收入略有下跌，核心业务有待修复。公司2022年收入达82991.4百万元，同比下降8%。分业务看，2022年公司城市运营及物业开发销售收入为74708.3百万元，占收入总额的90%，同比降低10%，主要为交付结算的销售物业较2021年减少；商务租赁及零售商业运营收入为1468.0百万元，占收入总额的2%，同比降低6%，主要为疫情影响租金收入降低所致；酒店经营收入为1143.9百万元，占收入总额的1%，同比降低30%，主要为疫情导致酒店入住率及房价下降所致；其他收入为5671.2百万元，占收入总额的7%，同比增长34%，主要源自楼宇装修、物业管理、绿色建筑科技收入的增加。2022年公司中期息每股9港仙，末期息每股2港仙，共计每股11港仙。
　　本期不增利。2022年公司净利润为5220.9百万元，同比下降32%，归母净利润为1984.1百万元，同比下降58%。我们认为不增利主要原因为：1）收入同比减少2）结算利润率波动3）城市运营及物业开发部分计提减值准备4）结算权益较2021年减少。2022年公司整体销售毛利率为16%，较2021年下降3个百分点，主要为城市运营及物业开发板块和酒店经营板块毛利率下降所致。2022年公司其他费用及损失净额为5954.1百万元，同比增加112%，主要为公司计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较2021年增加所致。
　　销售额同比下降，后续资源充足。公司2022年签约销售额为1550亿元，同比下降34%。截至22年底，公司物业及土地已签约销售未交付结算的金额为2358亿元。公司持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为363个，未交付面积为9846万平方米。公司后续可结转资源较为丰富，发展动力充足。
　　在手现金充足，信贷额度充裕。截至2022年底，公司有现金和现金等价物37089.2百万元，同比增长19%，有计息银行贷款及其他借款共122665.1百万元，同比增长15%。截至2022年底，公司有银行信贷额度189785.4百万元，已动用银行信贷额度为89564.7百万元。截至2022年底，公司净债务与调整后资本比率为64%，较2021年增加6个百分点。
　　投资建议：“优于大市”。我们预测公司2023年EPS约为0.18元每股，给予公司2023年7-8倍PE估值，对应合理价值区间为1.26-1.44元每股，即为1.43-1.64港元每股。（本文非特别注明均以人民币计价，1港元等于0.88人民币）风险提示：房地产行业面临销售下行风险。