22年底的46.9%有所增加。
　　合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额88.6亿港元，截至6月末在香港代售住宅单位共1681个。公司预计2024财年分阶段推出六个住宅项目，超3000个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为151.3亿元，销售面积30.2万平米。公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2023年6月末，公司拥有香港土储814万平方尺，其中物业发展约337万平方尺。另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储，其中90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储477.3万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。
　　租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达30.9亿港元，同比增长10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11营运效率提升及租用率改善。内地租金收入19.1亿港元，同比下降6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中K11项目有18个，其中香港6个，内地12个，整体运营楼面面积140.9万平米。公司预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年30%的复合增长。
　　目标价23.5港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级

研究报告全文：新世界发展17更新报告买入2023年10月9日核心盈利同比增长21租金收入有望带动业绩增长罗凡环核心盈利同比增长212223财年公司录得收入9521亿港元同比852-25321962增长40核心盈利同比增长21至110亿港元股东应占溢利9亿港元同比下降279主要受美元加息人民币贬值等影响拟派发末期simonluofirstshanghaicomhk派息每股03港元较去年同期的每股15港元有较大幅度下降另派发特别股息每股现金159港元待新创建项目股份出售完成2023财年公司的平均融资成本4净负债比率487较22年底的469有所主要资料增加合同销售情况良好土储丰富期内公司在香港实现合同销售额886行业地产亿港元截至6月末在香港代售住宅单位共1681个公司预计2024财年分阶段推出六个住宅项目超3000个单位期内公司在内地针对一线股价1516港元城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想合同销售额为1513目标价235港元亿元销售面积302万平米公司在香港和内地拥有高质量土储截止2023年6月末公司拥有香港土储814万平方尺其中物业发展约337万平方尺另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储其中90位于55北部都会区有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策股票代码17略公司在内地公司拥有土储4773万平方米其中大湾区及长三角地区占比60核心土储位于广州深圳佛山武汉上海宁波杭已发行股本2517亿股州北京沈阳等重点一二线城市为集团的可持续发展提供充足的资源总市值38152亿港元租金收入稳定增长体现持续经营能力期内公司在香港租金收入达309亿港元同比增长10主要是全民开关后零售环境改善K11营运52周高低2474港元134港元效率提升及租用率改善内地租金收入191亿港元同比下降6整体每股净资产779港元出租率表现稳健公司目前运营中K11项目有18个其中香港6个内地12个整体运营楼面面积1409万平米公司预计至2026财年K11主要股东周大福企业452将覆盖内地10个重点城市共38个项目总面积达297万平米高效的运营效率加上丰富的储备将有望带动经常性租金收入每年30的复合增长目标价235港元维持买入评级公司香港内地双引擎布局开发及持有物业并重一直保持稳健经营及良好的财务结构品牌效应显著随着公司持续去杠杆优化资本开支降低净负债比率提高营运效率通过出售非核心资产回笼资金我们预计公司未来三年的归母净利润分别为97亿105亿及115亿港元基于公司历史PB估值我们给予公司2024年03X的PB估值得出目标价235港元维持买入评级风险因素宏观经济不确定性政策不确定性租金增长不及预期表1盈利摘要股价表现2022A2023A2024E2025E2026E30收入百万港元682139521410041810820611740425变动0039655788520归母核心净利润百万港元12499019721052115115变动85-27979829410每股核心盈利港元0500370390420465变动248-2677176900市盈率1516港元302411384357328DPS港元206076086088090股息率13650575859资料来源公司资料第一上海预测资料来源彭博第一上海证券有限公司wwwmystockhkcom第一上海证券有限公司2023年10月主要财务报表损益表财务分析港币百万元财务年度截至6月30日港币百万元财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入682127952138100417610820581174035增长率毛利182457214495225299235797250412收入00396557885其他收入净额121038275868991239579营业利润-38366528396销售及分销费用2430436706361503787238743净利润-79-51798294行政开支6872568528682847033472790每股盈利248-267717690其他12702996239719171534盈利分析营业利润81330111112116854126555138681综合毛利率267225224218213财务开支259016972150631623117611税前净利率135106109109110联营与合营公司82256823716475227898净利率6343444444税前盈利92145100963108955117846128969基本净利率1809101010所得税4912760154649167021376840回报率少数股东应占利润67546399690674698174派息比率410206218207195永续资本证券持有ROA0707070708人应占利润2377225401274122964932447净利润4301840809440394763352129ROE2020222426归母净利润12492900997221051611508偿付能力流动比率倍112096098099100每股盈利050037039042046净负债率636699691680668每股派息元206076086088090资产负债表现金流量表港币百万元财务年度截至6月30日港币百万元财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E现金及银行存款595528551011585903644493708943营业利润81330100963108955117846128969发展中物业853768725397797937877730965503调整项目5172754448431294672350820待售物业217706215364226132237439249311营运资金变化7035147290807683218562无形资产214066216117216117216117216117所得税4912760154649167021376840固定资产196843155663171229188352207187营运活动现金流15428147967790928603594387投资性房地产21122072094788209239120904742088940合营及联营公司649383683847752232827455910200其他资产15195391522803157207716073271647211投资与并购235378234291422100118109841总资产63590406164990641401866893876993412其他90707461313063615441254长期银行贷款14303891382229140987414380711466832投资活动现金流3260789803122729136272151095短期银行贷款502696521788537177554104572724合同负债702335596137655751721326793458借贷变化16625129068430334512547382应付税项106141111045111045111045111045其他2234725697225063456424056递延所得税10318295370100139105145110403融资活动现金流5722186040179704056171438其他负债6331087733498458119255141013182总负债34778513479918365979538552054067644股东权益21336011960524197024619807621992270期初持有现金616150577156532639585903644493少数股东权益271245249997256903264372272546永续资本证券476142474393521832574016631417现金变动6445312787625666967614730合计28809882684914274898128191492896232汇兑损失0000000000每股净资产847779783787792期末持有现金669810541934516268506592521322资料来源公司资料第一上海预测-2-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2023年10月第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话8522522-2101传真8522810-6789本报告由第一上海证券有限公司第一上海编制仅供机构投资者一般审阅未经第一上海事先明确书面许可就本报告之任何材料内容或印本不得以任何方式复制摘录引用更改转移传输或分发给任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作参考之用并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据或就其作出要约或要约邀请也不构成投资建议阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策本报告及任何资料材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标财务情况风险承受能力或任何特别需要阁下应综合考虑到本身的投资目标风险评估财务及税务状况等因素自行作出本身独立的投资决策本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生但对于本报告所载预测意见和预期的公平性准确性完整性或正确性并不作任何明示或暗示的陈述或保证第一上海或其各自的董事主管人员职员雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任对于本报告所载信息的准确性公平性完整性或正确性不可作出依赖第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经就本报告所载信息评论或投资策略发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点信息意见和估计均按现况提供不提供任何形式的保证并可随时更改恕不另行通知第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法一九三四年证券法或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商此外第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法下简称为投资顾问法投资顾问法及一九三四年证券法一起简称为有关法例或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问在没有获得有关法例特别豁免的情况下任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务包括但不限于在此档内陈述的内容皆没有意图提供给美国人此档及其复印本均不可传送或被带往美国在美国分发或提供给美国人在若干国家或司法管辖区分发发行或使用本报告可能会抵触当地法律规定或其他注册发牌的规例本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用2023第一上海证券有限公司版权所有保留一切权利-3-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放