投资要点
　　背景：两年的房地产深度调整与经济的中长期结构性变化。2014年以来我国房地产市场经历了四个不同的周期阶段。自2021年中开始，一线城市开始实施更为严格的需求调控政策，同时在供给侧开始强调“三道红线”，全国范围内地产需求开始普遍回落，产业基础薄弱、人口吸纳能力较弱的二三线城市首当其冲。2022年初开始，供需两侧政策均进入结构性放松阶段，但房产供需循环中的多个节点数据都显示本轮调整是我国房地产市场商品化改革二十多年来范围最大、调整幅度最深的一轮。今年前7个月，住宅销售面积较2021年同期高点下滑达36.4%，2022年土地购置面积同比下滑达53.4%。现阶段房地产需求降温主要由包括人口结构、产业布局区域性倾斜等问题在内的中长期结构性因素所驱动。
　　结构性放松辨析：认房不认贷全面推开，首套房贷利率有限下调。政治局会议至今的新一轮结构性放松，主要集中在三个方面：1）认房不认贷的全面推开，有助于一二线城市小部分因异地工作调动而在原限制政策下无法用足自身债务杠杆购买常住地首套住房的居民释放刚性需求，也有助于首套置换的狭义改善性需求的释放。总体上二线城市受益人群明显大于一线城市，一线城市受益人群比例较低。由于2015年之后房价上涨速度显著大于居民收入增幅，一线城市置换性需求能否释放的关键在于是否具有可持续的债务偿还能力。2）存量首套房贷利率下调以“原贷款发放时”所在城市首套商贷利率政策下限为下限，实际上调整的是数年前商业银行在发放房贷时的超过政策底线的“超额利润”，以及对原“认房认贷”政策执行期内购买的、当前“认房不认贷”政策框架下可以被重新认定为首套住房的居民购房时的“首套二套利差”，并非将存量房贷利率下调至当前水平。3）统一首套、二套住房全国最低首付款比例下限。这一政策目前仍强调因城施策，未来政策不确定性较大，我们目前认为二三线城市放松至全国下限标准的概率极大，而一线城市概率较低，未来走向仍需观察。
　　直接和间接影响展望：地产需求见底提前，货币政策放松空间有限。1）直接的影响：地产需求见底或有所提前，而难以迅速V型反弹，从结构来看，二线城市可能率先企稳回暖，三线重建人口吸纳能力需要时间，一线城市地产重新趋势向上则还需等待房价收入比更趋健康，预计全年住宅销售面积同比-8.2%。2）间接影响之一：地产政策结构性放松与个税小幅减税共同作用，可选商品消费有望在年底年初环比趋势企稳并温和改善。3）间接影响之二：为避免对投资性投机性地产需求释放错误信号，货币政策在年底之前实施向1年期倾斜的降息概率进一步提升，不建议对5YLPR降息期待过高；降准作为长期流动性投放的最低成本、高效率方式仍值得关注。4）间接影响之三：货币政策中性偏松方向确认之后，在美元指数仍大概率高位运行的展望之下，人民银行稳定汇率的非常态化工具手段更加灵活使用的必要性提升，人民币汇率年内大概率7.2附近平稳运行，趋势性拐点仍需等待。
　　华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周全球股市普涨，A股电子领涨，TMT、机械汽车家电等涨幅靠前；国债收益率中国普遍上行，中美反向变动；外汇存款准备金率下调带动人民币逆势小幅升值。
　　风险提示：美联储超预期紧缩风险，我国房地产市场需求提振偏慢风险。