【公司评论】
　　新世界发展（17）：2022/2023上半财年收入增长13%，期待未来价值释放
　　2022/2023上半财年收入增长13% 
　　2022/2023年上半年财年，公司实现收入401.9亿港元，同比增长13%，其中物业发展业务收入增长20.7%。归母净利润为12.1亿港元，同比减少15%。业绩下降的主要原因包括：1）内地疫情管控及香港封关，消费者出行及消费受到影响；2）人民币贬值；3）美联储及香港加息导致利息支出增加。公司宣派中期股息每股0.46港元，同比下降18%。
　　期内销售表现亮眼
　　2022年7-12月，公司在香港的应占合同销售额约为78.7亿港币，同比翻倍；内地合同销售额为92.4亿人民币（已完成2023年目标的60%），同比微降1%，表现好于百强房企平均水平。内地整体合同销售平均价格超过54000元/平方米，且长三角及大湾区项目贡献超过95%，显示出公司强劲实力。
　　土储充足，旧改开始进入收成阶段
　　公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2022年12月31日，公司拥有香港土地储备880.5万平方尺，其中物业发展土储面积403.9万平方尺，投资物业土储面积476.6万平方尺。内地土地储备共525.6万平方米，其中大湾区及长三角地区占比65%、住宅土储233.1万平方米，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围超过1600万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新项目，公司在手旧改项目已达10个，其中深圳市龙岗区188工业区项目已在期内动工，公司旧改开始进入收成阶段。公司在深圳的另外两个旧改项目，西丽及光明项目进展顺利，预计将在2023年进入全面开发阶段。
　　租金收入受疫情影响较小
　　2022年7月-12月，受香港及内地疫情影响，公司投资物业收入为12.9亿港元，同比略降5.1%。但香港K11项目表现仍然稳健，收入及分部业绩同比分别增长4%及9%。公司目前已在运营中的K11项目有18个，其中香港7个，内地11个，整体运营楼面面积约为141万平方米。储备项目39个，其中14个位于香港及内地一线城市，总楼面面积约290万平方米，将在未来五年内逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
　　可动用资金充足，预计未来负债水平将持续下降
　　截止2022年12月31日，公司的净负债率为46.9%，较去年同期上升5.6个百分点。随着公司的投资物业建设已经逐步进入收尾阶段、各项成本控制，资本开支将逐渐下降，加上美联储加息步伐减慢，公司的负债水平预计已经见顶，并在未来逐步降低。公司可动用资金约920亿港元，包括现金570亿港元及可动用银行贷款350亿港元，资金充足，可预见的未来没有供股或配股的计划。
　　期待未来价值释放
　　公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，在疫情封控及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现。期内公司香港已售未结资源中，185亿港元将于2022/2023财年下半年进行结算，42.8亿港元将于2023/2024财年进行结算；内地已售未结资源中，12.9亿元将于2022/2023财年下半年入账，8.6亿元将于2023/2024财年入账。2023财年下半年，随着内地疫情防控全面优化、房地产行业的复苏及香港内地通关，公司未来业绩将有望得到不断提升。
　　公司业务多元，涉及房地产开发、房地产投资物业、医疗、管理服务、零售、保险、基建等领域。公司在公告中指出，除了持续出售非核心资产回笼资金外，也将继续探索各项业务的策略方案来应对快速发展的行业形势，寻求释放个别业务价值，明确旗下各公司的策略重心，充分提升股东回报。如果公司进行个别业务分拆，将有助于公司旗下各项业务战略更加清晰，提升公司整体估值水平，值得投资者关注。
　　

研究报告全文：第一上海研究部公司评论researchfirstshanghaicomhk2023年2月23日星期四公司评论罗凡环新世界发展1720222023上半财年收入增长13期待未来价值释852-25321962放Simonluofirstshanghaicomhk20222023上半财年收入增长1320222023年上半年财年公司实现收入4019亿港元同比增长13其中物业发展行业地产业务收入增长207归母净利润为121亿港元同比减少15业绩下降的主要原股价2125港元因包括1内地疫情管控及香港封关消费者出行及消费受到影响2人民币贬值3美联储及香港加息导致利息支出增加公司宣派中期股息每股046港元同比下市值53478亿港元降182517亿股已发行股本52周高低3175港元1386港元期内销售表现亮眼每股净资产8478港元2022年7-12月公司在香港的应占合同销售额约为787亿港币同比翻倍内地合股价表现同销售额为924亿人民币已完成2023年目标的60同比微降1表现好于百强房企平均水平内地整体合同销售平均价格超过54000元平方米且长三角及大湾3530区项目贡献超过95显示出公司强劲实力252015土储充足旧改开始进入收成阶段105公司在香港和内地拥有高质量土储截止2022年12月31日公司拥有香港土地储备08805万平方尺其中物业发展土储面积4039万平方尺投资物业土储面积4766万平方尺内地土地储备共5256万平方米其中大湾区及长三角地区占比65住宅土储2331万平方米核心土储位于广州深圳佛山武汉上海宁波杭州北京沈阳等重点一二线城市另外公司在香港北部农地发展的辐射范围超过1600万平方尺未来将随着政府规划将逐步纳入土储公司也积极参与广州深圳的城市更新项目公司在手旧改项目已达10个其中深圳市龙岗区188工业区项目已在期内动工公司旧改开始进入收成阶段公司在深圳的另外两个旧改项目西丽及光明项目进展顺利预计将在2023年进入全面开发阶段租金收入受疫情影响较小2022年7月-12月受香港及内地疫情影响公司投资物业收入为129亿港元同比略降51但香港K11项目表现仍然稳健收入及分部业绩同比分别增长4及9公司目前已在运营中的K11项目有18个其中香港7个内地11个整体运营楼面面积约为141万平方米储备项目39个其中14个位于香港及内地一线城市总楼面面积约290万平方米将在未来五年内逐步开业公司高效的运营效率加上丰富的储备将有望带动经常性收入每年30的复合增长可动用资金充足预计未来负债水平将持续下降截止2022年12月31日公司的净负债率为469较去年同期上升56个百分点随着公司的投资物业建设已经逐步进入收尾阶段各项成本控制资本开支将逐渐下降加上美联储加息步伐减慢公司的负债水平预计已经见顶并在未来逐步降低公司可动用资金约920亿港元包括现金570亿港元及可动用银行贷款350亿港元资金充足可预见的未来没有供股或配股的计划第一上海证券有限公司wwwmystockhkcom第一上海公司评论期待未来价值释放公司香港内地双引擎布局开发及持有物业并重在疫情封控及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现期内公司香港已售未结资源中185亿港元将于20222023财年下半年进行结算428亿港元将于20232024财年进行结算内地已售未结资源中129亿元将于20222023财年下半年入账86亿元将于20232024财年入账2023财年下半年随着内地疫情防控全面优化房地产行业的复苏及香港内地通关公司未来业绩将有望得到不断提升公司业务多元涉及房地产开发房地产投资物业医疗管理服务零售保险基建等领域公司在公告中指出除了持续出售非核心资产回笼资金外也将继续探索各项业务的策略方案来应对快速发展的行业形势寻求释放个别业务价值明确旗下各公司的策略重心充分提升股东回报如果公司进行个别业务分拆将有助于公司旗下各项业务战略更加清晰提升公司整体估值水平值得投资者关注-2-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放第一上海公司评论披露事项与免责声明披露事项免责声明本报告由第一上海证券有限公司第一上海编制仅供机构投资者一般审阅未经第一上海事先明确书面许可就本报告之任何材料内容或印本不得以任何方式复制摘录引用更改转移传输或分发给任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作参考之用并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据或就其作出要约或要约邀请也不构成投资建议阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策本报告及任何资料材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标财务情况风险承受能力或任何特别需要阁下应综合考虑到本身的投资目标风险评估财务及税务状况等因素自行作出本身独立的投资决策本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生但对于本报告所载预测意见和预期的公平性准确性完整性或正确性并不作任何明示或暗示的陈述或保证第一上海或其各自的董事主管人员职员雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任对于本报告所载信息的准确性公平性完整性或正确性不可作出依赖第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经就本报告所载信息评论或投资策略发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点信息意见和估计均按现况提供不提供任何形式的保证并可随时更改恕不另行通知第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法一九三四年证券法或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商此外第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法下简称为投资顾问法投资顾问法及一九三四年证券法一起简称为有关法例或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问在没有获得有关法例特别豁免的情况下任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务包括但不限于在此档内陈述的内容皆没有意图提供给美国人此档及其复印本均不可传送或被带往美国在美国分发或提供给美国人在若干国家或司法管辖区分发发行或使用本报告可能会抵触当地法律规定或其他注册发牌的规例本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用2023第一上海证券有限公司版权所有保留一切权利第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话8522522-2101传真8522810-6789网址HttpwwwmyStockhkcom-3-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放