结算利润率承压下行。公司披露2023年中期业绩，23H1营收271.7亿元，同比-8.8%，主要由于交付面积的下降（同比-9.4%）。地产结算毛利率16.1%，同比下降2.0pct，还原减值影响后，低于22年全年（18.8%）。上半年归母净利润17.2亿元，同比-29.8%，归母净利润率6.3%，较22H1下降1.9pct，还原减值影响后，低于22年全年2.6pct。
　　经营优势扩大，把握下半年投资机遇。根据公司中报，公司23H1实现销售金额259亿元，同比+24.6%，量价齐升，回笼率维持高位（全口径101.8%），销售权益比跟随投资端下降至78%。根据公司中报，投资端，公司23H1获取3个项目（合肥2宗、银川1宗），拿地金额35亿元，建面47万方，货值75亿元，权益100%，拿地力度13.7%，周转较快，三项目整体毛利率21.2%。23H1期末公司账面现金328.1亿元，较22年末+12%，同比+7.6%，达到历史新高。
　　债务结构优化，融资成本下降。23H1期末公司有息负债483.2亿元，较22年末+1.5%，三道红线绿档（现金短债比1.79x、净负债率40.5%、扣预资产负债率67.2%），融资成本4.4%，较22年末下降40bp。
　　盈利预测与投资建议。公司积极平衡量价关系、聚焦投资高周转项目，持续扩大经营优势。预计23-24年归母净利润34.9亿元、38.4亿元，同比+11%、+10%，对应2.9xPE、2.7xPE。合理价值方面，参考可比公司给予公司合理估值PE水平为5.0x（23年），每股合理价值为5.35港元/股（港元兑人民币汇率0.9158），维持“买入”评级。
　　风险提示。行业需求端政策推进不及预期；公司销售规模存在一定不确定性；行业利润率水平波动。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告广发地产TableTitle海外中国海外宏洋集公司评级TableInvest买入当前价格315港元团00081HK合理价值535港元前次评级买入结算利润率承压下行经营优势扩大报告日期2023-08-30TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点结算利润率承压下行公司披露2023年中期业绩23H1营收271726亿元同比-88主要由于交付面积的下降同比-94地产结算13毛利率161同比下降20pct还原减值影响后低于22年全年0082210221222022304230623188上半年归母净利润172亿元同比-298归母净利润率-1363较22H1下降19pct还原减值影响后低于22年全年26pct-26经营优势扩大把握下半年投资机遇根据公司中报公司23H1实现-39销售金额259亿元同比246量价齐升回笼率维持高位全口中国海外宏洋集团恒生指数径销售权益比跟随投资端下降至根据公司中报投101878资端公司23H1获取3个项目合肥2宗银川1宗拿地金额35分析师TableAuthor郭镇亿元建面47万方货值75亿元权益100拿地力度137SAC执证号S0260514080003周转较快三项目整体毛利率21223H1期末公司账面现金3281SFCCENoBNN906亿元较22年末12同比76达到历史新高021-38003639债务结构优化融资成本下降23H1期末公司有息负债4832亿元guozgfcomcn较22年末15三道红线绿档现金短债比179x净负债率405分析师乐加栋扣预资产负债率672融资成本44较22年末下降40bpSAC执证号S0260513090001盈利预测与投资建议公司积极平衡量价关系聚焦投资高周转项目021-38003642持续扩大经营优势预计23-24年归母净利润349亿元384亿元lejiadonggfcomcn同比1110对应29xPE27xPE合理价值方面参考可比分析师邢莘公司给予公司合理估值PE水平为50x23年每股合理价值为535SAC执证号S0260520070009港元股港元兑人民币汇率09158维持买入评级021-38003638风险提示行业需求端政策推进不及预期公司销售规模存在一定不确xingshengfcomcn定性行业利润率水平波动请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测单位人民币TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元5383057492553154795052934广发海外中国海外宏洋2023-06-11增长率25568-38-133104集团00081HK好产品积EBITDA百万元77574992636366377568累口碑扩大市场份额归母净利润百万元50513150348538364235广发海外中国海外宏洋2023-04-02增长率154-376106101104集团00081HK核心利润EPS元股148089098108119市盈率x195326294267242贡献能力超预期三四线市ROE17581052104310301021场修复经营弹性可期EVEBITDAx132206161155136数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明111TablePageText中国海外宏洋集团公告点评表1中国海外宏洋集团经营及财务数据一览1920212222H123H1一利润表分析营业总收入亿元285942915383574929802717同比32850125568158-88地产结算金额亿元283242705359572429682706同比33150825568159-88地产结算毛利率330269228142181161整体毛利率333271230144184163扣税毛利率225201195131156153销售管理费用率结算口径685751444350销售管理费用率销售口径363838636252投资净收益亿元320201-2200-01同比336-941-311-18414-14533861营业利润亿元484619780471334275同比544279260-396-147-175归母净利润亿元333437505315245172同比630314154-376-93-298归母净利率11610294558263二销售分析销售金额亿元537364717120403220822594同比308204100-434-519246销售金额权益比例893848880783销售面积万方504453035683372519922145同比2625172-345-37577销售均价元平106521220212528108231044912092同比3714527-136-231157并表回款率预收账款差额法838903914908971813回款率全口径9711009113511961018三拿地及工程面积分析拿地总价亿元2786462339481115511355拿地金额销售金额518714554277245137权益比例97490279274110001000拿地总建面万方619211569839423631014471拿地均价元平449939964703472050367527竣工面积万方325656307512731934583132同比184729334-2632-94未竣工土储面积万方240130112977245327342179土储面积销售面积48575266已售未结面积万方832930913699825681未售面积万方156920812064175419091499未售面积销售面积31393647四资产负债表分析货币资金亿元274328073249293330503281相比去年末增长-5923158-97-61119有息负债亿元307940464522476048034832相比去年末增长76314118536215融资成本466400380480389440扣预资产负债率729719694687682672净负债率156455356488469405现金短债比235149155159140179分档黄黄绿绿绿绿数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明211TablePageText中国海外宏洋集团公告点评一结算利润率承压下行中国海外宏洋集团23年上半年实现营收2717亿元同比-88营业利润275亿元同比-175归母净利润172亿元同比-298归母净利润率63较22H1下降19pct高于22年全年08pct还原减值影响后低于22年全年26pct中期股息5港仙22H1为6港仙图1公司营业收入及同比图2公司归母净利润及同比70060601005080600504050060403040400203020300100202000-2010100-10-400-200-60151617181920212223H151617181920212223H营业收入亿元同比右归母净利润亿元同比右数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心收入方面23H1地产结算金额2706亿元同比-88主要由于交付面积的下降同比-94公司主要项目结算均价139w平同比6推算出结算面积月195万方同比下降14图3主要项目结算均价同比图4结算面积及竣工面积同比16000358014000307025601200020501000015408000103060005200104000-502000-10-100-15-20181920212223H1181920212223H1主要项目结算均价元平同比右当期结转面积同比竣工面积同比数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心利润方面公司23H1整体毛利润44亿元同比-190整体扣税毛利率分别识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明311TablePageText中国海外宏洋集团公告点评为163153同比分别下降21pct04pct地产结算毛利率161同比下降20pct也低于22年全年水平188不考虑减值低线市场价格波动导致结算利润率承压下行当期结算口径销管费率微升至50同比上升07pct投资收益亏损01亿元所得税比例及少数股东损益比例上升以上因素影响下归母净利润增速低于毛利增速图5公司毛利率情况图6公司归母净利率35014011630012010295942501002008063635515060100405020000017181920212223H117181920212223H1地产结算毛利率整体毛利率扣税毛利率归母净利率数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心二经营优势扩大把握下半年投资机遇销售方面公司23H1实现销售金额259亿元同比246销售面积215万方同比销售均价万元平同比回笼率维持高位全口径77121571018销售权益比78跟随投资端下降21-22年7974根据业绩PPT报告期公司市场市占率稳步提升17城位列前三其中9城排名第一图7中国海外宏洋集团单月销售金额及同比6056615050752650466424100387390362368403423303323265029130259268259223233020-50100-1002201220222032204220522062207220822092210221122122301230223032304230523062307公司销售金额亿元单月同比右累计同比右数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明411TablePageText中国海外宏洋集团公告点评图8公司全口径销售回款率图9公司销售拿地土储权益比例1135120010097210091018939933903100080800606004040020200017181920212223H10017181920212223H1拿地金额权益比例土储权益比例全口径回款率销售金额权益比例数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心投资端根据公司中报公司23H1获取3个项目合肥2宗银川1宗拿地金额35亿元建面47万方货值75亿元权益100拿地力度137周转较快三项目整体毛利率21223H1期末公司账面现金3281亿元较22年末12同比76达到历史新高公司有足够资源把握投资机遇图10公司拿地金额及拿地力度图11公司货币资金及同比500803505045070300404006035025030503002002025040150102003015010002010050-105010000-2017181920212223H117181920212223H1拿地金额亿元拿地金额销售金额右货币资金亿元同比右数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心表2中国海外宏洋集团23H1拿地明细土地面积公告建面计容建面总地价亿时间项目土地地级市容积率权益测算毛利率万方万方万方元202304肥西县项目合肥3402097168066100246202305金凤区项目银川786201895157185100262202306包河区项目合肥5962318451370204100167汇总172274471362355100212数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明511TablePageText中国海外宏洋集团公告点评三债务结构优化融资成本下降负债端23H1期末公司有息负债4832亿元较22年末15三道红线持续优化现金短债比179x净负债率405扣预资产负债率672融资成本44较22年末下降40bp债务结构优化外币占比下降图12公司有息负债及同比图13公司融资成本60035600500305002540040020300300152002001010051000000017181920212223H117181920212223H1有息负债亿元同比右融资成本数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心图14公司净负债率图15公司扣除预收账款的资产负债率60078050076074040072030070020068010066000640-10062017181920212223H117181920212223H1净负债率扣预资产负债率数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报及中报广发证券发展研究中心四盈利预测和投资建议面对持续下行的市场公司采取积极的策略平衡量价关系聚焦投资高周转项目在低线市场取得了不输高线城市的销售表现凭借良好的口碑优异的管理能识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明611TablePageText中国海外宏洋集团公告点评力持续扩大经营优势短期结算端仍面临一定利润率下行的业绩压力预计23-24年归母净利润349亿元384亿元同比1110对应30xPE28xPE处于深度价值位置合理价值方面公司作为三四线强信用央企参考可比公司23年平均PE水平为51x给予公司合理估值PE水平为50x23年对应合理总价值为174亿元人民币每股合理价值为535港元股港元兑人民币汇率参考23年8月29日09158维持买入评级表3中国海外宏洋集团盈利预测181920212223E24E25E销售金额亿元411537647712403463556667同比33312010-43152020结算收入亿元213283427536572550476526同比273351267-4-1310结算金额前一年预收账款8375787670909595预收账款亿元379546703818612501553662并表回款亿元334450584651366440528634回款率8184909191959595租金及其他收入亿元11327212425273136同比395-76-24145101515营业收入亿元224286429095383057492553154795052934同比322850257-4-1310归母净利润率951161029455638080归母净利润亿元2133437550513150348384423同比100573115-38111010PE33292724数据来源公司年报广发证券发展研究中心表4可比公司估值表基本信息归母净利润亿元归母净利润增速PE证券代码公司名称总市值22A23E24E23E24E23E24E00688HK中国海外发展15712332733001710575201109HK华润置地20822813153491211666000123HK越秀地产3414044501114786803900HK绿城中国1742647558317373100817HK中国金茂1312034397215383303990HK美的置业921721212214443平均5348数据来源公司年报Wind一致预期广发证券发展研究中心备注数据截至2023年8月27日识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明711TablePageText中国海外宏洋集团公告点评五风险提示一行业需求端政策推进不及预期政策推进缓慢导致市场整体热度不高或热度无法传导及下沉至三四线导致整体复苏持续性不强二公司销售规模存在一定不确定性23年低线市场景气度持续性值得关注市场去化能力将决定公司23年最终推货规模及最终销售表现也将影响公司投资强度三行业利润率水平波动市场不确定性增加行业整体利润率水平或存在一定波动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明811TablePageText中国海外宏洋集团公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产190643172726192339216706267698经营活动现金流-6862-14862-31156-4801-23452货币资金3249229331185382224626695净利润101495979348538364235应收及预付19039898099071101912354折旧摊销9195868788存货136383131896132254175500212609营运资金变动-12044-13338-29727-6725-29775其他流动资产2728251931640794016040其它-5058-7597-5000-20002000非流动资产81448056829485938930投资活动现金流-1117-1042-950-178-179长期股权投资118687094710271113资本支出-6718131415固定资产839774781789797投资变动-1492-1060-963-192-195在建工程其他4410000无形资产256257257257257筹资活动现金流73191531121313868628080其他长期资产58636156630965196762银行借款517716821231541120031282资产总计198786180782200633225299276628股权融资00000流动负债127661105287117411132001164126其他2046-1510-1841-2513-3201短期借款1277412177318253749354603现金净增加额-660-594-1079337084449应付及预收2578727589300483213434234期初现金余额2806932492293311853822246其他流动负债8910065522555386237475289期末现金余额3249229331185382224626695非流动负债3536938093417214738761723长期借款3244835422389274445958631应付债券其他非流动负债29212672279429283092负债合计163030143381159132179388225849股本55796047604760476047资本公积-----主要财务比率留存收益2314923895273803121635452至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益2872829942334273726441499成长能力少数股东权益70287459807486479280营业收入增长2545680-379-13311039负债和股东权益198786180782200633225299276628营业利润增长567-4405210813811617归母净利润增长1545-3762106210081040获利能力利润表单位百万元毛利率23031440152320322190至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率938548630800800营业收入5383057492553154795052934ROE17581052104310301021营业成本4143149216468903820741342ROIC405228172159139营业税金及附加191172619610901605偿债能力销售费用16351632112011211345资产负债率820793793796816管理费用10969267468951074净负债比率356488125813001704研发费用流动比率14931641163816421631财务费用54-63-142-399-639-速动比率425388512312336资产减值损失00000营运能力公允价值变动收益810107109111总资产周转率294303290225211投资净收益13-223524749应收账款周转率25894104585745834529营业利润97075431657674848694存货周转率339367355248213营业外收支每股指标元利润总额101494425979547657674848694每股收益148089098108119所得税45042923247630743826每股经营现金流-193-418-875-135-659---净利润56453056410044104868每股净资产818494105117少数股东损益594-94615573633估值比率归属母公司净利润50513150348538364235PE2033292724EBITDA77574992636366377568PB0403030302EPS元148089098108119EVEBITDA1321161514识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明911TablePageText中国海外宏洋集团公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验产2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资资深分析师上海财经大学应用统计硕士应2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆资深分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士利2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘内10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于对-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路益北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同依据不国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分投销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发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