物业发展结算成本较高拖累整体毛利率表现。23财年中期公司实现营业收入401.9亿港元，同比上升13%；实现归母净利润12.1亿港元，同比下降15.5%。期内营收实现平稳增长，主要得益于物业发展业务及建筑业务创收增加所致，两块业务增速为+20.7%/+33.5%。期内公司物业发展业务结算成本较高，拖累整体毛利表现，毛利率较上年同期下降5.5pct至22.8%。同时由于期内投资收益、公允价值等对利润的增厚度减弱，整体净利率降至6.9%（下降2.8pct）。
　　期内销售表现强于百强。期内公司在中国香港实现销售金额79亿港元，同比增长103%；在大陆实现销售金额92亿元(人民币)，同比略降1.0%；受大陆房地产市场22年下半年来持续疲弱的影响，公司在大陆的销售表现弱于公司在中国香港的销售表现，但相比于22年下半年同期百强房企-31.7%的降速，公司在大陆的销售韧性显著强于百强房企（主要受益于杭州等楼盘的销售贡献）。
　　物业投资业务有望受益消费复苏筑底回升。期内公司物业投资实现收入23.88亿港元，同比下降5.2%，其中，中国香港物业投资收入为14.92亿港元，同比略降0.4%，大陆物业投资收入8.96亿港元，同比下降12.2%；大陆物业投资业务整体受报告期防疫政策影响降幅较大，但未来有望受益于消费复苏而筑底回升。至23财年中期，公司已在大陆11个城市布局K11项目，总项目数约39个，楼面积约291万方。
　　盈利预测与投资建议。预计公司23/24财年归母净利为10.8/11.1亿港元，对应增速为-13.6%/+2.8%，对应23财年PB为0.27X。考虑到公司过往PB中枢一般在0.4X-0.5X，以0.4X作为合理估值水平，每股合理价值34.08港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。房地产销售不及预期，政策调控，物业运营不及预期

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告TableTitle广发地产海外新世界发展公司评级TableInvest买入当前价格2260港元合理价值3408港元00017HK前次评级买入强销售表现运营业务或受益消费复苏报告日期2023-03-08TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点物业发展结算成本较高拖累整体毛利率表现23财年中期公司实现营10-1业收入4019亿港元同比上升13实现归母净利润121亿港元0322052207220922112201230323同比下降155期内营收实现平稳增长主要得益于物业发展业务-13及建筑业务创收增加所致两块业务增速为207335期内公-25司物业发展业务结算成本较高拖累整体毛利表现毛利率较上年同-36期下降55pct至228同时由于期内投资收益公允价值等对利润-48的增厚度减弱整体净利率降至69下降28pct新世界发展恒生指数期内销售表现强于百强期内公司在中国香港实现销售金额亿港79元同比增长103在大陆实现销售金额92亿元人民币同比略分析师TableAuthor郭镇降10受大陆房地产市场22年下半年来持续疲弱的影响公司在SAC执证号S0260514080003大陆的销售表现弱于公司在中国香港的销售表现但相比于22年下半SFCCENoBNN906年同期百强房企-317的降速公司在大陆的销售韧性显著强于百强021-38003639845687房企主要受益于杭州等楼盘的销售贡献guozgfcomcn物业投资业务有望受益消费复苏筑底回升期内公司物业投资实现收分析师乐加栋入2388亿港元同比下降52其中中国香港物业投资收入为SAC执证号S02605130900011492亿港元同比略降04大陆物业投资收入896亿港元同比021-38003642下降122大陆物业投资业务整体受报告期防疫政策影响降幅较大lejiadonggfcomcn但未来有望受益于消费复苏而筑底回升至23财年中期公司已在大分析师张春娥陆11个城市布局K11项目总项目数约39个楼面积约291万方SAC执证号S0260521120001盈利预测与投资建议预计公司2324财年归母净利为108111亿港SFCCENoBOU062元对应增速为-13628对应23财年PB为027X考虑到公021-38003622司过往PB中枢一般在04X-05X以04X作为合理估值水平每股zhangchunegfcomcn合理价值3408港元股维持买入评级请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注风险提示房地产销售不及预期政策调控物业运营不及预期册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测相关研究TableDocReportTableFinance港币2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元6823368213713277493778960广发地产海外新世界发2022-04-12增长率15600465154展00017HK高质量核心资EBITDA百万元48734063628764296418产长期稳增长价值归母净利润百万元11721249108011101158增长率6966-1362843EPS元股047050043044046TableContacts市盈率x485455527512491ROE0506050505EVEBITDAx117140908889数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明14TablePageText新世界发展公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万港元现金流量表单位百万港元至6月30日2021A2022A2023E2024E2025E至6月30日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产208065193168271304311799320879经营活动现金流96467452-19081-2296613172货币资金6195562210630006545067760净利润11721249108011101158应收及预付3468332235394423997740401折旧摊销38503366401640964178存货9627684362764786858060518营运资金变动46252836-24176-281727836其他流动资产151501436192384137792152200其它-----非流动资产419013442716455449466019473296投资活动现金流3042-3261-11575-11379-10862长期股权投资6123964938757838452990039资本支出-5131-7737000固定资产2230019684200782048020889投资变动303-1723-11377-11033-10462在建工程-----其他78706199-198-346-400无形资产2792226646266462664626646筹资活动现金流-17905-572231446367951其他长期资产307552331447332942334364335721银行借款-126882028937256438127793资产总计627077635884726754777818794175股权融资-1623-3664000流动负债149561172813182409195540190220其他-3363-21389-5810-7016-7793短期借款3818950270580676818958610现金净增加额-5217-153179024502310应付及预收99107110644110740112203115126期初现金余额6743661955622106300065450其他流动负债1226611899136021514916484期末现金余额6195562210630006545067760非流动负债173324174972204479238222255656长期借款137829143039172498206187223560应付债券-----其他非流动负债3549531933319813203532096负债合计322885347785386888433762445876股本7837378382783827838278382资本公积4893847614476144761447614主要财务比率留存收益144956134978136058137168138326至6月30日2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益223329213360214440215550216708成长能力少数股东权益3192527125778128089183976营业收入增长15600465154负债和股东权益627077635884726754777818794175营业利润增长-40-111-1312020归母净利润增长6966-1362843获利能力利润表单位百万港元毛利率281267281267265至6月30日2021A2022A2023E百万港元2024E2025E净利率1718151515营业收入6823368213713277493778960ROE0506050505营业成本4908249967524405506757980ROIC0404050505营业税金及附加-----偿债能力销售费用24142430257428633254资产负债率515547532558561管理费用80128191847190309797净负债比率375455493607616研发费用-----流动比率13911118148715951687财务费用-53-259111011701129速动比率747630106812441369资产减值损失-----营运能力公允价值变动收益-197509739739739总资产周转率111108105100100投资净收益1783823162317431944应收账款周转率24412548244422862380营业利润103669214800481648325存货周转率594553652759898营业外收支-----每股指标港元利润总额103669214800481648325每股收益047050043044046所得税56624913385139744082每股经营现金流383296-758-913523净利润47044302415341904243每股净资产887848852857861少数股东损益35323053307330803085估值比率归属母公司净利润11721249108011101158PE485455527512491EBITDA48734063628764296418PB025027027026026EPS港元047050043044046EVEBITDA117140908889识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明24TablePageText新世界发展公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北街上海市浦东新区南泉北香港德辅道中189号李26号广发证券大厦476001号太平金融大厦2号月坛大厦18层路429号泰康保险大厦宝椿大厦29及30楼楼31层37楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明34TablePageText新世界发展公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及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