央企背景保驾护航，“新中化”资源助力公司协同开发。中国中化与中国化工联合重组后，金茂的资源协同优势进一步强化，在城市运营项目获取、产业资源落地、物业业务协同等方面落地多项成果。
　　深耕城市运营及物业开发，“双轮两翼”多元化发展创新业务。（1）2016-2021年公司营收年复合增长率超25%，2022H1营收287.45亿元，同比提升1%，其中城市运营及物业开发占总营收87%。（2）公司坚持以城市运营为“第二增长曲线”，已在一二线城市成功打造34个项目。2022H1新增二级项目中城市运营贡献率达到48%，良好的政企合作有利于获取低价土储。（3）旗下的物业管理公司金茂服务营收快速增长，截至2022H1在管面积为4550万平，对应营收约10.97亿元。此外，金茂已孵化形成金茂绿建、金茂资本、金茂云服等创新业务单元。
　　销售排名再创新高，公司土储充沛优质。（1）公司2021年全年录得销售金额2356.03亿元，同比增长1.9%。尽管2022年1-11月合约销售金额仅达1374.8亿元，同比下降35.7%，销售排名同比去年上半年提升4个名次至第11位。（2）较大体量的已售未结项目具备业绩增长空间，2022H1合同负债及预收款869.65亿元，是当期营收3倍，销售回款率105%。（3）公司稳健拿地，2017年以来每年新增二级土储建面1000万平以上，2021年末总土储9323万平，对应货值可覆盖全年销售约4倍。2022年共拿地10宗，总规划建面125万平米，均布局在一二线城市。
　　负债结构不断优化，融资成本逐年降低。（1）2022H1公司剔除预收账款后资产负债率为68%，净负债率为73%，现金短债比为1.2，保持“三道红线”全绿。（2）公司持续优化债务结构，一年内到期债务占比仅24.6%，信用债、海外债大部分于2025年后偿还。（3）融资成本自2018年持续降低，2022H1获取多笔低息融资，平均融资成本仅3.8%，创历史新低。
　　投资建议：母公司端：公司作为“两化合并”后集团唯一上市的房地产开发公司，拥有丰富的产业资源及商业资源；融资端：融资政策“三支箭”在11月相继发出，公司将受益于宽松的融资环境，叠加央企优势将获取更低成本的融资；销售端：客户对央企产品交付信心较为充足；投资端：目前土拍市场拿地成本普遍较低。预测公司2022-2024年营业收入达866.68亿元/890.99亿元/935.99亿元，2022-2024年PE倍数为5.7/3.6/3.4。随着融资政策宽松、需求端逐渐修复，我们认为公司无论在开发能力还是拓展能力方面均具备较大优势。首次覆盖，给予“推荐”评级。
　　风险提示：市场恢复速度不及预期；城市运营项目拓展不及预期；政策兑现不及预期；销管费控制不及预期。
　　

研究报告全文：中国金茂0817HK深度报告央企资源推动双曲线发展多业务支撑地产赛道2022年12月14日央企背景保驾护航新中化资源助力公司协同开发中国中化与中国化推荐首次评级工联合重组后金茂的资源协同优势进一步强化在城市运营项目获取产业资当前价格164元源落地物业业务协同等方面落地多项成果深耕城市运营及物业开发双轮两翼多元化发展创新业务12016-TableAuthor2021年公司营收年复合增长率超252022H1营收28745亿元同比提升1其中城市运营及物业开发占总营收872公司坚持以城市运营为第二增长曲线已在一二线城市成功打造34个项目2022H1新增二级项目中城市运营贡献率达到48良好的政企合作有利于获取低价土储3旗下的物业管理公司金茂服务营收快速增长截至2022H1在管面积为4550万平对应营收约1097亿元此外金茂已孵化形成金茂绿建金茂资本金茂云服等创新分析师李阳业务单元执业证书S0100521110008销售排名再创新高公司土储充沛优质1公司2021年全年录得销售金电话15270997227额235603亿元同比增长19尽管2022年1-11月合约销售金额仅达邮箱liyangyjmszqcom研究助理陈立13748亿元同比下降357销售排名同比去年上半年提升4个名次至第11执业证书S0100122080002位2较大体量的已售未结项目具备业绩增长空间2022H1合同负债及预收电话18817507365款86965亿元是当期营收3倍销售回款率1053公司稳健拿地2017邮箱chenliyjmszqcom年以来每年新增二级土储建面1000万平以上2021年末总土储9323万平对应货值可覆盖全年销售约4倍2022年共拿地10宗总规划建面125万平米均布局在一二线城市负债结构不断优化融资成本逐年降低12022H1公司剔除预收账款后资产负债率为68净负债率为73现金短债比为12保持三道红线全绿2公司持续优化债务结构一年内到期债务占比仅246信用债海外债大部分于2025年后偿还3融资成本自2018年持续降低2022H1获取多笔低息融资平均融资成本仅38创历史新低投资建议母公司端公司作为两化合并后集团唯一上市的房地产开发公司拥有丰富的产业资源及商业资源融资端融资政策三支箭在11月相继发出公司将受益于宽松的融资环境叠加央企优势将获取更低成本的融资销售端客户对央企产品交付信心较为充足投资端目前土拍市场拿地成本普遍较低预测公司2022-2024年营业收入达86668亿元89099亿元93599亿元2022-2024年PE倍数为573634随着融资政策宽松需求端逐渐修复我们认为公司无论在开发能力还是拓展能力方面均具备较大优势首次覆盖给予推荐评级风险提示市场恢复速度不及预期城市运营项目拓展不及预期政策兑现不及预期销管费控制不及预期盈利预测与财务指标TableForcast项目年度2021A2022E2023E2024E营业收入百万元90198866688909993599增长率50-435净利润百万元4690432268497203增长率21-8585每股收益元037032051054PE65573634PB06050404资料来源Wind民生证券研究院预测注股价为2022年12月09日收盘价汇率1HKD090RMB本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1中国金茂00817地产目录1央企血统纯正稳定管理助成长311母公司中化万亿航母再起航金茂协同开发板块新征程312战略引入险资股东管理层长期稳定42主营业务双曲线发展创新业务持续赋能721标杆项目助力政企合作城市运营获取低价土储822招拍挂项目拓展重回一二线销售排名再创新高1123物业管理业务高速增长多项其他业务全面开花133负债结构不断优化融资成本逐年降低1631三道红线保持全率短期有息负债占比较少1632融资渠道畅通融资成本逐年降低1633公司持续分红股息率基本维持5以上174盈利预测与投资建议1841盈利预测假设与业务拆分1842估值分析2043投资建议205风险提示22插图目录24表格目录24本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2中国金茂00817地产1央企血统纯正稳定管理助成长11母公司中化万亿航母再起航金茂协同开发板块新征程111两化重组促进多项业务整合国务院2021年3月对中国中化与中国化工实施联合重组同年5月由中国中化集团有限公司与中国化工集团有限公司联合重组而成的中国中化控股有限责任公司以下简称中国中化正式揭牌成立联合重组后的中国中化全球员工数量达22万人业务范围覆盖生命科学材料科学基础化工环境科学橡胶轮胎机械装备城市运营产业金融等八大领域拥有扬农化工安道麦安迪苏中化国际鲁西化工昊华科技埃肯倍耐力中国金茂等16家境内外上市公司为国务院国资委监管的国有重要骨干企业图1国务院进行两化实施联合重组图2中国中化控股有限责任公司业务范围资料来源政府官网民生证券研究院资料来源公司官网民生证券研究院2022年财富杂志发布2022年世界500强榜单中国中化排名31位上一年度中化集团中国化工排名分别为第151位和第161位合并后成为中国最大的化工企业中国最大的农业科技公司中国最大的进出口贸易公司2021年度中国中化实现营业总收入63544亿美元并在中央企业业绩考核中获评A级图32018-2022年两化世界财富500强排名图42018-2022年两化营业收入亿美元20016716416114420001099888100151100031002018年2019年2020年2021年2022年2018年2019年2020年2021年2022年中国中化中国化工中国中化中国化工资料来源财富500强榜单民生证券研究院资料来源财富500强榜单民生证券研究院112中国金茂协同新中化资源整合两化房开业务背靠母公司中国中化中国金茂的资源协同优势进一步强化在城市运营项目本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3中国金茂00817地产获取产业资源落地物业业务协同等方面落地多项成果1贵阳水晶智慧新城协同化工新材料公司实现项目落地2湖州南太湖项目获得2400亩农地经营权与先正达打造智慧农业示范区标杆3三亚南繁科技成引入中种总部中化化肥区域总部4青岛西海岸科技城联合中化实业共同打造5中化蓝天园区服务协同中化蓝天签署物业服务协议图5中国金茂协同两化资源资料来源公司官网民生证券研究院12战略引入险资股东管理层长期稳定121中国金茂的发展历程中国金茂以释放城市未来生命力为己任始终坚持高端定位和精品路线在以品质领先为核心的双轮两翼战略基础上聚焦两驱动两升级的城市运营模式致力于成为中国领先的城市运营商2004年公司前身方兴地产于香港成立至今公司竞拍采用的项目公司仍保留方兴置业字样2005年经国务院国有资产和监督管理委员会正式批准房地产业成为中国中化集团公司的主营业务2006年中国中化集团公司正式批复了公司在香港上市的计划2007年8月17日公司在香港联交所主板上市同年12月完成了对凯晨置业王府井大饭店及中化物业的收购2008年公司收购中国金茂集团股份有限公司的全部股份并于同年获取北外滩航运服务集聚区项目这也为后期向城市运营转型埋下伏笔2009年公司以406亿总价16万元平楼面价竞得广渠门15号地块成为北京当时总价和楼面价的双料地王也造就了全国第一座府系产品广渠金茂府这也为中国金茂的豪宅路线打下了基础2011年中国金茂获取了长沙梅溪湖本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4中国金茂00817地产一级开发权这也是公司第一个城市运营项目至今仍是城市运营项目的标杆2009年-2014年公司在酒店板块发力2014年子公司金茂酒店于香港联交所上市酒店管理分布于北京上海三亚丽江等多个一二线城市在此期间公司着重打造品质住宅理念将广渠金茂府的成功经验复制到了上海大宁金茂府苏州姑苏金茂府成都武侯金茂府等多个城市至今已有全国已有58座府系产品2015年至今公司发力城市运营板块引入新华保险等战投公司更名为中国金茂确立了双轮两翼的战略在此期间公司获取了宁波奉化生命科学城三亚南繁科技城贵阳水晶智慧新城等多个城市运营项目至今全国范围内已有34个城市运营项目仍在不断为公司提供营收图6中国金茂2004年至今的发展历程资料来源公司官网民生证券研究院122中国金茂引入险资股东持股比例逐渐稳定2015年6月中国金茂引入新华保险为第二大股东中化集团持股比例由此前的635降至53982019年7月中国金茂与中国平安新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议交易完成后中化集团持股占比351平安占比152新华人寿占比918根据公司公告截至2022年H1公司前三大股东仍为中化集团持股比例3527平安持股比例1408和新华人寿851图7中国金茂股权架构资料来源Wind民生证券研究院截至2022年12月9日本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5中国金茂00817地产123管理层多数中化背景长期稳定供职公司中国金茂管理层大多中化出身自公司成立以来一直供职于此且多次增持公司股票董事会主席李凡荣从2022年8月起出任中国中化控股有限责任公司董事长执行董事CEO李从瑞于1997年加入中国中化集团有限公司先后任上海东方储罐有限公司及中化国际实业公司多个高级管理职务舟山国家石油储备基地有限责任公司董事兼总经理执行董事CFO江南于1995年8月加入中国中化集团有限公司并于1995年至2002年期间任职于中国中化集团有限公司财务部副总裁张辉宋镠毅及陶天海均于2010-2013年前后加入公司表1中国金茂管理层背景姓名职务任职时间学历个人履历2022年8月出任中国中化控股有限责任公司董事长党组书记目前任中化能源股份有限董事会主席公司董事长中化国际控股股份有限公司董事长先正达集团股份有限公司董事长先李凡荣2022硕士非执行董事正达股份有限公司董事长于2022年09月出任中国金茂控股集团有限公司董事会主席非执行董事1997年加入中国中化集团2009年4月至2013年1月任中国金茂控股集团有限公司副经李从瑞首席执行官2013硕士理2013年1月至今任中国金茂控股集团有限公司首席执行官现任公司董事长中国金茂控股集团有限公司首席执行官2001年加入中国中化集团公司先后在中化国际贸易股份有限公司投资事业部中国中化集团公司投资部中国中化集团公司总裁办公室任职自2011年5月起加入中国金茂控股集宋镠毅高级副总裁2017硕士团有限公司任总裁助理2013年1月起出任中国金茂控股集团有限公司副总裁于2017年8月8日获委任为中国金茂控股集团有限公司执行董事及战略及投资委员会委员自2015年8月加入本公司任纪委书记自2021年6月起出任本公司高级副总裁现任上海金茂建筑装饰有限公司董事长于2004年7月加入中国中化集团有限公司曾先后在中刘光华高级副总裁2021硕士国中化集团公司人力资源部中化河北进出口公司中化泉州石化有限公司中化弘润石油化工有限公司担任多个管理职位2000年7月加入中国金茂集团有限公司历任企业规划部规划管理经理战略规划部陶天海副总裁2010硕士总经理自2017年10月起出任公司高级副总裁拥有逾15年的酒店及地产开发管理经验在企业管理战略管理运营管理等方面积累了丰富的实践经验曾任职于中国建筑西北设计研究院中海地产中建地产等于2013年10月加入公司曾魏浙副总裁2017本科任公司总裁助理自2017年10月起出任公司高级副总裁魏先生具有国家一级注册建筑师职业资格在设计房地产项目开发管理等方面积累了逾20年的丰富经验2002年加入中国中化集团公司2010年加入中国金茂控股集团2017年10月起出任中国张辉副总裁2010硕士金茂控股集团有限公司高级副总裁张先生在大型项目开发投资项目的规划分析和评价建设工程项目管理企业运营管理上拥有近20年经验1995年8月加入中国中化集团1995年至2002年任职于中国中化集团公司财务部2002首席财务官年8月至2006年1月任中化香港司库2006年1月至今任中国金茂控股集团有限公司首江南2006硕士副总裁席财务官于2021年8月26日获委任为金茂物业服务发展股份有限公司非执行董事和董事会主席资料来源Wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6中国金茂00817地产2主营业务双曲线发展创新业务持续赋能2016-2021年公司营收水平保持高速增长年复合增长率达到25以上2022年H1营收达28745亿元同比提升12016-2019年归母净利稳步增长2020年首次出现负增长主因房地产市场调控项目售价不及预期发展中物业及持有待出售物业减值所致21年归母净利重回正向增长2022年上半年公司实现归母净利257亿元我们预测2022年将与去年基本持平图82016年-2022年H1公司营业收入变化图92016年-2022年H1公司归母净利变化53651000499760805688805060800385131602382208440406002464203040-16754000138111942020-4012-4023-2020010210-40000-60营业收入亿元同比归母净利润亿元同比资料来源Wind民生证券研究院资料来源Wind民生证券研究院2022年H1城市运营及物业开发营收24952亿元占总营收87同比持平商务租赁及零售商业运营收入719亿元占总营收2同比减少5受疫情影响酒店经营收入512亿元占总营收2同比减少41其他合计2562亿元占总营收9同比提升32主要是物业等收入提升2022年金茂服务上市后进一步实现对首置物业100股权的收购未来有望持续提高营收贡献图10中国金茂2022年H1营收构成亿元512256271924952城市运营及物业开发商务租赁及零售商业运营酒店经营其他资料来源Wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7中国金茂00817地产21标杆项目助力政企合作城市运营获取低价土储211城市运营项目遍地开花一级土储稳定增加城市运营是中国金茂早在2015年即确立的公司第二增长曲线此后中国金茂不断对城市运营战略进行迭代升级逐渐形成了一套清晰的城市运营战略执行体系建立了城市运营业务生态释放了资源协同的活力通过优化业务组合和提升运营效率不断夯实开发和持有两大业务基础围绕资产盘活私募平台搭建持续推动金融创新聚焦绿建服务及多维服务体系加速服务创新中国金茂在全国范围内拓展城市运营项目成功打造了长沙梅溪湖上海金茂北外滩青岛中欧国际城宁波生命科学城等34个项目大多处于一二线城市的近郊及新城板块2021年公司一级土储3179万同比提升35主要新增上海横沔古镇湖州金茂南太湖未来之窗长沙雨花金茂智慧科学城等6个城市运营项目2022年截至目前由于土地市场回暖乏力公司减缓了一级项目获取的步伐仅获取了衢州高铁新城1个城市运营项目图11中国金茂城市运营项目一级土储万图12中国金茂城市运营项目分布400040万平31792726300021302351201952184419792000010000-20一级土地开发储备建面yoy资料来源公司公告民生证券研究院资料来源公司公告民生证券研究院212标杆城市运营项目长沙梅溪湖在长沙2010年中国金茂一举拿下梅溪湖一级开发权进行整体精准规划从昔日葡萄园到如今的长沙城市副中心梅溪湖经历了脱胎换骨的变化成为了长沙唯一集商业商务科研艺术山水人文于一身的大规模地标建筑群2019年11月19日武汉京铁房地产开发有限公司中国铁建摘得长沙市098号地宣告梅溪湖国际新城一期的土地开发渐入尾声至今长沙梅溪湖项目仍然堪称金茂城市运营项目及政企合作开发的标杆梅溪湖的成功也是中国金茂城市运营转型的成功这个项目大部分的成功经验也为后续的城市运营项目拓展奠定了坚实的基础1高起点的规划与管委会共同编制总体规划方案依据榜样中国比肩世界的规划理念梅溪湖国际新城将打造为具有国际水准规划设计山水景观创新运营管理的国际新城汇聚企业精英塑造新城增长引擎的本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8中国金茂00817地产科技创新新城传递低碳理念打造低碳环保科技建筑的绿色生态宜居之城融入产业导入产业培养和复合功能具备内生活力的可持续发展之城图13长沙梅溪湖从一篇葡萄园到长沙副中心蝶变航拍图资料来源长沙楼市民生证券研究院2高标准的建设打造办公酒店商业和教育等生活配套设施一个200余万平米的商业商务中心一个大型高端代表长沙未来高水平的国际CBD也惊艳亮相势撼中国3高频率的产业导入导入科技文化和医疗等资源梅溪湖国际科技研发中心本着高举高打的理念着力发展新材料新能源信息产业生物医药先进制造等符合湖南优势产业和国家重点发展产业的产业其零碳展示中心科学家中心院士工作站和研发中心样板区即将启动图14梅溪湖国际新城实景图图15梅溪湖国际新城配套资料来源公司官网民生证券研究院资料来源公司官网民生证券研究院213城市运营项目营收模式分析截至2022年6月底中国金茂新增二级项目中城市运营贡献率达到了48同时公司的拿地均价在2016-2020年间不断降低但由于2021年上半年土地市场火热公司获取楼面价同比上升3802022年获取的项目100分布在一二线城市因此楼面价同比上升11387基于与政府良好的合作关系金茂在二级招拍挂市场能拿到较为便宜的土地从而提升项目利润本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9中国金茂00817地产图16中国金茂新增二级项目城市运营贡献率图172016年-2022年公司拿地楼面均价元60250004819692504344200001718936364015000281084130965410000803766026853206500010002016201720182019202020212022H12016201720182019202020212022资料来源Wind民生证券研究院资料来源中指数据库民生证券研究院2022年数据截至11月30日截至2022年11月30日中国金茂拿地楼面均价为17189元仅高于保利发展的12774元和华润置地的15324元在一众国央企中拿地价格保持优势图18国央企2022年拿地楼面均价元6000052542500004000027771300002556320922176921876117189153242000012774100000中海首开保利金茂招商蛇口华发股份建发华润越秀资料来源中指数据库民生证券研究院2022年数据截至11月30日中国金茂的城市运营项目有两种营收模式1设条件勾地项目代表项目福州滨海新城与平台公司合作在一级项目上合作但前期无需投入过多的一级土地整理成本在二级土地出让时以较低的土地成本拿地中国金茂在2019年12月和2020年1月以4283元和4856元的楼面价拿下了滨海新城的近200万方土地远比2020年10月保利的9031元及2020年12月绿城的9505元低得多2一二级联动开发代表项目宁波生命科学城与平台公司成立合资平台金茂占大股参与一级土地整理工作中获取土地整理收益并优先资格在二级土拍市场上获取开发收益根据2019年年报宁波生命科学城总建面428万方宁波甬茂建设开发有限公司正是金茂和政府来共同本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10中国金茂00817地产开发一级土地的项目公司金茂权益占比80另外20权益为奉化区政府2018年9月金茂与奉化区政府签约同年12月公司就以5210元的楼面价获取94万方总建面的住宅用地2019年10月项目首开4000人摇号抢528套房源销售价格161万利润相当丰厚2019年12月片区又先后出让两块土地楼面价已涨到9370元和9810元最终被绿城获取22招拍挂项目拓展重回一二线销售排名再创新高221公司稳健拿地二级土储快速提升自2017年以来公司每年新增二级土储建面保持在1000万平以上权益比例基本在50以上总土储由2017年的4475万平增至2021年的9323万平图19中国金茂近年新增二级土储建面及权益万平13901500131780115011031071616010005553575443404265002000201620172018201920202021新增土储建面新增土储权益比例资料来源公司公告克而瑞地产研究民生证券研究院公司拿地策略合理2022年共拿地10宗总规划建面126万平米拿地金额共182亿元均布局在一二线城市表2中国金茂2022年新增二级土储及城市分布权益规划建筑面成交土地均价城市等级拿地宗数宗规划建筑面积万平均溢价率拿地金额亿元积万元汇总1012682398832182一线城市21414131050673上海177118304935北京177145577438二线城市811267226430109合肥11051203606天津1282813116019成都18822410010南京1281485441045青岛4381222187029资料来源中指数据库民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11中国金茂00817地产222销售金额逐年上升销售排名逼近TOP10公司合约销售金额自2018年以来持续提升保障了营业收入的稳步增长2021年全年录得销售金额235603亿元同比增长19尽管公司2022年1-11月合约销售金额仅达13748亿元同比下降357其销售排名同比去年上半年提升4个名次至第11位处于行业上游水平公司销售金额的下降主要受到宏观经济环境房地产行业景气度整体下行承压疫情反复等多因素的影响图20中国金茂历年销售情况金额及同比数据图212022年重点关注企业的销售金额及同比25002311235603120500020902000160807400001280137486015003000203010000200040500-301000600-60080万科碧桂园华侨城保利发展中海地产华润置地招商蛇口金地集团绿城中国建发房产龙湖集团中国金茂滨江集团新城控股越秀地产远洋集团世茂集团金科股份合约销售金额亿元同比2022年1-11月累计合约销售金额亿元同比资料来源公司公告克而瑞民生证券研究院资料来源中指数据库民生证券研究院公司2022H1的合同负债及预收款项为86965亿元是当期营收30倍公司已售未结项目仍有较大体量具备业绩的增长空间自2019年起公司销售回款率持续保持在90以上2022H1创历史新高回款率105现金回流能力处于业内领先水平图22近年公司已售未结金额图23近年公司销售回款率1101000003754010502608000030105210600002010096377945400001095-109090200000900-108520182019202020212022H180合同负债预收款项百万yoy201920202021H120212022H1资料来源公司公告民生证券研究院资料来源公司公告民生证券研究院近年来新房限价优质项目竞争激烈及销售市场乏力持续压缩行业利润空间公司2022H1毛利率217同比略升69pct处于行业较高水平21年净利率144处于行业前列同比下降294pct主要是去年因收购宏泰产生其他收益167亿元基数过高我们认为公司净利率有望随着费用管控的优化持续提升本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12中国金茂00817地产图24代表开发商毛利率水平及同比数据图25代表开发商净利率水平及同比数据35402580302040250201501510-40-40105-8050-800-120中海龙湖万科远洋保利金地金茂绿城旭辉新城建发华润越秀滨江万科华润中海龙湖远洋保利金地金茂绿城旭辉新城建发越秀滨江碧桂园碧桂园招商蛇口华发股份中国铁建美的置业招商蛇口华发股份中国铁建美的置业2021年H1毛利率2022年H1毛利率同比2021年H1净利率2022年H1净利率同比资料来源Wind民生证券研究院资料来源Wind民生证券研究院23物业管理业务高速增长多项其他业务全面开花231物业在管面积增速居首未来发展空间广阔中国金茂旗下的物业管理公司金茂服务营收快速增长截至2022H1金茂物业在管面积为4550万平对应营收约1097亿元尽管金茂服务在管规模与其他物业管理公司相比较小但增速高位居行业首列未来增长潜力巨大图26金茂服务在管面积及营收图272022H1物业公司在管面积及增速50002000100000140120800004000100150060000803000400006010004020002000020500001000绿城服务招商积余中海物业金科服务金茂服务越秀服务建发物业滨江服务宝龙商业中骏商管0000保利物业雅生活服务新城悦服务建业新生活20182019202020212022H1碧桂园服务华润万象生活旭辉永升服务卓越商企服务在管建筑面积万平营业收入亿元2022H1在管面积万同比增速资料来源Wind民生证券研究院资料来源Wind民生证券研究院232酒店管理经验丰富明年或将受益消费回暖金茂正在经营中的有金茂北京威斯汀大饭店上海金茂君悦大酒店金茂三亚丽思卡尔顿酒店金茂三亚希尔顿大酒店以及金茂深圳JW万豪酒店金茂丽江酒店等多家超豪华酒店通过一系列五星级高端酒店的开发和成功运营公司已拥有成熟完善的高端酒店设计开发和投资经营能力受疫情影响2022H1公司实现酒店经营收入51亿元较去年同期下降了41由于此部分收入占比不大所以未对公司整体收益造成较大冲击明年如果销售回暖该板块将收益较大本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13中国金茂00817地产表3中国金茂各酒店平均房价平均入住率及每间房收益情况2022年H12021年H1酒店项目平均房价每间房收益每间房收益平均入住率平均房价元平均入住率元元元上海金茂君悦大酒店1030268027611277380832金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店13414760638125982701041金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店283143101220242567301632金茂北京威斯汀大饭店139823503299085240476金茂深圳JW万豪酒店799493929246960643南京威斯汀大酒店60054803297177430533崇明金茂凯悦酒店84947204017517570569北京金茂万丽酒店77252804088926540583丽江金茂酒店966227021911484710541长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店71641402967986490518资料来源公司公告民生证券研究院233商写出租率保持高位营收受冲击较小2022H1公司实现商务租赁及零售商业运营收入75亿元同比下滑5金茂在全国打造了优秀的商务办公物业包括北京凯晨世茂中心上海金茂大厦南京绿地金茂国际金融中心长沙金茂ICC等持有的写字楼普遍坐落在城市的核心地段或都市新城内地理区位佳租户资质优异租金出租率仍保持高位图28中国金茂代表商务租赁项目资料来源公司官网民生证券研究院金茂商业成立于2013年6月至今已布局上海重庆天津南京长沙青岛等13座城市在营项目14座公司拥有以览秀城JLIFE金茂汇为代表的知名零售商业品牌表4中国金茂代表商务租赁项目出租率情况酒店项目2022H1出租率2021H1出租率北京凯晨世茂中心100996西城金茂中心100100上海金茂大厦写字楼938944南京玄武湖金茂广场一期写字楼874916资料来源公司公告民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14中国金茂00817地产234创新发展业务持续发力多触角探索地产业务在产业整合方面中国金茂积极推动双轮两翼战略双轮即以开发和持有业务为驱动两翼则聚焦科技服务金茂已孵化形成金茂绿建金茂资本金茂教育金茂服务金茂装饰金茂云服等创新业务单元科技方面金茂绿建专注于提供优质的城市能源服务和建筑科技服务并通过投资设计建造运营全过程专业化服务提升城市能源使用效率不断优化升级城市智慧能源综合服务金茂云服以大数据人工智能物联网等技术为基础以智能化精准化的产品和平台工具为手段以数字营销和智慧物联为起步业务不断挖掘和发挥数字价值金茂资本依托平台多项核心发展优势充分发挥和整合资源在住宅开发城市更新和产业投资三个领域开展核心业务金茂装饰积极推动创新业务发展提升产品标准化水平增加市场竞争力图29金茂绿建业务图30金茂资本业务资料来源公司官网民生证券研究院资料来源公司官网民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15中国金茂00817地产3负债结构不断优化融资成本逐年降低31三道红线保持全率短期有息负债占比较少2022H1公司剔除预收账款后资产负债率为68净负债率为73现金短债比为12保持三道红线全绿表5公司2018-2022年H1三道红线情况2018行2019行2020行20212022H120182019202020212022H1业平均业平均业平均行业平均行业平均净负债率75904662737973636167现金短债比12081816121313151311剔除预收账款的资65676768687372717069产负债率资料来源焦点研究院克而瑞民生证券研究院中国金茂持续优化债务结构一年内到期债务占比仅246处于行业上游水平公司短期无偿债压力信用债海外债大部分于2025年后偿还图312022H1主流房企负债结构图322022H1主流房企债务偿还期限1001009080807060605040403020201000AA龙湖保利万科金茂旭辉越秀华润绿城建发中海首开金地远洋新城滨江碧桂园万科碧桂园中国铁建美的置业华发股份招商蛇口华侨城金地集团龙湖集团绿城中国远洋集团中国金茂华润置地越秀地产招商蛇口保利发展滨江集团华发股份新城控股金科股份旭辉控股集团建发国际集团中国海外发展2022年到期2023年到期长期有息负债占比短期有息负债占比2024年到期2025年以后到期资料来源Wind民生证券研究院资料来源中指数据库民生证券研究院32融资渠道畅通融资成本逐年降低近年金茂发债规模逐渐扩大2022年获取了多笔低息融资包括利率44的3年期美元境外高级债利率360的5年期20亿公司债利率325的3年期普通中票等融资成本自2018年持续降低2022H1平均融资成本仅38创历史新低处于行业较低水平本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16中国金茂00817地产图332017-2022H1中国金茂平均融资成本图342022H1主流开发商发债规模及成本150511615084834944423983766100100445050220000万科中海保利绿城华润首开金地金茂龙湖滨江建发远洋旭辉新城201720182019202020212022H1碧桂园招商蛇口保利置业中国铁建中交地产华发股份美的置业发债规模亿元平均融资成本融资合计亿元平均利率资料来源中指数据库民生证券研究院资料来源公司官网民生证券研究院33公司持续分红股息率基本维持5以上中国金茂一直保持着高分红的股利政策5年来分红持续在利润的40左右2021年中期分红012港元略低于往期水平但考虑到22年3月金茂服务上市后公司以实物分派金茂服务股份的方式派发特别股息约合每股012港元左右合计全年分红024港元公司股息率基本保持在5以上长期投资的年化收益稳定在主流开发商中一直处于较高水平图352017-2021中国金茂平均融资成本图36主流开发商2020年股息率对比12000380100080060600024004020001000767320A633850A万科碧桂园00华侨城越秀地产远洋集团世茂集团中国金茂华发股份金科股份新城控股金地集团滨江集团招商蛇口华润置地保利发展龙湖集团绿城中国20172018201920202021中国海外发展旭辉控股集团每股股利港元股利支付率股息率20202021近12个月资料来源Wind民生证券研究院资料来源Wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17中国金茂00817地产4盈利预测与投资建议41盈利预测假设与业务拆分我们对公司经营的主要指标做出以下假设并给予盈利预测公司营业收入1城市及物业开发均价2022年将结算2020和2021年获取的项目这两年公司主攻城市运营结算价格或将低于2021年假设为14500元2023年结算2021-2022的项目由于获取项目城市能级较高因此假设17500元的结算均价2024年假设结算均价为16500元销售面积公司2022年1-11月累计签约面积66473万平11月政府融资端政策放松及因城施策继续接档假设2022年全年实现850万平的销售面积在行业出清及低基数的背景下2023-2024年假设实现15的年增幅销售金额公司2022年1-11月累计签约金额1374亿元在政策利好的背景下公司或将加快销售回流假设2022年全年实现1600亿元销售金额2023-2024年预计在行业出清同比低基数及优质高一二线项目上市假设实现20的年增幅结算面积2020年由于结算2018-2019获取的高价地因此结算率有所下调2022年由于市场销售下滑及保交付压力的加大预测公司将减缓项目结算速度以减少现金流压力假设2022年结算面积上年销售面积为044使得部分项目延至2023年结算在2022下半年利好政策不断释放的情况下假设2023及2024年结算预计恢复至053和050综上我们预测公司2022年-2024年的城市及物业开发营收分别为78502亿元78838亿元80644亿元同比增速分别为-5010432292商务租赁及零售商业运营2022H1商务租赁及零售商业运营收入719亿元假设2022全年实现1563亿元营收在疫情好转及消费回暖的背景下2023-2024设置10涨幅3酒店2022年H1酒店经营收入出现40的同比降幅假设全年维持40的同比降幅为983亿元2023-2024年随着消费旅游好转假设实现30的增幅4其他其他营业收入主要是金茂服务的营收近年来均能实现25以上本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18中国金茂00817地产的同比增幅假设2022-2024年同比涨幅均为305其他收入小计主要是公司的投资收益截至2022年6月取得09660亿元假设2022年全年取得138亿收入2023年-2024年保持138亿元不变表6公司营业收入拆分及预测指标2019202020212022E2023E2024E总营业收入亿元433556005490198866688909993599营业成本亿元305914794073302730886982873313毛利率292019162222城市及物业开发营收亿元377215436782642785027883880644YOY1244135201-501043229房地产签约面积万7484411290813204785097751124125YOY493350861695-356315001500商品房签约金额亿元1608072311235603160019202304YOY264371195-320920002000结算面积上年销售面积04604104604105305已售未结算金额亿元233630172928300030003000YOY66502915-295246000000房地产结算面积万229653077252233541394505048875YOY-220834006974365-1679849结算价格销售价格076086074077089081单位结算价格元164256017667521582172145001750016500YOY6612756-1045-8352069-571商务租赁及零售商业运营营收亿元144714611563156317191891YOY009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