“一区一策”或将在一线城市启动。近期，南京宣布在四区取消住房限购政策，成为首个在所有区域取消限购的主要城市。接下来，我们认为一线城市可能会在未来一段时间内首先取消部分城区的限购。考虑到：1）其他主要二线城市放松限购的节奏由外向内，逐步放宽；以及2）一线城市内各区域的供需关系不平衡，我们认为，“一区一策”将纳入一线城市的政策工具箱。总体而言，我们预计一线城市的不同区域将在购房资格定义、首付比例和贷款利率方面执行不同的政策。
　　2023年8月房地产销售数据未见回暖。根据国家统计局的数据，2023年1-8月全国房地产销售额同比下降3.2%，较2023年1-7月的同比下降1.5%有所扩大。正如所预期的那样，2023年8月的房地产销售维持低迷，因地产宽松政策在2023年8月下旬才进入落实阶段。考虑到1）一线城市已经实行了“认房不认贷”，以及2）大多数二线城市已经取消限购，我们认为2023年9月的销售有望回暖。
　　社融数据有所改善。根据中国人民银行2023年9月11日披露的数据，2023年8月中长期居民贷款数据好转，反映出1）提前还贷潮告一段落；以及2）房地产交易市场回暖的迹象。由于银行同时下调了存款利率和存量房贷的贷款利率，我们认为居民提前还贷现象将进一步减少。此外，随着LPR下调在即，我们相信房贷的利率下调将继续刺激房地产市场。
　　我们预计房地产基本面将在9月修复。短期而言，我们推荐首开股份（600376SH），其将受益于一线城市的放松政策。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979 HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。
　　

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySectorChunliZhan詹春立行业报告房地产行业85225097745jameszhangtjascomhk15September2023一区一策TableMainInfo有望纳入一线城市政策工具箱行业一区一策或将在一线城市启动近期南京宣布在四区取消住房限购政策成为首个在所有区域取消限购的主要城市接下来我们认为一线城市可能会RatingTableInvestInfo报Outperform在未来一段时间内首先取消部分城区的限购考虑到1其他主要二线城市放Maintained告SectorReport松限购的节奏由外向内逐步放宽以及2一线城市内各区域的供需关系不评级跑赢大市维持平衡我们认为一区一策将纳入一线城市的政策工具箱总体而言我们预计一线城市的不同区域将在购房资格定义首付比例和贷款利率方面执行2不同的政策MSMPIandHSIperformance400ofreturn2023年8月房地产销售数据未见回暖根据国家统计局的数据2023年1-8月全国房地产销售额同比下降32较2023年1-7月的同比下降15有所200扩大正如所预期的那样2023年8月的房地产销售维持低迷因地产宽松政00策在2023年8月下旬才进入落实阶段考虑到1一线城市已经实行了认房200不认贷以及2大多数二线城市已经取消限购我们认为2023年9月的销售有望回暖400600证社融数据有所改善根据中国人民银行2023年9月11日披露的数据2023告eport年8月中长期居民贷款数据好转反映出1提前还贷潮告一段落以及2800券房地产交易市场回暖的迹象由于银行同时下调了存款利率和存量房贷的贷款Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23Sep-23报研HSIIndexMSMPIIndex利率我们认为居民提前还贷现象将进一步减少此外随着LPR下调在即SourceBloomberg究究我们相信房贷的利率下调将继续刺激房地产市场ResearchR报研我们预计房地产基本面将在9月修复短期而言我们推荐首开股份600376告SH其将受益于一线城市的放松政策优质房企中我们推荐招商蛇口券001979SZ保利发展600048SH和万科企业02202HK同时Equity证我们推荐园区公司中新集团601512SH其在利好产业政策下具备更好的增长前景另外我们也推荐绿城管理其将受益于地方国企及09979HK金融机构等新增客户需求风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求下行Tab房l地产e行业LPropertySectoreftMarginSeethelastpagefordisclaimerPage1of4--------2023计一线城市的不同区域将在购房资格定义首付比例和贷款利率方面执行不同的政策区以及城市可能会在未来一段时间聚集区购买新房现在我们预计其他区早在我们认为南京放宽购政策成为首个在所有区域取消限购的一区一策产行业调控的大房地产投资虑到积国房地产销售额同比下降Se资料来源国家统计局国泰君安国际图资料来源地方政表2023202320232023日期20232023202320232023100001200014000160001800020000我们预计在同比下供应过剩e200040006000800011th1220230e年近期取消限一线城市已经年年年年年年年年年一线城市内各区域的供需关系不平衡我们认为一区一策将纳入一线城市的政策工具箱lasRMBbn8999999999滑t2022月房地产销售数据未月月月月月月月月月pag年也而7112111111118741长期基调在有望纳入核心区需e1府网站媒体国泰君安国际日日日日fo-年日日日日宽松AmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHSAmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSAmountSoldofResidentialHousesLHSAmountSoldofCommodityHousesLHS日82023r购的城市月全国房地产销售额同比下跌4disclaimer正如所预期的月南京就宣布取消六和限政策环境下房地产投资将郑州福州青岛济南苏州南京大连沈阳天津城市年施行认房不认贷的购对国一线城市求明显过832月继续下降内内首先取消部分城区的限购较见其他政策大的情况下回暖20232023大工具箱二线主要城市具有引领和示范作用20232023主要二线年年81郑州取消了二环内的福州市取消了鼓楼青岛济南宣布苏州取消了对南京宣布在大连取消了中山区西港区和沙河口区的沈阳取消了二环内的天放宽限购一区一策也符合中央政府解决房地产供需规则及区边际-2月的房地产销售维持低迷因宽松政策在年年7津023和溧城市也会跟进并加快取消核心区的购房限制随着政策放松月的同比下降宣布取消限购限售政策缩小了3218城市改善但P-8月年水区取消月全国房地产销售数据进一步下降9玄武限购区域只有六个核心区仍有购房限制2累计房地产投资同比下大多数二线城市已经取消限购我们认为月的限购随后济南青岛东莞等更多二线城市也120-60-40-20020406080100120140160考虑到区秦淮区限幅度7限区平方米购日15售限限台江较为资料来源国家统计局国泰君安国际图政策购表明该市所有地区购同时取消了今南京宣布在显而易见1100012501500175020002及以上商品有所扩大其他主要二线城市放松限购的节奏250500750年温和因为我们区02023建邺仓山5mnmnsqm月南京进一步放宽购房政策允许区和鼓楼区四个区取消的年区房的限购玄武区秦淮区建邺区和鼓楼区是南京跌1从销售限-888限售晋安区和GFASoldofResidentialHousesYTDYoYRHSGFASoldofCommodityHousesYTDYoYRHSGFASoldofResidentialHousesLHSGFASoldofCommodityHousesLHSTablePageHeader月全国房地产销售面积同比下跌购认为均已不限面积限购表明该市所2023根据国家统计局的数据较弱供给马尾来看放松的2023不匹配年购区五限8购年2023有地区均已不限购个区的方向是月下旬才1的要求2023强需求将是中央政府陆续表明该市所有地区均已不限购-7年限月的同比下跌是对于一线城市由外向内宣布了类似的购1年-由外向内逐步放宽的深入逐步89外地月月的总体而言我们预四进入落实阶段考全国房地产销售2023户口居民在产业个销售有望回暖71我们认为一线从区取消住房限rprySectorProperty85年郊而言放区松政策1PagePage-60-40-20020406080100120-到对房地有所扩8核心月全在2面郊ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业15September2023虑到中长期而言我们仍然推荐优质计房地产基本面短期内将会改善但趋势较温和我们预计房地产基本面将在关重要款人统一调整是进一步下调贷现象将进一步减少前还贷潮告一段落加居民增量数据出现强劲反弹2023产业政策下具备更好的增长前景另外我们也推荐绿城管理Se资料来源国家统计局国泰君安国际图TableCompanyRatingDefinition10000120001400016000了人民币e20004000600080003th在统一调整贷款在12023年0elasRMBbn8其t月pag优质的土储年20231社融数据有所改善InvestmentLHSe6001fo-8LPRr年月房地产投资维持疲弱同比下跌disclaimer亿元而8此外随着2时可以得到公平对待月增加了LPR房地产交易市场回暖的迹象及2023922023的关键月修复年人民币其房企LPR8财务优势支撑市场份年LPR月社会融资InvestmentYTDYoYRHS7在过去不同购房者进一步例如月3随着一线城市开始下调在即我们相信房贷920则招商蛇口净减少因此亿元而在下调在即规模我们认为下一步的政策刺激措施将是下调人民币短期P88增量由于银行同时下调了存款额持续扩张001979SZ内根据中国人民银行2023我们推荐首开股份实施房地产放松政策贷款670-20-1001020304050为人民币亿元我们认为适用的利率年09979HK09979利率的下调资料来源国家统计局国泰君安国际图7保利发展同时我们推荐园区公司中新集团4月则净减少100012501500175020002250250031225050075020230万亿元而加减点mnmnsqm其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求GFANewStartsLHS将继续刺激房地产市场年2023市场预期有所升温12023人民币利率和存量房贷的贷款利率我们认为居民提前还-600376SH600376不同8年600048SHTablePageHeader月新开工面积进一步同比下降9年20232月目前在新的贷款利率政策下80101月中长期1年其将受益于一线城市的放松政策日披露的数据亿元和万科企业LPR7月的数据仅为这对减轻购房居民GFANewStartsYTDYoYRHS2023我们认为存量房贷利率规则的在积极的政策环境下贷款数据好转601512SH601512年820230220202202HK人民币月中长期244年者的长期负担至其在利好反映85rprySectorProperty存量房贷借居民月社会融资280主要考-60-40-20020406080出PagePage我们预贷款增亿元1提3ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业15September2023Seeth法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定白及理解投资之目的和当中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务654321评级区间参考行业评级标准评级区间参考基准个股评级标准网址电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该司本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和国泰君安的销售人员交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的资本研究报告并不构成国泰君安证券免责声明利益披露事项e20las没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及国泰君安国际控股有国泰君安国际控股有限公司及分析员或其有联系者分析员或其有联系者有限公司及基准wwwgtjacomhk238522509tpag跑输大市中跑赢大市评卖减中收买评国泰君安66香港恒生指数e香港恒生指数级级性出持性集入至至fo1818rdisclaimer或其附属公司个月个月-189118证券国泰君安国际控股有限公司及181香港限公司及并未持有并未担任号新纪元广场低座传真有限公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员8522509或其附属公司或其附属公司或其附属公司香港或行业基本面展望不理想相对表现小于或行业基本面展望中性相对表现或行业基本面展望良好相对表现超过定义或公司行业基本面展望不理想相对表现小于或公司行业基本面展望不理想相对表现或公司行业基本面展望中性相对表现或公司行业基本面展望良好相对表现或公司行业基本面展望良好相对表现超过定义版权所有不得翻印有限公司27-7793楼---5555没在过去并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的或其附属公司有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动--至155至至至515P国泰君安15125-5预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不确定性投资者应明15例如个月内配售代理牵头经办人保荐人承销商或自营投资对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系TablePageHeader1或以上团公司有可能会与本报国泰君安国际控股rprySectorPropertyPagePage4ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业15September2023