事件：23年2月24日公司发布盈利警告（以下简称《公告》），预计22年公司归母净利润同比下降约50%-60%。
　　点评：加速计提减值，业绩修复可期，1月销售边际好转，融资渠道畅通。
　　1）加速计提减值，业绩修复可期。根据《公告》，公司预计2022年实现归母净利润约18.8亿元-23.5亿元，22年H1公司实现归母净利润25.7亿元，预计公司22年下半年实现归母净利润-2.3亿元至-6.9亿元，业绩低于我们预期。公司22年业绩下滑的原因主要包括表内外项目售价表现不及预期，导致存货大幅计提减值。我们认为，公司20-21年已对发展中物业及持作出售物业累计计提减值40.5亿元，22年预计公司将继续对前期高成本拿地及去化较慢项目计提减值，表内存货压力基本出清；随着疫情管控优化、销售市场逐步回暖，我们认为公司存货减值、毛利率下滑、结算进度放缓三大压力在2023年将迎来边际放缓，未来业绩修复可期。
　　2) 22年销售市占率稳定，1月销售同比边际好转。2022年，公司实现全口径销售额1,550亿元，同比减少34.2%，位居克而瑞22年销售排行榜第12名，较21年提升3名，全国销售市占率基本稳定；根据克而瑞数据，公司22年销售前五名的城市依次为南京/上海/北京/青岛/苏州，整体上核心一二线城市货量较充足。23年1月，公司实现销售额100亿元，同比持平，自22年1月以来首次结束单月销售额同比下滑，销售同比边际好转。
　　3）永续债规模降低，融资渠道畅通。近年来公司加快永续债赎回步伐，于22年1月、23年1月各赎回5亿美元永续债，年息分别为5.75%、4.0%，进一步提升财务稳健性。同时，公司发挥央企信用优势，积极利用低成本直融渠道，23年1-2月，公司旗下子公司上海金茂投资管理集团有限公司发行3支债券，合计募资58亿元，票面利率介于3.8%-4.0%，债券发行年限3-5年。公司信用优势显著，资金充裕，具备较强拿地实力，随着市场销售回暖，有望提升拿地力度。
　　盈利预测、估值与评级：公司坚持双轮两翼战略，背靠中化股东资源，拥有央企信用优势，城市运营逐步发挥协同作用，发展稳健。鉴于行业销售毛利率下行、公司存货减值计提增加等因素，下调公司22-24年基本EPS预测为0.17元（下调63.6%）/0.26元（下调53.0%）/0.32元（下调48.8%），当前股价对应22-24年PE(基本)估值分别为8.3/5.3/4.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。

研究报告全文：2023年2月28日公司研究销售边际好转业绩修复可期中国金茂0817HK2022年业绩预告点评要点买入维持当前价157港元事件23年2月24日公司发布盈利警告以下简称公告预计22年公司归母净利润同比下降约50-60点评加速计提减值业绩修复可期1月销售边际好转融资渠道畅通作者1加速计提减值业绩修复可期根据公告公司预计2022年实现归母分析师何缅南执业证书编号S0930518060006净利润约188亿元-235亿元22年H1公司实现归母净利润257亿元预计021-52523801公司22年下半年实现归母净利润-23亿元至-69亿元业绩低于我们预期公hemiannanebscncom司22年业绩下滑的原因主要包括表内外项目售价表现不及预期导致存货大幅计提减值我们认为公司20-21年已对发展中物业及持作出售物业累计计提联系人庄晓波减值405亿元22年预计公司将继续对前期高成本拿地及去化较慢项目计提021-52523416zhuangxiaoboebscncom减值表内存货压力基本出清随着疫情管控优化销售市场逐步回暖我们认为公司存货减值毛利率下滑结算进度放缓三大压力在2023年将迎来边市场数据际放缓未来业绩修复可期总股本亿股1331222年销售市占率稳定1月销售同比边际好转2022年公司实现全口径总市值亿港元2090销售额1550亿元同比减少342位居克而瑞22年销售排行榜第12名一年最低最高港元104273近3月换手率975较21年提升3名全国销售市占率基本稳定根据克而瑞数据公司22年销售前五名的城市依次为南京上海北京青岛苏州整体上核心一二线城市货量股价相对走势较充足23年1月公司实现销售额100亿元同比持平自22年1月以来首次结束单月销售额同比下滑销售同比边际好转3永续债规模降低融资渠道畅通近年来公司加快永续债赎回步伐于22年1月23年1月各赎回5亿美元永续债年息分别为57540进一步提升财务稳健性同时公司发挥央企信用优势积极利用低成本直融渠道23年1-2月公司旗下子公司上海金茂投资管理集团有限公司发行3支债券合计募资58亿元票面利率介于38-40债券发行年限3-5年公司信用优势显著资金充裕具备较强拿地实力随着市场销售回暖有望提升拿地力度资料来源WIND盈利预测估值与评级公司坚持双轮两翼战略背靠中化股东资源拥有央相关研报企信用优势城市运营逐步发挥协同作用发展稳健鉴于行业销售毛利率下20221019可持续发展获殊荣港股通持股比行公司存货减值计提增加等因素下调公司22-24年基本EPS预测为017例明显提升中国金茂0817HK跟踪报告20220905毛利率如期回升物业上市强化协元下调636026元下调530032元下调488当前股价同发展能力中国金茂0817HK2022年对应22-24年PE基本估值分别为835343倍维持买入评级中报点评202204052021年度结算符合预期2022预风险提示销售不及预期拿地与收入结算不及预期市场下行超预期等风险计毛利率企稳回升中国金茂0817HK公司盈利预测与估值简表2021年度业绩点评指标202020212022E2023E2024E20220125高基数下销售保持增长毛利率有望逐步企稳中国金茂0817HK动态跟营收百万元人民币6005490060775068507290725踪报告收入增长率385500-139986620210828全年结算大幅提升金茂物业高端归母净利润基本百万元人民币38814690223634714308领先中国金茂0817HK2021年中期业归母净利润基本增长率-398208-523552241绩点评基本EPS元人民币029035017026032核心EPS元人民币053043049045041PE基本4840835343PE核心2632283134PB0806050404资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-02-27汇率1港币兑换08865元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告中国金茂0817HK财务报表与盈利预测来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本摊薄测算已剔除取得时原到期日超过三个月之无抵押定期存款敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告