近期城中村改造讨论引发热议，然而大部分研究聚焦于数据测算，鲜有探讨城中村改造本质？本文尝试从人地关系视角，探讨城中村改造的层次以及可能路径。
　　我们理解城中村改造本质上是处理城镇化进程中的人地关系。
　　城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面积几何，关键取决于城镇化新阶段（亦为人口向大型城市集聚）居民的潜在需求。城中村改造目的是优化既有城中村住宅，激发出更大土地价值。土地的价值不在土地本身，而在乎土地之上人的经济活动，在乎人的生产、创造和需求。即城中村改造本质上是重塑大型城市的人地关系。
　　城中村改造，所有的理解、匡算和预测，首要前提是理解人的潜在需求。
　　大型城市中未来居民仍有三大改造需求，分别对应三种既有的现实模式。
　　城中村改造目的是优化人地关系，城中村改造过程也是城中村价值发现过程。城中村改造有三重价值发现。一是改善城中村老旧住宅品质，改善民生福利；二是满足商业住宅需求，市场再定价城市土地价值；三是满足租房需求，平衡民生福利和城市土地商业价值。
　　三大改造需求衍生出三种不同的改造模式。模式一，民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求。模式二，市场化商业运营，满足商业住宅需求。模式三，市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求。
　　存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下，城中村改造内含三个层次。
　　针对21个特大和超大型城市，我们首先测算各城市当前存量住宅是否充裕，再根据当前既有存量住宅供需结构，我们将城中村改造划分为三个层次。
　　层次一，当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建。
　　当前存量住宅供给不足城市，城中村有拆除重建需要，按此测算近期可拆除重建的城中村套数上限约为462万套。若进一步将口径收窄，存量住宅供给不足城市，只有核心地区城中村可在近年拆除重建，则窄口径测算拆除重建城中村231万套。即，理论上这231套城中村，当下便有拆除重建的需要。
　　层次二，未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求。
　　存量住房相对充裕城市（以郑州、青岛为例，套户比>1.2），核心地区之外城中村，拆除重建的商业价值偏低。
　　但若考虑到河南、山东总人口众多，未来省内人口或仍郑州、青岛集中，则未来青岛、郑州非核心地区的城中村，或许也有拆除重建需要。
　　层次三，人口流入有限且目前存量住房过剩地区，城中村拆除重建的必要性低。
　　拆除重建之后的城中村，未来或有的三大方向。
　　当前存量住宅供给不足（套户比<1）切租赁热度较高地区（广州、深圳、东莞），城中村拆建之后，可重点关注保障性租赁住房方向。
　　当前存量住宅供给不足，但租赁热度适中地区（例如上海、北京），城中村拆建时，可重点考虑商业住宅和保障性租赁住房并举。
　　当前存量住宅供给充裕，租赁热度不高城市，城中村改造时，或许更加应该重点考虑老旧住宅改善，提升原居民的居住体验。
　　风险提示：地产政策超预期，城中村改造政策超预期。
　　

研究报告全文：宏观专题研究人地关系城中村改造内核2023年09月04日TableAuthor近期城中村改造讨论引发热议然而大部分研究聚焦于数据测算鲜有探讨城中村改造本质本文尝试从人地关系视角探讨城中村改造的层次以及可能路径我们理解城中村改造本质上是处理城镇化进程中的人地关系城中村改造未来采用何种模式转化成何种类型住宅关键不在于现在城中村面积几何关键取决于城镇化新阶段亦为人口向大型城市集聚居民的潜在需求城中村改造目的是优化既有城中村住宅激发出更大土地价值土地的价值不在分析师周君芝执业证书S0100521100008土地本身而在乎土地之上人的经济活动在乎人的生产创造和需求即城中邮箱zhoujunzhimszqcom村改造本质上是重塑大型城市的人地关系研究助理陈怡城中村改造所有的理解匡算和预测首要前提是理解人的潜在需求执业证书S0100122120020邮箱chenyimszqcom大型城市中未来居民仍有三大改造需求分别对应三种既有的现实模式研究助理吴彬城中村改造目的是优化人地关系城中村改造过程也是城中村价值发现过程执业证书S0100121120007邮箱wubinmszqcom城中村改造有三重价值发现一是改善城中村老旧住宅品质改善民生福利二是满足商业住宅需求市场再定价城市土地价值三是满足租房需求平衡民相关研究生福利和城市土地商业价值1全球大类资产跟踪周报政策加码带动情绪三大改造需求衍生出三种不同的改造模式模式一民生公益类项目运营满足好转-202309032流动性跟踪周报汇率调控的方向和节奏-2老旧住宅品质提升需求模式二市场化商业运营满足商业住宅需求模式三0230902市场化运作和民生保障相结合为满足租赁住宅需求32023年8月PMI数据点评平庸的库存周存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下城中村改造内含三个层次期-202308314全球大类资产跟踪周报中长端美债利率涨针对21个特大和超大型城市我们首先测算各城市当前存量住宅是否充裕再势暂缓-20230827根据当前既有存量住宅供需结构我们将城中村改造划分为三个层次5流动性跟踪周报为何近期资金面收紧-2层次一当前存量住宅供给不足城市当前有必要对城中村进行拆除重建0230826当前存量住宅供给不足城市城中村有拆除重建需要按此测算近期可拆除重建的城中村套数上限约为462万套若进一步将口径收窄存量住宅供给不足城市只有核心地区城中村可在近年拆除重建则窄口径测算拆除重建城中村231万套即理论上这231套城中村当下便有拆除重建的需要层次二未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求存量住房相对充裕城市以郑州青岛为例套户比12核心地区之外城中村拆除重建的商业价值偏低但若考虑到河南山东总人口众多未来省内人口或仍郑州青岛集中则未来青岛郑州非核心地区的城中村或许也有拆除重建需要层次三人口流入有限且目前存量住房过剩地区城中村拆除重建的必要性低拆除重建之后的城中村未来或有的三大方向当前存量住宅供给不足套户比1切租赁热度较高地区广州深圳东莞城中村拆建之后可重点关注保障性租赁住房方向当前存量住宅供给不足但租赁热度适中地区例如上海北京城中村拆建时可重点考虑商业住宅和保障性租赁住房并举当前存量住宅供给充裕租赁热度不高城市城中村改造时或许更加应该重点考虑老旧住宅改善提升原居民的居住体验风险提示地产政策超预期城中村改造政策超预期本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1宏观专题研究目录引言31城中村改造既有的三大运营模式411民生公益类项目模式412市场化运作项目模式513市场化运作和民生保障相结合模式62城中村改造的内在逻辑是人地关系821城中村改造实际操作模式更加多元化822城中村改造现实约束下的三个层次1023城中村改造三大需求分别对应三种模式133城中村改造的层次及可能路径1431城中村改造拆除新建规模测算三个层次1432城中村改造拆除重建之后的两大未来之路184城中村改造本质上是一次城市人地关系重塑195风险提示21本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2宏观专题研究引言2023年7月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见下称指导意见城中村改造讨论引发热议目前市场仍有期待本轮城中村改造能够复刻曾经棚改货币化即大规模货币投入大规模城中村拆建较大规模商品住宅投放我们认为城中村改造未来采用何种模式转化成何种类型住宅关键不在于现在城中村面积几何关键取决于居民的潜在需求能否通过城中村改造获得提升和满足换言之城中村改造的本质内核是人地关系本文尝试从人地关系重塑的视角探讨本轮城中村改造的层次以及可能路径本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3宏观专题研究1城中村改造既有的三大运营模式过去城中村改造项目实践经验中各地因地制宜演化出多种模式这些模式的改造思路和流程各不相同我们大体可以将此分为三大类11民生公益类项目模式第一类是以政府为主导的模式主要将城中村改造为民生公益类项目改造流程如下第一步政府确定净地方案完成前期土地整理工作政府确定城中村改造专项规划拆迁补偿安置方案政府再确定做地主体一般是政府平台或国企第二步根据城市规划政府引入市场化主体落地改造项目这个过程中引入开发商只参与项目前期管理勘察设计开工准备工程建设竣工交付运营管理等各个环节提供项目全生命周期管理服务获得代建费政府主导模式中改造项目公益性质更高拆除新建比例相对较低这种模式下撬动得到的固定资产投资量有限商品住房市场影响也较为有限该模式中公益性质相对更高对投资回报要求较低一二级开发资金压力主要由政府承担项目建设由政府主导项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低拆除新建比例相对可控对当地房地产市场的外溢影响也相对较小实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目不产生任何新增的商品住宅该模式的约束是政府资金压力大工程改造周期较长该模式下政府需要承担一二级开发费用耗费的资金量较大且公益性质高的项目还需要政府补贴资金对于财政实力相对薄弱的地区而言短期内难以快速大规模推行本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4宏观专题研究图1公益类项目模式资料来源中科建信民生证券研究院12市场化运作项目模式第二种模式是开发商主导市场化房企进行一二级土地联动开发或者参与一级土地开发首先政府确定拆迁安置方案开发商完成一级净地工作政府确定城中村改造的专项规划并确定初步拆迁补偿安置方案随后开发商按照政府拆迁补偿政策标准及拆迁补偿协议政府与村民签订自行筹措资金负责前期安置补偿其次政府拍卖土地使用权开发商竞拍后完成开发建设拆迁补偿完成后政府通过土地交易中心采取招拍挂方式或定向招拍挂将土地使用权进行出让房地产开发商竞拍如完成一级净地工作的开发商能竞得土地使用权则前期投入的拆迁补偿安置资金和约定利润可冲抵土地出让金如完成一级净地工作的开发商未能竞得土地使用权则土地出让金可给予其补偿最终获得土地使用权的房企开发建设对应的配套项目该模式特点是地方政府承担的资金压力相对较小拆除新建比例相对较高改造项目周期相对较短本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5宏观专题研究改造项目采取同等价值产权房调换和货币补偿相结合方式予以补偿安置货币化安置部分由参与一级净地工作的开发商垫付这种改造模式下主要资金压力在开发商而不在地方政府开发商为保证安全回收资金除建设用于安置的配套房屋外还会增加大量商品房和租赁房供给拆除新建比例较高该模式约束是项目依赖商品房销售回款或是租赁住房运营收入该模式中开发商资金压力较大其回收投资会更加依赖项目建成后的商品住宅销售回款或是租赁住房运营收入社会资金一般相对政府或国企平台较高对资金回报率要求也更高所以改造项目可能会推高该区域的住房价格有带动周边房价和租金同步抬升的风险图2市场化运作项目模式资料来源中科建信民生证券研究院13市场化运作和民生保障相结合模式第三类模式是政府或国企平台统一收储这类模式的流程相对简单主要是地方国企统一收储之后进行改造出租运营完成城中村改造项目本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6宏观专题研究最为典型的是深圳城中村统租改造我们以深圳元芬新村城中村改造为例进行介绍元芬新村的特点是外来常住人口多且常住人口绝大部分是租户根据新华社报道元芬村位于深圳市龙华区占地面积约10万平元芬新村常住居民约15万人户籍人口仅565人共有259栋楼房2018年元芬新村和愿景集团旗下的深圳微棠公司展开合作业主将房屋整栋租给愿景集团愿景集团针对社区室内外环境公共空间规划以及社区运营管理等方面进行规模化整改打造租赁社区微棠新青年社区对外出租收储项目的资金来源依赖国企平台融资以元芬新村改造为例其资金来源主要国企平台银行贷款深圳市人才安居集团国企和愿景集团市场化租赁机构分别持有深圳微棠公司5149的股权除两家企业按股权比例额对项目进行投资外深圳市人才安居集团还可以为项目带来银行授信和政府补贴该模式特点是拆除新建比例可控对商品房市场影响有限该类项目业主本身较少且改造后的项目主要由于对外出租并不会新建大量商品住宅对当地商品房市场直接冲击较小该模式的或有缺点较依赖政府资金投入资金回报期较长安居微棠在元芬新村的项目收入主要依赖租金其次还依靠便利店药店超市餐饮等商业配套产生凭借租金和运营收入收回前期改造成本仍然需要十年左右的时间所以该类型项目对资金沉淀长难以吸引社会资金参与只能依赖财政或政府资金投资该模式的或有缺点后期有租金上涨风险收储改造项目基本是在原有的房屋基础上进行装修改造所以也不涉及土地问题既不会增加商品房的供给也不存在推高房价的风险但可能改造成本会转嫁给最终租赁资产的人群提高房租或店铺租金等本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7宏观专题研究图3市场化运作和民生保障相结合的模式资料来源中科建信民生证券研究院2城中村改造的内在逻辑是人地关系我们认为城中村改造未来采用何种模式转化成何种类型住宅关键不在于现在城中村面积几何关键取决于居民的潜在需求因为城中村改造目的是优化既有城中村住宅激发出更大价值土地和住宅本身的价值取决于居住于此的人即城中村改造本质上是重塑城市的人地关系不论未来如何落地城中村改造的首要前提以及现实约束是居民的潜在需求21城中村改造实际操作模式更加多元化城中村改造的宏观背景城市建设重心由追求增量向管理存量转变十四五规划开启以来城中村改造便成为新政重点2020年中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要发布明确指出加快推进城市更新改造提升老旧小区老旧厂区老旧街区和城中村等存量片区功能2020年实施城市更新行动首次写入我国五年规划代表着我国城市建设本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8宏观专题研究重心逐渐由追求增量向管理存量转变棚改任务阶段性结束城市更新接棒这是城镇化发展到一定程度的必然结果城中村改造兼顾民生和商业属性或蕴含多种操作性极强的具体模式2023年7月21日国务院总理李强主持召开国务院常务会议会议审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见2023年7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开中共中央政治局委员国务院副总理何立峰指出城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护据当前公布文件中央及各地政府并未明确城中村改造具体内容从城市改造案例看既有拆除新建项目也有原建筑基础上更新改造项目我们认为2014-2016年棚改主要采用拆除新建和商品房销售结合模式本次指导意见指定的21个超大特大城市城中村改造或采用更多样化模式绝非当年棚改货币化这一单一模式可以类比本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9宏观专题研究图4部分城市2023年城市更新计划2023计划改造城市类型详情项目个面积万平方米套户数万套万户投资额亿元2023-2025年上海将启动城中村改造项目30个改造老旧村居民房屋面积不少于400万平方城中村13004米受益村居民不少于13万户其中今年将启动城中村改造项目10个改造老旧村居上海民房屋面积不少于130万平方米受益村居民不少于4000户2023年上海明确要完成12万平方米中心城区零星旧改到2025年要全面完成中心城区近40万平方米旧改12零星二级旧里以下房屋改造基本完成有一定安全隐患的小梁薄板房屋改造广州市高质量发展大会上广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提到全市计划推进127个城中村改造广州城中村1272000项目含46个续建项目12个新开工项目69个前期项目重点推进17个城市更新项目力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标今年深圳住房建设局印发了深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引2023年深圳计城中村49划推进49万套间城中村规模化品质化改造提升项目2019-2025年规划期内全市划定的综合整深圳治分区用地规模为55平方公里深圳市人民政府印发2023年民生实事项目23年计划完成老旧小区改造100个以上惠及居民约6旧改1006万户基本实现水电气等基础类改造应改尽改2023年青岛市计划改造老旧小区473个计划完成投资648亿元面积约1109万平方米惠及居民旧改47313865青岛1377万户未来三年全市计划开工改造城镇老旧小区1108个惠及居民30万户城中村851752023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元厦门市人民政府印发厦门市城中村现代化治理三年行动方案2023-2025年自2023年启动试点利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖2023年打造样板筛选条件较为成熟的25个城中村厦门城中村25作为治理试点2024年提升推广适度扩大治理范围推动40个城中村重点治理建设2025年全面完成推动剩余43个城中村治理昆明市下发2023年纳入中央补助资金支持改造计划项目的老旧小区名单全市共有13个县市区申旧改6416348882报改造计划涉及641个小区3205栋住宅建筑面积63498万平方米涉及居民82219户昆明城中村442023年拟启动44个城中村改造棚改562023年全市拟开工建设保障性租赁住房20565套城镇棚户区改造5630套棚改12025年基本完成134个在途城镇棚户区改造项目完成30000户改造任务北京2025年有序推进700处老旧厂房更新改造低效产业园区腾笼换鸟重点推动500万平方米左右旧改301低效老旧楼宇改造升级完成22个传统商圈改造升级实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造2023年预计完成301户老旧小区改造2023年改造老旧院落592个58万户2024年改造老旧院落505个46万户2025年改造老旧旧改59258院落544个57万户成都成都市住房和城乡建设局发布成都市城市更新建设规划2022-2025公开征求意见稿提出将成城中村31片推进城市更新按照少拆多改注重传承的原则推进31片城中村改造2022年底杭州累计完成改造962个老旧小区涉及住户超45万户接下来2023-2025年还要开展杭州旧改220新一轮老旧小区改造三年行动对尚未改造的670个城镇老旧小区进行综合改造提升南京旧改643南京2023年72个计划改造的老旧小区名单正式出炉涉及643幢房屋243万户居民计划新开工改造城镇老旧小区2069个涉及4507万平方米截至目前已开工改造城镇老旧小区590个旧改2069重庆1328万平方米开工率285棚改832025年全市将实施城镇棚户区危旧房改造三年行动计划预计改造棚户区83万户长沙市人居环境部门表示2023年全市要高质量推进13个重点片区城市更新项目续建任务和3个城市更长沙旧改493新项目新建任务开工改造城镇老旧小区493个城镇危旧房屋200栋农安房小区公共安全提升工程228个创建绿色完整居住社区AA型25个AAA型15个2023年启动试点利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖2023年打造样板筛选条件较为成熟的25个城中村作为治理试点精心策划治理项目打造首批精品村思明区2个湖里区3个集美区4个海沧区4个同安区6个翔安区6个各区在试点村中挑选2个行政村开展整村治理重点打造厦门城中村25为样板村样板村由各区党政主要领导分别挂钩推进2024年提升推广适度扩大治理范围推动40个城中村重点治理建设湖里区3个集美区9个海沧区3个同安区15个翔安区10个2025年全面完成推动剩余43个城中村治理湖里区4个集美区8个海沧区3个同安区19个翔安区9个实现城中村现代化治理全覆盖天津市政府办公厅于2021年印发了天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案1该方案提出了三方面的重点任务其中之一是老旧小区改造提升针对全市城镇范围内建成年代较早失天津旧改养失修失管市政配套设施不完善和社区服务设施不健全居民改造意愿强烈的住宅小区含单栋住宅楼实施改造改善居民居住条件到十四五期末力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务资料来源上海市深圳市等政府官网新华社央广网澎湃新闻民生证券研究院22城中村改造现实约束下的三个层次目前市场仍有期待本轮城中村改造能够复刻曾经棚改货币化即大规模货币投入大规模城中村拆建较大规模商品住宅投放然而当下中国正在经历一次巨大的地产长趋势拐点未来迎来三大趋势决定了本轮城中村改造或不再能够重现当年棚改货币化的规模和操作模式未来地产趋势之一商品住宅从总量供给不足到供需基本平衡未来地产趋势之二新增刚性购房需求下行决定地产销售中枢下移未来地产趋势之三中国地产的能动空间在人口持续流入地区的城市更新本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10宏观专题研究图5地产未来销售中枢下移亿平全国商品住宅销售面积亿平方米182017-2021年销售高峰年均15亿平16142014-2015年1210预估未来地产销售中枢2008年86420198619921998200420102016202220282034204020462052205820642070资料来源wind民生证券研究院再来理解本轮城中村改造内含三个层次层次一当前人口流入且存量住房不足地区这些地区城中村拆除重建的比例可适当提高拆除重建的节奏也可以适当加快人口流入缓慢且住房供应已经过剩的地区城中村拆除重建的意义非常有限因为住房供给过剩情况下城中村拆除重建增加无效供应加大地区住房库存去化压力层次二未来人口仍将流入但当前存量住房过剩地区城中村拆除重建不必急于当下随着城市扩容以及人口流入而有序推进以郑州青岛等二线城市为例当地城镇居民现有套户比已经大于1即存量住房已够应对当前城镇常住居民需求这也意味着这些城市目前大部分地区的城中村除去核心地区当下不具备拆除重建的商业价值但若考虑到河南山东总人口众多未来省内人口若仍有向郑州青岛集中趋势则未来随着人口持续流入郑州青岛非核心地区的城中村也有拆除重建需要层次三人口流入有限且目前存量住房过剩地区城中村拆除重建的必要性低本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11宏观专题研究图6城中村改造模式按强度分类更新强度更新内容外观修缮加建电梯等辅助性设施完善公共服务设施增设或改造养老等社区服少拆或不拆务设施保护活化利用文物或历史风貌区及历史建筑等部分拆除介于综合整治和拆除重建之间建设商业住宅商业办公酒店公共配套等通过置入新的产业提升区域发展大面积拆除或全部拆除能级资料来源中建政研民生证券研究院以上述三个层次理解中国21个超大和特大型城市城中村改造我们认为城中村改造将延如下两个逻辑第一城中村改造并非一日之功需要跟随城市发展逐步推进根据我们估测中国未来30年时间内居民住宅总量需求处于平稳期人口流向分化这为城中村改造提供了稳定的总量需求环境和结构性的改造诉求第二针对城市的既有人口和存量住房城中村改造或将分批次有序推进市内中心片区当前住宅供给不足地区可能最先拆除重建未来仍有人口流入潜力的地区其非核心区域城中村拆除重建排在其次人口流入有限地区的非核心区域城中村拆除重建能够撬动的经济效益应极为有限整治提升应为主要的改造方式例如上海政府公布的城中村改造计划较为明确的指出将中心城区周边及五大新城范围的城中村改造优先纳入改造计划本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12宏观专题研究图7深圳城中村综合整治总体规划2019-2025年城中村改造综合整治分区用地规模2019-2025年规划各区名称分区划定规模公顷区域划分占比福田区127罗湖区135核心区域805南山区181盐田区12宝安区1610龙岗区1487龙华区859非核心区域9195坪山区409光明区416大鹏新区266总计5502资料来源深圳市政府官网民生证券研究院23城中村改造三大需求分别对应三种模式土地的价值取决于土地之上的经济活动城中村改造最终目的是重塑人地关系完成城中村的价值发现城中村改造有三重价值发现一是改善城中村老旧住宅品质改善民生福利二是满足商业住宅需求市场再定价城市土地价值三是满足租房需求平衡民生福利和城市土地商业价值三大改造需求衍生出三种不同的改造模式从产品模式和退出机制看城中村改造可以有三种运营模式主要市场化运作项目公益性项目以及市场化运作和公益相结合的项目其一为满足老旧住宅品质提升需求民生公益类项目模式更适用该模式并不受地区的住房供需格局约束因为本质上是对既有老宅进行修缮商业价值低民生社会属性强因而依赖财政资金投入其二为满足商业住宅需求市场化运作项目模式更适用该模式充分利用土地价值再定价将原来具备巨大潜在商业价值的城中村老宅拆除重建建造为新的优质商品住宅满足城市新增住房需求尤其是改善性住房需求本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13宏观专题研究这种模式具备较强商业价值可通过市场化运行模式盘活城中村故而这种模式不依赖财政补贴只不过这种模式适用于潜在商品住宅需求较高地区其三为满足租房需求市场化运作和民生保障相结合模式更适用该模式需要在保障民生福利和挖掘土地商业价值两者之间寻求平衡一方面需考虑当地住房市场的租赁热度另一方面在租金限价的现实约束之下仍需要财政出力补足资金缺口相较于过去棚改直接通过商品房涨价和销售退出的单一产品模式指导意见还提及将城中村改造与保障性住房建设结合好我们也注意到目前已经出台城中村改造指导意见的城市例如广州和深圳更多关注在城中村现有房屋改造后用于保障性租赁和住房的方向市场化操作层面城中村改造路模式偏向商品住宅还是保障性商品租赁住房需要评估新增居住需求的同时也要考虑地区财政实力图8城中村改造三大需求分别对应三种模式资料来源民生证券研究院绘制3城中村改造的层次及可能路径31城中村改造拆除新建规模测算三个层次此次关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见将城中村改造范围圈定于超大特大城市根据第七次人口普查数据本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告14宏观专题研究7个超大城市常住人口1000万分别为上海北京深圳重庆广州成都天津14个特大城市分500万常住人口1000万别为武汉东莞西安佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连杭州我们从城中村改造的三个层次出发匡算当前有必要推进拆除重建的规模同时考虑未来拆建规模潜在的有效空间图9此次指导意见针对特大超大型城市城市能级城市名称超大城市上海北京深圳重庆广州成都天津城区常住人口超过1000万特大城市武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青城区常住人口在500-1000万岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连资料来源2020年中国人口普查分县资料民生证券研究院层次一匡算当前有必要推进城中村拆除重建的城市为衡量和更好比较不同城市的住房供需格局我们引入城市层面的套户比指标计算上述21个城市城镇居民户均拥有的住房数参考2020年人口普查分县数据披露的各地商品房租赁以及自建房的比例测算结果如下城市套户比大于1的有9个城市佛山市成都市西安市青岛市武汉市昆明市郑州市重庆市长沙市城市套户比小于等于1的有12个城市深圳市北京市东莞市上海市广州市大连市南京市天津市济南市杭州市沈阳市哈尔滨市当下9个城市的城镇居民套户比1说明这些城市当前并不太缺住房若当下进行城中村改造采用棚改旧模式进行大规模拆除重建意义将极为有限考虑东三省城镇化推进更早且较快人口在净流出沈阳大连哈尔滨1的老宅数量也更多并不急需对城中村进行拆迁重建因此我们重点关注其余9个城镇居民套户比小于1的城市这类城市存量住宅供应仍并未饱和即使不考虑未来有持续人口流入当前盘活存量土地城中村拆除并且重建增加有效住房供应依然非常有必要测算得到当前9个存量住宅供给偏紧的超大和特大城市城中村改造需要1黑龙江常住人口与户籍人口每年都完全相等这不符合现实情况我们因此推断黑龙江省常住人口统计或许有偏哈尔滨数据或受影响本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告15宏观专题研究并且能够拆除重建的住宅上限约为462万套图1021个特大和超大型城市套户比套超大城市城镇居民套户比特大城市城镇居民套户比1614513813814套户比在08以内套户比大于08且小于112512511711912111107100950808909008408508607406067套户比在11附近套户比大于12063056040490200深东北上广南济大沈天杭佛成西武青重昆郑长圳莞京海州京南连阳津州山都安汉岛庆明州沙资料来源国家统计局民生证券研究院考虑城市住房供需内部呈现分化可进一步匡算窄口径的拆建体量所谓住房结构性供应过剩背后本质依旧是存量市场极致博弈参考上海北京等地区城中村改造优先市内及中心片区方案我们进一步框定窄口径城中村拆除重建区域主要为城镇居民套户比1的城市的核心区域依据各地公布的城中村改造项目规划我们预计核心区域占各地城中村规划占比最多为50城中村改造中拆建套数较窄口径的测算结果为大概231万套理论上这231万套是城中村改造进程中可马上推进拆除重建的本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告16宏观专题研究图11广州城中村项目分布广州市城市更新城中村改造3年计划所属区总面积公顷总数量区域划分面积占比越秀区3903海珠区4254核心区域2391天河区67410荔湾区124719白云区5167黄埔区148918花都区4214非核心区域7609番禺区56811南沙区391从化区1354增城区3242资料来源广州市政府官网民生证券研究院层次二关注未来人口流入给目前存量住房过剩地区打开的潜在需求空间以发展视角看当前已经出现住房供应过剩的部分城市若未来能迎来人口的持续流入住房需求的增加或将打破现在的供需平衡状态因此再更长期视角来看目前虽然9个大型和特大型城市住宅套户比大于1当前存量住宅供给偏过剩郑州青岛为代表但若未来人口持续流入这些地区例如河南人口持续向郑州流入那么这9大城市核心区域的拆建空间仍值得关注层次三人口流入有限且目前存量住房过剩地区城中村拆除重建的必要性低大概率推行综合整治为主导的更新改造模式我们在测算拆建规模和潜在增长空间时无需考虑这部分地区的城中村面积本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告17宏观专题研究图12城中村改造测算结果三个层次城中村改造的拆除新建规模测算当前11个存量住宅供给偏紧的超大和特大城市城中村改造需要并且能够拆除重建的住宅上限约为462万套层次一核心区域占各地城中村规划的比重最多为50意味着城中村改造进程中可马上推进拆除重建的规模为231套虽然9个大型和特大型城市存量住宅供大于求但若未来人口持续流入层次二那么这9大城市核心区域的拆建空间仍值得关注人口流入有限且目前存量住房过剩地区城中村拆除重建的必要性低大层次三概率推行综合整治为主导的更新改造模式而非拆除重建资料来源国家统计局民生证券研究院32城中村改造拆除重建之后的两大未来之路对于有拆建诉求的城市而言城中村拆除之后是采用商品住宅模式还是保障性租赁住房模式我们可以用住房租赁占比的指标辅助我们帮助判断用城市租赁住房占比指标把目前12个供应偏紧城市划分为三类第一类租赁热度较高的城市租赁住房占比50深圳市东莞市广州市第二类租赁热度适中的城市租赁住房占比30但小于50北京上海杭州第三类租赁热度较低的城市租赁住房占比30大连市南京市天津市济南市沈阳市等租赁热度较高城市主要有广深等珠三角地区着重体现在三个城市租赁住房占比较高深圳东莞和广州广深等珠三角地区不仅聚集金融资源同时也是中国重要的劳动密集型制造业集聚地带这就意味着这些地区租赁热度较高的背后隐含着更深层次的产业分工逻辑如何在平衡人口流入并继续发挥制造业价格优势同时还能够满足新增人口的居住需求我们认为更好的一个平衡路径是提供更多保障性租赁住房对于广深等珠三角地区也是租赁热度最高产业分工复杂的地区我们认为城中村拆除重建之后可重点考虑保障性租赁住房方向租赁热度适中的地区例如上海和北京或可更多偏向商业住宅模式当然也可配合保障性租赁住房模式在租赁热度较低的城市或更多采取拆建后商品住宅的方向本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告18宏观专题研究图13超大特大城市租赁住房占比租赁住房占比9080706050403020100深东广佛杭上北昆西成郑南武长天青大重济沈哈圳莞州山州海京明安都州京汉沙津岛连庆南阳尔滨资料来源2020年中国人口普查分县资料民生证券研究院4城中村改造本质上是一次城市人地关系重塑自城中村改造跃入大众视野之后市场对未来城中村或有模式展开激烈探讨而对城中村改造将涉及多大规模市场陷入巨大分歧推演未来城中村或有规模时不乏有洞见的估测模型令人深受启发然而我们发现一点目前再精细模型测算背后鲜有探讨城中村改造的本质内核什么是城中村改造为什么要城中村改造城中村改造的宏观背景是中国人口再集聚和城市再扩张的历史大进程这一进程或许也是中国高端产业发展人口资金技术信息再集聚的过程过往三十年中国经历了一次堪称世界奇迹的人口大迁移1998年房改至今中国已经完成5亿人口城镇化这种磅礴的城镇化进展内在驱动力在于中低端产业驱动工业化工业化又进一步牵引着已农村人口向城镇人口转变未来中国的方向应该在高端制造业升级以及重大科技突破而这势必会带来人口进一步集中正如曾经日本韩国走过的发展之路住宅市场的种种变革都内生于城镇化进程而城镇化进程又受到产业变革牵引所以包括城中村在内的房地产供需演绎最终都需要回归到朴素人地关系上这也是为何我们呼吁理解城中村改造关键是把握人口流向和产业结构当前市场对于城中村改造项目讨论过多采用同一套逻辑和模式进行推演而忽略了住房供需大背景下各个地区城中村改造面临的现实约束各不相同本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告19宏观专题研究我们认为主要有以下两点值得关注其一城中村是否需要拆除重建关键是要判断当前城市存量住宅供需以及未来人口流入趋势若当前城镇居民套户比已经大于1这些城市当下城中村改造重点应该落在老旧住宅修复而非拆除重建忽略人口和住宅总量供给而延续棚改旧模式的大拆大建只会进一步恶化商品房供需错配针对当前城镇居民套户比1的城市存量供应仍并不十分饱和即使不考虑后续人口流入带来的红利盘活存量土地资产增加住房供应也有较强必要性在充分考虑住房供需的现状不是所有城市都有大拆大建的必要这也就意味着不同城市城中村改造的规模和体量不能一概而论其二针对存量住宅供给不足人口尚在持续流入城市城中村有拆除重建必要但拆除之后重建成怎样的住宅类型即城中村改造的最终用途也会不同对于有住房供应需求的城市而言究竟是采用商品住宅模式还是保障性租赁住房模式需要考虑当地人口结构租房人口比例等等多重因素两种模式在其项目推进模式融资方式对房地产市场的影响完全不同在做测算时需要分开讨论本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告20