业绩同比承压，双轮驱动助力盈利改善，维持“买入”评级
　　中国金茂发布2023年中期报告，公司上半年结转收入微降，销售排名有所提升，土地储备充足优质。受销售市场低迷及公司结转毛利率同比承压影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为39.13、47.11、54.11亿元（2023-2024年原值为48.79、64.86亿元），对应EPS为0.29、0.35、0.40元，当前股价对应PE为3.7、3.1、2.7倍。公司住宅与商业双轮驱动，盈利能力有望持续改善，维持“买入”评级。
　　营收同比下降，结转毛利率承压
　　公司上半年实现营业收入268.4亿元，同比下降7%；实现股东应占利润4.01亿元，同比下降84%；毛利率和净利率分别为16.6%和6.6%（2022年分别为15.8%和6.3%）。公司业绩相对2022年同期下降主要由于（1）物业开发板块结转毛利率由19%下降至11%；（2）一级开发收入由29.3亿元下降至0.7亿元；（3）一次性收益由32.7亿元下降至18.4亿元。
　　销售增长土储充裕，两翼业务企稳复苏
　　公司上半年实现销售金额860亿元，同比增长23%，克而瑞销售额行业排名提升至第11位，回款达909亿元，回款率创新高达到106%。公司执行高标准投资，1-7月新增拿地5宗，新增计容建面95万方，对应土地总价138亿元，拿地金额权益比超90%，金额口径拿地强度为16%；截至6月末公司拥有一级土储4422万方，二级土储4355万方，已签约未结算金额达2371亿元，待结算资源充足。公司上半年两翼业务明显复苏，商业和酒店运营收入分别为2.5和10.7亿元，分别同比增长68%和109%，毛利率分别为83%和50%；金茂服务上半年在管面积增长56%，收入同比增加23%，整体竞争力不断提升。
　　三道红线维持绿档，融资成本有所增加
　　公司上半年三道红线维持绿档，短债占比降至14%，外币债务占比降至30%。公司上半年发行债券152.5亿元，受美联储加息影响平均融资成本升至4.51%。
　　风险提示：行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险

研究报告全文：房地产房地产开发公司研中国金茂00817HK经营性业务收入高增双轮驱动助力业绩回升究2023年09月04日港股公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期202394业绩同比承压双轮驱动助力盈利改善维持买入评级港当前股价港元1190中国金茂发布2023年中期报告公司上半年结转收入微降销售排名有所提升股一年最高最低港元20701010公土地储备充足优质受销售市场低迷及公司结转毛利率同比承压影响我们下调司总市值亿港元15951公司2023-2024年并新增2025年盈利预测预计公司2023-2025年归母净利润信流通市值亿港元15951息为391347115411亿元2023-2024年原值为48796486亿元对应EPS总股本亿股更13404为029035040元当前股价对应PE为373127倍公司住宅与商业新流通港股亿股13404报双轮驱动盈利能力有望持续改善维持买入评级近3个月换手率1625告营收同比下降结转毛利率承压公司上半年实现营业收入2684亿元同比下降7实现股东应占利润401亿股价走势图元同比下降84毛利率和净利率分别为166和662022年分别为158中国金茂恒生指数和63公司业绩相对2022年同期下降主要由于1物业开发板块结转毛利40率由下降至一级开发收入由亿元下降至亿元一20191122930730次性收益由327亿元下降至184亿元-20销售增长土储充裕两翼业务企稳复苏-40公司上半年实现销售金额860亿元同比增长23克而瑞销售额行业排名提升开-602022-092023-012023-05至第11位回款达909亿元回款率创新高达到106公司执行高标准投资源证数据来源聚源1-7月新增拿地5宗新增计容建面95万方对应土地总价138亿元拿地金额券权益比超90金额口径拿地强度为16截至6月末公司拥有一级土储4422证万方二级土储万方已签约未结算金额达亿元待结算资源充足券相关研究报告43552371研公司上半年两翼业务明显复苏商业和酒店运营收入分别为25和107亿元分究城市运营保持稳健双轮驱动助力别同比增长68和109毛利率分别为83和50金茂服务上半年在管面积报盈利改善港股公司首次覆盖报告增长收入同比增加整体竞争力不断提升告5623-2022129三道红线维持绿档融资成本有所增加公司上半年三道红线维持绿档短债占比降至14外币债务占比降至30公司上半年发行债券1525亿元受美联储加息影响平均融资成本升至451风险提示行业销售规模下滑一二线城市限价收紧租赁及酒店经营风险财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元90060829919129195855100648YOY500-781005050净利润百万元46901984391347115411YOY208-577972204149毛利率186158190200210净利率8663788290ROE95397589100EPS摊薄元035015029035040PE倍3174373127PB倍0303030303数据来源聚源开源证券研究所截至2023年8月31日汇率1港币091人民币请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明13港股公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R4中高风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4C5的普通投资者若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明23港股公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱邮箱researchkyseccnresearchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明33