核心观点：
　　收入增长业绩下降，可结算资源收缩利润率承压。根据公司半年报，23H1金地实现营收368.6亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.3亿元，同比下降22.1%。利润率方面，23H1公司整体毛利率、地产结算毛利率分别为16.4%、14.9%，较22全年分别下降4.3pct、5.1pct，期内对合联营公司的投资收益同比下降90%，表内外项目利润贡献能力均有下降。费用率方面，23H1公司销售管理费率为7.5%，财务费用率1.5%，较22年均上升0.8pct。23H1公司净利率、归母净利率6.2%、4.2%，较22年全年分别下降1.4pct、0.9pct。
　　销售承压回款效率提升，土地投资聚集核心。销售方面，23年上半年公司实现销售金额858亿元，同比下降15%，受核心城市货量影响销售均价同比下降24%。公司上半年回款效率提升，回款同比增长，整体经营性现金流依然为正。拿地方面，23H1公司拿地金额119亿元，对应拿地力度14%，较22年进一步下降3pct，其中一二线城市占比超过80%，上海、杭州投资金额居前，投资质量较高。
　　有息负债总额下降，结构改善成本下降。截至23年中期公司有息负债1096亿元，较22年末下降5%，其中银行贷款占比提升11pct至71%，当前融资难的市场环境下，企业加深与银行的合作、降低公开债占比有利于降低刚兑压力，维持长期负债规模及成本的稳定。截止23年中期公司加权平均融资成本为4.39%，较22年末进一步下降19bp。
　　盈利预测与投资建议。预计公司23-24年归母净利润48.9亿元、49.4亿元，同比分别-19.9%/+0.9%。我们给予公司22年末母净资产0.8倍PB合理估值，对应11.56元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度恢复不及预期；市场促销导致毛利率承压；土地市场热度上升导致毛利率下行，政策改善不及预期，融资环境恶化。

研究报告全文：TablePage跟踪研究房地产证券研究报告金地集团TableTitle600383SH公司评级TableInvest买入当前价格704元收入稳定回款改善债务规模下降结构优化合理价值1156元前次评级买入TableSummary报告日期2023-09-21核心观点收入增长业绩下降可结算资源收缩利润率承压根据公司半年报相对市场TablePicQuote表现23H1金地实现营收3686亿元同比增长311归母净利润153亿元同比下降221利润率方面23H1公司整体毛利率地产结8-2算毛利率分别为164149较22全年分别下降43pct51pct0922112201230323052307230923期内对合联营公司的投资收益同比下降90表内外项目利润贡献能-12力均有下降费用率方面23H1公司销售管理费率为75财务费-22用率15较22年均上升08pct23H1公司净利率归母净利率-326242较22年全年分别下降14pct09pct-42销售承压回款效率提升土地投资聚集核心销售方面23年上半年金地集团沪深300公司实现销售金额亿元同比下降受核心城市货量影响销85815售均价同比下降24公司上半年回款效率提升回款同比增长整分析师TableAuthor郭镇体经营性现金流依然为正拿地方面23H1公司拿地金额119亿元SAC执证号S0260514080003对应拿地力度14较22年进一步下降3pct其中一二线城市占比SFCCENoBNN906超过80上海杭州投资金额居前投资质量较高021-38003639有息负债总额下降结构改善成本下降截至23年中期公司有息负债guozgfcomcn1096亿元较22年末下降5其中银行贷款占比提升11pct至71分析师乐加栋当前融资难的市场环境下企业加深与银行的合作降低公开债占比有SAC执证号S0260513090001利于降低刚兑压力维持长期负债规模及成本的稳定截止23年中期021-38003642公司加权平均融资成本为439较22年末进一步下降19bplejiadonggfcomcn盈利预测与投资建议预计公司23-24年归母净利润489亿元494分析师谢淼亿元同比分别-19909我们给予公司22年末母净资产08倍SAC执证号S0260522070007PB合理估值对应1156元股维持买入评级021-38003637风险提示行业景气度恢复不及预期市场促销导致毛利率承压土地xiemiaogfcomcn市场热度上升导致毛利率下行政策改善不及预期融资环境恶化请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元992321202081003689734794676金地集团600383SH销2023-05-09增长率182211-165-30-27售累计增速转正多渠道拓EBITDA百万元9367134219303930610278展高质量土地归母净利润百万元94106107489349354965金地集团600383SH高2023-05-03增长率-10-35-2011比例结算支撑收入增长销EPS元股208135108109110售稳健补货积极市盈率x3452656464ROE14994706662金地集团600383SH资2023-04-20EVEBITDAx1278166115180金有实力拿地有机遇数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值TableContacts请务必阅读末页的免责声明112TablePageText金地集团跟踪研究目录索引一收入增长业绩下降可结算资源收缩利润率承压4二销售承压回款效率提升土地投资聚集核心5三有息负债总额下降结构改善成本下降7四盈利预测和投资建议8五风险提示9识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明212TablePageText金地集团跟踪研究图表索引图1金地集团营业收入亿元及增速4图2金地集团归母净利润亿元及增速4图3金地集团结算收入亿元及增速4图4金地集团预收账款亿元及覆盖倍数4图5金地集团整体扣税结算毛利率5图6金地集团合联营投资收益亿元及同比5图7金地集团整体扣税结算毛利率5图8金地集团合联营投资收益亿元及同比5图9金地集团销售金额亿元及增速6图10金地集团销售金额增速拆分6图11金地集团并表销售回款亿元及回款率6图12金地集团拿地金额分线分布7图13金地集团拿地金额分线分布7图14金地集团土地储备万方及去化周期7图15金地集团土地储备万方及去化周期7图16金地集团有息负债亿元及增速8图17金地集团有息负债构成8图18金地集团现金短债比8图19金地集团综合融资成本8识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明312TablePageText金地集团跟踪研究一收入增长业绩下降可结算资源收缩利润率承压根据公司半年报23年上半年金地集团实现营业收入3686亿元同比增长311营业利润332亿元同比下降191归母净利润153亿元同比下降221扣非归母净利润139亿元同比下降273图1金地集团营业收入亿元及增速图2金地集团归母净利润亿元及增速140080120120100120060100801000311408060211800402060600200400400-221-351-20200-2020-400-400-60151617181920212223H1151617181920212223H1营业总收入亿元同比右归母净利润亿元归母净利润同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心收入方面23H公司地产并表结算收入311亿元同比增长34主要由于竣工提速23H实现全口径竣工面积同比增长12完成年初目标的34半年度上修竣工目标至1353万方较年初目标增长4但较22年实际完成量仍有12的下降截至23年中期公司账面预收账款1061亿元同比下降17随着可结算资源减少预计公司未来收入规模也将有所下降图3金地集团结算收入亿元及增速图4金地集团预收账款亿元及覆盖倍数1200801400201812001000601633940100014800236122080010600077600007308400-204000604200-40200020-60000151617181920212223H1151617181920212223H1预收账款亿元对结算金额覆盖倍数右结算金额亿元结算金额同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心收入及业绩间的增速差主要来自于结算项目利润率的下降及费用的上升23H公司整体毛利率地产结算毛利率分别为164149较22全年分别下降43pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明412TablePageText金地集团跟踪研究51pct期内对合联营公司的投资收益仅为21亿元同比下降90表内外项目利润贡献能力均有下降图5金地集团整体扣税结算毛利率图6金地集团合联营投资收益亿元及同比5060300452005040100-2335040-9030-1002530-20020-3001520-40010-5005100-600151617181920212223H10-700151617181920212223H1整体毛利率扣税毛利率地产结算毛利率对合营联营企业的投资收益亿元同比右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心费用率方面低景气环境下公司运营支出增多23年上半年营收口径销售管理费率为75同比下降20pct较22年整体上升08pct财务费用率15同比下降02pct较22年上升08pct综合利润及费用23年上半年金地实现净利率归母净利率6242同比分别下降58pct28pct较22年全年分别下降14pct09pct图7金地集团整体扣税结算毛利率图8金地集团合联营投资收益亿元及同比120301002580206040152010005-200151617181920212223H1151617181920212223H1销售管理费用率财务费用率净利率归母净利率数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心二销售承压回款效率提升土地投资聚集核心销售方面23年上半年公司实现销售金额858亿元同比下降15全国销售排名第12较22年下降5位拆分来看23H公司销售面积同比增长12销售均价则从22年同期24000元平下降至18000元平降幅达到24前期高能级城市货量消识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明512TablePageText金地集团跟踪研究耗对公司现阶段销售规模及价格的稳定产生一定影响值得注意的是公司上半年提升回款效率现金流口径并表口径回款分别达到364亿元589亿元较22年同期均有增长带动整体经营性现金流回正图9金地集团销售金额亿元及增速图10金地集团销售金额增速拆分350070706030006050502500404030302000202015001010001000-10-147-10-20500-226-20-300-30-40151617181920212223H1151617181920212223H1销售金额亿元销售金额同比右销售面积增速销售均价增速数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心图11金地集团并表销售回款亿元及回款率120080701000608005060040304002020010-0151617181920212223H1销售回款亿元现金流法并表销售回款亿元销售回款率现金流法销售回款率预收账款差额法数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心拿地方面23年上半年公司新增10宗土地总地价119亿元对应拿地力度14较22年进一步下降3pct公司上半年拿地主要集中于3-4月份5月起随着销售市场热度回落公司也相应降低了投资力度分布来看上半年公司土地投资同样聚集核心城市一二线城市占比超过80上海杭州投资金额居前分别为40亿元22亿元而唯一一宗三线城市地块位于东莞测算利润率达到33虽然投资力度相对较弱但投资质量较高识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明612TablePageText金地集团跟踪研究图12金地集团拿地金额分线分布图13金地集团拿地金额分线分布16008010013140070437522901973391971200608033576701000501586055043251422158800405062260030405921730145400201420126262543162893882001010105000151617181920212223H12015201620172018201920202021202223H1拿地总价亿元拿地金额销售金额右一线二线三线数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心截至23年中期公司在手土储4878万方较22年末下降6预计去化周期43年其中一二线城市占比73结构依然较优23年上半年新开工面积179万方同比下降46全年开工目标虽然上调23至435万方但较22年实际完成量下降31在手资源及投资力度的下降对公司后续销售开工结算规模均将产生持续影响图14金地集团土地储备万方及去化周期图15金地集团土地储备万方及去化周期700070020001008060006005115006050005004040004002043100003000300-46-202000200500-40-721000100-600-8000151617181920212223H1151617181920212223H1下半年计划开工面积万方新开工面积万方土地储备万方去化周期年右增速右数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心三有息负债总额下降结构改善成本下降资产负债情况来看截至23年中期公司有息负债1096亿元较22年末下降5其中短期有息负债占比37对应现金短债比113x较22年末下降019x从结构来看23年上半年公司有息负债出现明显调整期末银行贷款直融及其他规模分别为776亿元318亿元占比分别为7129其中银行贷款规模较识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明712TablePageText金地集团跟踪研究22年末增长11占比提升10pct而直融规模则较22年末下降28当前融资难的市场环境下企业加深与银行的合作降低公开债占比有利于降低刚兑压力维持长期负债规模及成本的稳定截止23年中期公司加权平均融资成本为439较22年末进一步下降19bp图16金地集团有息负债亿元及增速图17金地集团有息负债构成14006010090120050318804394045155410007012318628144150130800602050600401077640030220701017326547256066620380200-10100-200151617181920212223H1151617181920212223H1有息负债亿元同比右银行债券其他数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心图18金地集团现金短债比图19金地集团综合融资成本35053005250520051505100450404151617181920212223H1151617181920212223H1现金短债比综合融资成本数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心四盈利预测和投资建议公司销售拿地等经营策略一定程度上受到市场景气及资金环境影响但总体运营能力较强在手土储厚度结构依然较优回款效率提升及负债结构优化将有助于公司持续稳定经营预计23-24年公司归母净利润489亿元494亿元同比-19909对应23年65xPE24年64xPE我们给予公司对应22年末净资产08倍PB合理估值对应合理价值1156元股维持买入评级识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明812TablePageText金地集团跟踪研究五风险提示行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售市场促销因素导致销售毛利率承压土地市场热度上升导致投资毛利率下行政策环境改善速度不及预期融资环境进一步恶化识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明912TablePageText金地集团跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产365099313984366761452247555863经营活动现金流94001990749281-26533-52531货币资金6480654507487703190026149净利润129519166752875928276应收及预付9536193402119890121319122582折旧摊销159187140149158存货188801151004183030283957392060营运资金变动-1717911701340108-34048-63303其他流动资产1613115072150721507215072其它13469-1064591505-2262340非流动资产97710105399119225139202162198投资活动现金流-9555-2407-13365-16450-19756长期股权投资60872660607974096247116170资本支出-616-695-167-517-523固定资产15631336140314871576投资变动-10740-7773-13198-15933-19234在建工程00000其他18026061000无形资产776970970970970筹资活动现金流10545-27744-416532611466536其他长期资产3449937034373934104944292银行借款577414131941444500489206资产总计462810419383485987591450718060股权融资80132630000流动负债258078221183293068362841426076其他-12954-18955-3185-3016-5329短期借款40372906414540014273现金净增加额10347-10160-5737-16869-5751应付及预收94369171639270261338568384631期初现金余额5416364509543504861231743其他流动负债15967246638223921887327172期末现金余额6450954350486123174325992非流动负债94525819446966497761152861长期借款44214515323980167464122158应付债券3956822321223212232122321其他非流动负债107438091754279758383负债合计352603303126362731460602578937股本45154515451545154515资本公积2105694167326603653主要财务比率留存收益5618259445633606730871280至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益6298165230695937452879494成长能力少数股东权益4722651027536625631959629营业收入增长182211-165-30-27负债和股东权益462810419383485987591450718060营业利润增长-211-193-1270974归母净利润增长-95-351-1990906获利能力利润表单位百万元毛利率214208187187194至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率13176757887营业收入992321202081003689734794676ROE14994706662营业成本7798195239815717911076319ROIC6679785337营业税金及附加36093850192718011955偿债能力销售费用30932830321927092311资产负债率762723746779806管理费用53415054359036553177净负债比率5475332375751099研发费用9461067898914794流动比率141142125125130财务费用650846-111-14338速动比率068073054040033资产减值损失-1208-3690000营运能力公允价值变动收益17581314138014491521总资产周转率023027022018014投资净收益71823974661797962应收账款周转率1661010454399223591792营业利润1605512961113141141812266存货周转率041056049034023营业外收支-236119000每股指标元利润总额1581913080113141141812266每股收益208135108109110所得税28683913378638263990每股经营现金流2084411092-588-1164净利润129519166752875928276每股净资产13951445154216511761少数股东损益35423059263526573310估值比率归属母公司净利润94106107489349354965PE338520650644640EBITDA9367134219303930610278PB050049046043040EPS元208135108109110EVEBITDA126980665611501796识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1012TablePageText金地集团跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆资深分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1112TablePageText金地集团跟踪研究广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投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