1.政策综述：8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，之后重点城市也陆续发布“认房不认贷”的通知。8月31日人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两个文件，不再区分“限购”和“不限购”城市，将首套和二套住房贷款的最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；二套住房利率政策下限调整为LPR+20BP，首套住房利率政策下限仍为LPR-20BP。
　　2.存量按揭利率调整，重点解决新增房贷利率与存量利率差距大问题，对银行息差和利润影响可控。LPR加点幅度较多阶段集中在2017年7月至2022年6月，期间累计净增贷款规模为18.76万亿元，占同口径金融机构人民币贷款增量比重为20.44%。假设未有调整月供周期，测算加权平均利率为5.49%，与增量贷款利率（4.11%）拉开差距，调降存量利率的必要性提升。假设统一下调30BP、50BP、100BP，对银行净息差的影响分别是0.34BP、-0.53BP、-3.28BP，对银行净利润的影响分别是-0.19%、-0.3%、-1.86%。高利率除影响地产销量外，也会制约投资和消费。假设100万按揭贷款利率下调100BP，预计节约月供558元，拓展到所有需要调整的存量房贷，第一年累计节约利息约1866亿元，同时提前还款率下降大约释放资金1.7万亿元，假设居民消费意愿为25%左右，累计用于消费的资金为4687.6亿元，带动社会零售消费品总额增长约1.77%。
　　3.“认房不认贷”主要受益群体有两类：本地置换群体、在本地购首套房但在外地有贷款记录的异地刚需群体。截至2023年8月30日，全国有9个重点城市执行“认房又认贷”，包括北京、上海、厦门、西安等，考虑到政策时滞，也将广州和深圳也纳入列表。2021年以上10个城市（不含厦门）的商品住宅销售面积1.58亿方。且由于高能级城市存量房市场较活跃，根据我们测算，以上10个城市新房和二手房成交面积合计为2.4亿方。假设全面执行“认房不认贷”，按照一线城市和非一线城市受益于此次“认房不认贷”的成交面积占总成交面积的比例分别为60%、30%来估算，我们测算出以上10个城市新建商品住宅和二手房成交面积合计或增加42.1%至34741万方。
　　4.综上，预计认房不认贷和存量房贷利率下行两项政策在2023年和2024年分别拉动GDP上行0.17%和0.18%。虽然幅度不大，但由于是增量拉动，也就意味着房地产持续下行势头得以遏制，房地产流动性逐步好转，带动市场信心逐步恢复。信心对于当前经济复苏而言极其重要。
　　5.历次重大利好政策对市场的催化效果：历史上房地产利好政策有8轮，其中3轮在短期内对销售面积有提振效果，4轮短期内对于平均房价有提振效果。对于A股市场而言，历次地产放松政策的短期影响并不十分显著，但适当拉长时间维度，仍有助于推动市场整体回暖，其中对银行业行情的效果较为明显，对地产产业链尤其是钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、家电等也有提振效果
　　

研究报告全文：总量专题报告2023年09月01日如何理解近期地产政策加速松绑及其影响中国银河总量和政策团队联合解读核心要点1政策综述8月25日住建部人民银行金融监管总局联合发布关于优分析师化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知之后重点城市也陆续发布认房不认贷的通知8月31日人民银行金融监管总局联合发布关于首席经济学家章俊tablemarketdata调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利010-80928096率有关事项的通知两个文件不再区分限购和不限购城市将首套zhangjunyjchinastockcomcn和二套住房贷款的最低首付比例下限统一为不低于20和30二套住房利率政策下限调整为LPR20BP首套住房利率政策下限仍为LPR-20BP分析师登记编码S01305230700032存量按揭利率调整重点解决新增房贷利率与存量利率差距大问题对宏观分析师高明银行息差和利润影响可控LPR加点幅度较多阶段集中在2017年7月至010-809276062022年6月期间累计净增贷款规模为1876万亿元占同口径金融机构人gaomingyjchinastockcomcn民币贷款增量比重为2044假设未有调整月供周期测算加权平均利率为549与增量贷款利率411拉开差距调降存量利率的必要性提分析师登记编码S0130522120001升假设统一下调30BP50BP100BP对银行净息差的影响分别是-034BP-053BP-328BP对银行净利润的影响分别是-019-03策略分析师杨超-186高利率除影响地产销量外也会制约投资和消费假设100万按010-80927696揭贷款利率下调100BP预计节约月供558元拓展到所有需要调整的存量yangchaoyjchinastockcomcn房贷第一年累计节约利息约亿元同时提前还款率下降大约释放资1866分析师登记编码S0130522030004金17万亿元假设居民消费意愿为25左右累计用于消费的资金为46876亿元带动社会零售消费品总额增长约177宏观分析师许冬石3认房不认贷主要受益群体有两类本地置换群体在本地购首套房但010-83574134在外地有贷款记录的异地刚需群体截至2023年8月30日全国有9个重点xudongshichinastockcomcn城市执行认房又认贷包括北京上海厦门西安等考虑到政策时分析师登记编码S0130515030003滞也将广州和深圳也纳入列表年以上个城市不含厦门的商202110品住宅销售面积158亿方且由于高能级城市存量房市场较活跃根据我银行业分析师张一纬们测算以上10个城市新房和二手房成交面积合计为24亿方假设全面执010-80927617行认房不认贷按照一线城市和非一线城市受益于此次认房不认贷的成交面积占总成交面积的比例分别为6030来估算我们测算出以上zhangyiweiyjchinastockcomcn10个城市新建商品住宅和二手房成交面积合计或增加421至34741万方分析师登记编码S01305190100014综上预计认房不认贷和存量房贷利率下行两项政策在2023年和2024年房地产分析师胡孝宇分别拉动GDP上行017和018虽然幅度不大但由于是增量拉动也就意味着房地产持续下行势头得以遏制房地产流动性逐步好转带动huxiaoyuyjchinastockcomcn市场信心逐步恢复信心对于当前经济复苏而言极其重要分析师登记编码S01305230700015历次重大利好政策对市场的催化效果历史上房地产利好政策有8轮风险提示其中3轮在短期内对销售面积有提振效果4轮短期内对于平均房价有提振1国内政策时滞的风险效果对于A股市场而言历次地产放松政策的短期影响并不十分显著海外经济衰退的风险但适当拉长时间维度仍有助于推动市场整体回暖其中对银行业行情的2效果较为明显对地产产业链尤其是钢铁建筑材料建筑装饰房地产家电等也有提振效果wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明总量专题报告目录一房地产政策对宏观经济的影响3二存量按揭利率调整的影响测算7三认房不认贷措施的影响测算10四房地产利好政策的市场效应13一当前房地产周期所处的位置13二历次重要房地产利好调控政策的效果18三房地产调控政策对A股市场的影响19请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2总量专题报告7月24日中央政治局会议要求下半年经济工作要加大宏观政策调控力度着力扩大内需提振信心防范风险不断推动经济运行持续好转内生动力持续增强社会预期持续改善风险隐患持续化解目前扩大内需的政策组合正在陆续出台货币政策方面MLF收益率在6月8月分别调降10BP15BP1年期LPR在6月8月都调降10BP5年期LPR只在6月调降10BP截止2023Q2金融机构贷款加权平均利率再次降至历史低位财政政策方面8月28日十四届全国人大常委会第五次会议明确专项债9月底前发行完毕10月底前力争资金使用完毕研究扩大专项债投向和用作资本金范围资本市场方面8月27日出台了证券交易印花税减半优化IPO节奏与再融资机制限制减持调降融资保证金等措施同时明确了房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制对于房地产市场7月24日中央政治局在防范化解重点领域风险的部分提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展8月下旬重要政策开始出台8月25日住建部人民银行金融监管总局联合印发的关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知居民家庭申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此次通知主要有两方面作用一是在居民购房时银行业金融机构对于首套房的认定门槛下降贷款记录不再作为首套房认定的标准仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策二是通知提到政策纳入一城一策工具箱供城市自主选用便于地方因城施策各地具有自主选用的空间此通知发布5日后广州和深圳陆续发布通知实行认房不认贷8月31日人民银行金融监管总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套住房和二套住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30二套住房利率政策下限调整为相应期限LPR20BP首套住房利率政策下限仍为相应期限LPR-20BP一房地产政策对宏观经济的影响如果没有政策调整房地产投资可能持续低位运行房地产投资增速在2022年同比下降100的基础上2023年1-7月又同比下降85新开工面积增速领先房地产投资增速大约25年左右但在2022年下降394的基础上2023年1-7月又同比下降245预示房地产投资将持续下行房地产行业持续低迷首先会直接影响固定资产投资增速并导致工业品库存周期见底而不回升截止2023年7月房地产开发投资要占固定资产投资总额的246房地产行业是中国工业最重要的需求来源之一因此也是库存周期的主要驱动力图3显示房地产销售面积增速领先于库存周期约12个月房地产销售持续低迷可能会导致库存周期见底但不回升请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3总量专题报告图1房地产销售与开发投资增速都处于历史低位图2土地购置面积增速与房屋新开工面积增速500800房地产开发投资年度同比本年购置土地面积累计同比房屋新开工面积累计同比400600商品房销售面积年度同比3004002002001000000-200-100-400-200-600-3002003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232003-072004-072005-072006-072007-072008-072009-072010-072011-072012-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-072020-072021-072022-072023-072002-07资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院房地产行业持续低迷会加重地方政府财政收入压力加剧地方政府债务问题限制财政政策空间全国住宅销售面积增速在2022年下降268的基础上2023年1-7月又同比下降43这也导致土地购置面积增速明显下降以及土地出让收入在2022年同比下降233的基础上2023年1-7月又下降191这又会对地方政府的收支平衡进而基建投资形成制约图3住宅销售面积增速大约领先库存周期12个月图4土地出让收入在2022年至2023年都出现大幅下降12003001200中国商品房销售面积住宅累计同比12月土地使用权出让收入累计同比1000工业企业产成品存货累计同比2501000土地使用权出让金收入安排的支出累计同比80020080060015060040010040020050200000000-200-50-200-400-100-4002012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072002-062003-062004-062005-062006-062007-062008-062009-062010-062011-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062024-06资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院房地产行业持续低迷会影响民营企业的信心与投资意愿房地产行业持续性低迷会加剧内需不足叠加外需下行与逆全球化趋势强化2023年1-7月民间固定资产投资同比下降-05出现负值占固定资产投资比重降至523去年同期为557最高在2015年为65以上制造业投资1-7月累计同比572022年为91也出现降速房地产行业持续低迷会影响居民消费的能力与意愿截止2023年7月70个大中城市二手住宅价格指数同比增速降至-31其中一二三线分别为-14-27-35全部转负这会导致居民部门收入增长预期与房地产增值预期下降消费和购房的能力意愿都受到影响此外房地产产业链相关的家具家电家装等方面消费也受到影响请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4总量专题报告图5固定资产投资各部分也都出现降速图670个大中城市二手住宅价格指数一线城市出现负值250400固定资产投资累计同比一线城市基建投资包含电力350200三线城市制造业投资300房地产开发投资二线城市15025020010015050100005000-50-50-100-1002012-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-072020-072021-072022-072023-072021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院房地产行业持续低迷还会影响货币政策的整体效果个人住房贷款加权平均利率已再次降至历史低位根据经验这有助于稳定住房销售但由于目前通胀率为负实际利率被动升高货币政策驱动信用扩张的效果明显受限因此居民购房与消费意愿尚未明显改善图7房贷利率已降至历史地位但住房销售增速尚未回升图8尽管贷款加权平均利率下行但社融和贷款增速未回升80090150左轴住宅销售面积累计同比季度社会融资规模存量同比右轴个人住房贷款加权平均利率60080140人民币贷款余额同比13040070120200601100050100-2004090-40030802008-062009-032009-122010-092011-062012-032012-122013-092014-062015-032015-122016-092017-062018-032018-122019-092020-062021-032021-122022-092023-062018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院总体而言房地产政策在逐步放开但认房不认贷和存量房降利率更多是纠偏型政策而不是扶持型政策主要目的是扭转房地产市场预期托底房地产价格避免房价持续下滑全面施行认房不认贷后预计增加房地产销售面积102918万平方米预计在2023年下半年拉动GDP上行1082024年随着市场信心增长带来相应房地产投资额增加拉动2024年GDP上行0592023年认房不认贷放开后或直接带动商品房销售额上行106万亿拉动房地产GDP上行58846万亿也即拉动GDP直接上行3645亿人民币预计会在2023年带动GDP增速上行00342个百分点2024年额外销售额拉动影响结束但可能带动开发商对未来的预期增强从而带动2024年房地产投资上行74895亿元预计拉动房地产GDP和2024年GDP额度分别为41192亿和2266亿拉动2024年GDP增速00187个百分点请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5总量专题报告图9认房不认贷对房地产和GDP的影响测算本地置换或异地刚需全国平均房价预计带动商品房销售额增加的成交面积万平方米元平方米亿10291810396001069935对房地产和GDP的拉动销售房地产GDPGDP额GDP增速2023年亿亿亿10699355884643624900342拉动次年投资拉动房地产GDP拉动GDP拉动2024年GDP增长2024年亿亿亿7489554119252265600187资料来源wind中国银河证券研究院存量房贷利率的下调对房地产影响不大主要是商业银行把利润让渡给了房产所有者我们估算存量房整体利息约2万亿左右同时商业银行在自主选择之下应会通过合同调整或置换的方式进行综合考虑存量房贷的剩余时间利率规模借款人自身的历史信用等因素按照依法有序的原则渐近推进这就意味着商业银行向房产持有者让渡利润是小幅推进的我们预计第一年累计节约利息约为1866亿元同时利率下降提前还贷中止大约能释放消费4687亿元我们预计这两项消费增加带动2023年和2024年GDP增速分别为013和015图10存量房利息亿图11政策利率和存量房贷利率比较资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院综上认房不认贷和存量房贷利率下行两项政策预计能在2023年和2024年分别拉动GDP上行017和018虽然幅度不大但由于是增量拉动也就意味着房地产持续下行的势头得以遏制房地产流动性逐步好转并且市场信心逐步恢复这些才是对经济更重要的作用图12存量房利率下行释放的资金对GDP的影响拉动GDP增社会零售品消费总额提前还贷节约最终消费GDP额度速亿亿亿亿2023年62200234380203157142210013422024年18660023438028837120186001598认房认贷和存量房利率下行对GDP的影响2023年016842024年01785资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6总量专题报告二存量按揭利率调整的影响测算1重点解决存量与增量贷款利率差距大问题房贷利率过高推升购房成本是影响地产销量的重要因素之一同时在一定程度上制约了居民投资与消费意愿给经济复苏和资本市场回暖带来挑战从央行发布的金融数据来看2023年1-7月居民部门新增中长期贷款139万亿元同比少增3158亿元而中长期贷款投放中又以按揭贷款为主其中4和7月居民中长期贷款出现负增长与此同时按揭早偿现象严重居民投资和消费意愿不强依据惠誉博华披露的数据2023年以来RMBS的提前还款率走高多维持在10以上4月一度高达20816月末最新数据为13512023年以来居民存款虽然有所释放但对消费和投资的提振效应并不明显预计更多地用于提前偿还房贷此外全国城镇储户问卷调查显示2023年6月末倾向于更多储蓄的储户占比达58而主张更多消费和投资的储户仅有245和175均位于历史低位图13居民部门新增中长期贷款走弱亿元图14RMBS早偿率升高居民新增中长期贷款CPRCPR3个月移动平均值10000002500800000200060000015004000001000200000500000000-2000002019-062021-102016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-102020-022020-062020-102021-022021-062022-022022-062022-102023-022023-062010-012010-102011-072012-042013-012013-102014-072015-042016-012016-102017-072018-042019-012019-102020-072021-042022-012022-102023-072020-032020-122021-092022-062023-03资料来源ifind中国银河证券研究院资料来源惠誉博华中国银河证券研究院图15居民部门存款释放对消费投资提振效应不明显亿元图16居民投资和消费意愿处于历史低点居民新增人民币存款非银机构新增人民币存款全国城镇储户问卷调查更多储蓄全国城镇储户问卷调查更多投资社会消费品零售总额当月值全国城镇储户问卷调查更多消费70000001006000000908050000007040000006030000005020000004010000003000020-100000010-200000002022-082023-032022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-042023-052023-062023-07资料来源ifind中国银河证券研究院资料来源东方财富choice中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明7总量专题报告从结构上看新增房贷利率已降至低点由利率过高引起的购房成本门槛已由增量转为存量因此存量贷款利率调整的核心在于解决增量利率和存量利率差距过大的问题依据不同时期的增量和定价测算LPR加点幅度较多阶段集中在2017年7月至2022年6月样本内累计净增贷款规模为1876万亿元占同口径金融机构人民币贷款增量比重为2044假设未有调整月供周期样本内贷款加权平均利率为5492017年以来发放全部按揭贷款加权平均利率为547与增量贷款利率411拉开差距调降存量利率的必要性提升图17LPR加点幅度较高的房贷集中在2017年三季度至2022年二季度BP160首套加点二套加点140120100806040200-20-40201610201612201702201704201706201710201712201802201804201806201808201810201812201902201904201906201908201910201912202002202004202006202008202010202012202102202104202106202109202111202201202203202205202207202209202211202301202303202305201708资料来源ifind中国银河证券研究院2存量利率调整对银行息差和利润的影响有限依据最新数据测算存量按揭利率调整对银行息差和利润影响有限具体来看假设2017年7月至2022年6月累计发放的住房贷款加点幅度全部下调30BP50BP100BP而相应提前还贷率为13108测算对金融机构整体贷款定价影响-036BP-056BP-351BP对银行净息差影响-034BP-053BP-328BP对银行净利润影响-019-03-186由于存量贷款利率调整大概率会采取自主协商和存量置换形式依据风险收益匹配原则调降更多地集中于部分优质客户而非统一调降因此实际影响预计会小于测算值3居民购房成本有望下降释放消费潜力相比于LPR调整先行影响增量房贷存量利率调整有助于解决重定价滞后等问题降低居民购房成本释放消费潜力假设新增按揭贷款期限为25年且月供期数量并未主动调整依据增量贷款分布测算平均剩余期限约为21年假设100万按揭贷款现有存量利率为549期限为21年如果下调存量利率100BP预计节约月供558元拓展到所有需要调整利率的存量房贷的话第一年累计节约利息约1866亿元同时依据表1提前还款率将由17降至8释放资金16884亿元假设居民消费意愿为25左右累计用于消费的资金为468761亿元带动社会消费品总额增长约177请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明8总量专题报告表1存量按揭利率调整对金融机构贷款利率银行息差净利润的影响不降息降30BP降50BP降100BP提前还款率1713108需要调整利率的按揭规模万亿元1876187618761876剔除早偿后的金融机构贷款余额万亿元22739228142287022908样本按揭贷款平均利率549549549549提前还贷改善BP000179313402剔除早偿后的待调整利率按揭规模万亿元1557163216881726存量按揭贷款损失BP000-215-369-753对金融机构贷款利率累计影响BP000-036-056-351利息净收入影响亿元000-8290-13018-81030净息差影响BP000-034-053-328利息净收入占比7820782078207820营业收入影响亿元000-6483-10180-63365净利率3684368436843684利润影响亿元000-2388-3751-23345利润影响000-019-030-186资料来源ifind东方财富choice央行国家金融监督管理局惠誉博华中国银河证券研究院表2存量按揭利率调整对居民购房成本和消费的影响调整前调整100BP变化房贷万元100100--贷款平均剩余期限年2121--房贷利率549449-100等额本息月供元669398613571-55827累计利息总额万元68685462-1406累计本息合计万元1686815462-1406全行业需要调整房贷万亿元18761876--第一年累计利息支出亿元1017735831092-186643提前还款率降低释放资金亿元01688416884居民消费意愿245025050预计用于消费的增量资金亿元468761累计社会零售总额亿元2643484026903601177资料来源ifind东方财富choice中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明9总量专题报告三认房不认贷措施的影响测算1本地置换群体和异地刚需群体或为主要受益群体根据8月25日住建部央行金融监管总局联合印发的关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知居民家庭包括借款人配套及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此次通知主要具有如下作用1在居民购房时银行业金融机构对于首套房的认定门槛下降贷款记录不再作为首套房认定的标准仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策2通知提到政策纳入一城一策工具箱供城市自主选用便于地方因城施策各地具有自主选用的空间在此项通知发布5日后广州和深圳陆续发布通知两地均实行认房不认贷根据广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知的解读认房不认贷措施主要的受益群体为两类购房群体本地置换群体在本地购首套房但外地有贷款记录的异地刚需群体假设购房家庭卖掉家庭唯一住房满足置换需求或在本地无房但在外地有贷款记录在认房又认贷的要求下此类客群虽购买本地首套住房但是若存在贷款记录包含公积金贷款商业贷款在申请贷款时首付比例和贷款利率均按照二套房的标准执行在认房不认贷政策落地后此类客群卖掉家庭唯一住房后在申请贷款时不论是否有贷款记录首付比例和贷款利率均按照首套房的标准执行以全国统一的非限购区域的首付标准为例此类群体的首付比例由30二套的首付比例最低降至20首套的首付比例若按照广州的首付标准认房又认贷的政策下此类群体的首付比例最低为70购买非普通商品住房首付比例为70购买普通商品住房首付款比例不低于40认房不认贷落地后此类群体的首付比例为30首付比例最多下降40pct贷款利率上广州的首套房贷款利率为5年期LPR二套房贷利率为5年期LPR上浮60bp在认房不认贷的政策下此类群体的购房按揭利率下降60bp首付比例和购房贷款利率下降幅度明显购房成本得到有效降低表3认房不认贷后广州部分购房群体的首付比例下降名下广州无住房担忧住房贷款记录首付标准名下广州无住房且无住房贷款购买普通商品住房购买非普通商品住房认房又认贷下最304070低首付比例认房不认贷下最303030低首付比例首付比例下降010pct40pct资料来源广州本地宝中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明10总量专题报告图18近12个月百城主流房贷利率500首套房贷利率二套房贷利率4504003503002022年9月2022年11月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月资料来源贝壳研究院官方公众号中国银河证券研究院2目前执行认房又认贷的重点城市销售占比超过10根据目前信息截至2023年8月30日有9个重点城市执行认房又认贷包括北京上海南京长沙厦门合肥成都等城市广州深圳8月30日发布最新通知执行认房不认贷考虑到政策的滞后效应我们依然将广州和深圳计入统计列表中由于部分城市尚未披露最新数据我们统一按照统计局口径的2021年商品住宅销售面积这一指标计算如上10个城市由于厦门数据披露不完整将其剔除2021年全年商品住宅销售面积合计为158亿方我国2021年全年商品住宅销售面积为1565亿方如上10座城市销售面积占全国总销售面积比例为1011二手房成交上2021年一线城市的二手房成交面积共计54757万方由于非一线城市的二手房成交数据披露不完整我们按照成都和青岛的成交面积估算2021年成都和青岛的二手房成交面积分别为5807万方4665万方分别占当年新建商品住宅成交面积的22213286按照二者均值2754预估以上非一线城市的二手房成交面积为3150万方以上10个城市新建商品住宅和二手房成交总面积为24亿方图19认房又认贷主要城市包含广州深圳2021年新建图20认房又认贷主要城市包含广州深圳2021年新建商品住宅成交面积万方商品住宅成交面积占全国新建商品住宅成交面积比例新房成交面积认房又认贷主要城市其他城市30002500101120001500100050008989北京上海深圳广州青岛长沙武汉西安合肥成都资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明11总量专题报告3若全面执行认房不认贷成交面积或增加421我们假设以上城市全部执行认房不认贷测算新建商品住宅的成交面积所受的影响测算包含广州深圳一线城市2021年四个一线城市共成交新建商品住宅4381万方二手房5476万方合计成交9857万方假设成交面积中60的购房为本地置换或异地刚需异地有贷款记录本地无房的群体即受益于认房不认贷政策的成交面积为5914万方非一线城市由于上文的非一线城市二手房成交数据披露不完整按照如上估算以上非一线城市的2021年二手房成交面积为3150万方非一线城市的新建商品住宅和二手房成交面积合计14592万方假设成交面积中30的购房受为本地置换或异地刚需异地有贷款记录本地无房的群体即受益于认房不认贷政策的成交面积为4378万方若全部执行认房不认贷则以上城市的住宅成交或受到明显的影响在全面执行认房不认贷政策下4个一线城市和非一线城市的成交面积或为10292万方按照首付比例平均下降至原二套认房又认贷首付比例的50估算在成交均价部变的基础上或有10292万方住宅成交面积额外释放即以上城市的新建商品住宅和二手房成交面积或增加421至34741万方表4认房不认贷落地的受益销售面积测算新建商品住宅成二手房成交面成交面积合本地置换或异地刚需本地置换或异地刚需交面积万方积万方计万方的成交面积占比的成交面积万方一线城市4381345475719857066000591423非一线城114414431504414591893000437757市合计1582279862616244489442101029180资料来源Wind中国银河证券研究院测算注广州深圳同样包含在上表一线城市中请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明12总量专题报告四房地产利好政策的市场效应一当前房地产周期所处的位置1传导路径新开工施工竣工销售库兹尼茨周期又称房地产周期一般持续15-25年其中房屋销售与新开工的短周期一般持续2-3年1998年至2022年房地产发展大致可以分为3个阶段1998-2007年房地产市场化政策扶持阶段1998年关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知文件出台规定自当年起停止住房实物分配建立住房分配货币化住房供给商品化社会化的住房新体制这一阶段市场总体供不应求且炒房团等投机狂潮涌现助推房价上涨2005年商品房均价突破3000元每平方米2007-2016年房地产金融化政策调控阶段这一阶段房地产市场表现与货币政策限购限贷政策相关性较大2008年国际金融危机爆发房地产迈入寒冬但在四万亿投资计划降首付降税费降房贷利率等措施刺激下2009年房地产市场全面恢复房价快速止跌回升2009年商品房均价突破4000元每平方米2010-2012年上半年政府出台严格调控措施货币政策紧缩房地产供过于求市场下行2014-2017年棚改带动阶段性上升2014年在经济增速下滑与房地产库存高企背景下房地产行业出现下行调整商品房销售面积下降76新开工面积下降1072015年房屋新开工面积下降14房屋竣工面积下降69房地产开发投资增速降至12015年棚改货币化安置是房地产去库存的重要抓手图21房屋新开工与商品房销售周期图22中国商品房销售面积销售额均价全国销售平均房价元平方米中国商品房销售面积累计同比1000中国商品房销售额累计同比右轴140001500中国房屋新开工面积累计同比中国商品房销售面积累计同比右轴7501150012005009009000250600650030000400000-2501500-300-500-1000-6001999-072001-072003-072005-072007-072009-072011-072013-072015-072017-072019-072021-072023-072015-072001-072003-072005-072007-072009-072011-072013-072017-072019-072021-072023-071999-07资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院2017年至今房住不炒政策规范阶段2016年12月中央经济工作会议首次提出长效机制要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位加强住房市场的监管整顿规范开发销售中介等行为2018-2021年进入峰值平台期期间受疫情影响房地产销售面积新开工面积等增速波动较大但综合来看商品房销售面积年均增速为14房屋新开工面积年均增速为272021年2月18日集中供地新规发布要求22个重点城市土地供应两集中即集中发布出让公告集中组织出让2022年房地产行业进入大周期下行轨道商请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明13总量专题报告品房销售面积下降243房屋新开工面积下降394房地产开发投资下降10降幅均创历史新高2022年以来商品房销售面积累计同比增速连续为负而房屋新开工面积累计同比增速自2021年7月以来连续为负值2023年1-7月商品房销售面积累计同比下降65较去年末-243的增速大幅好转但5月以来累计同比增速持续下降1-7月商品房销售额7045021亿元同比下降153月至6月连续四个月累计同比增速为正但7月又转负新房销售方面一季度销售市场回暖主要源于经济转暖防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期积压购房需求的集中释放从时间上来看2020年以来的短周期已经持续3年当前大概率处于周期底部即房屋销售增速仍在底部徘徊图23中国商品房销售额及同比增速图24中国商品房销售面积及同比增速中国商品房销售额累计值亿元中国商品房销售面积累计值万平方米20000016002100001200中国商品房销售额累计同比右轴中国商品房销售面积累计同比右轴18000014001800001000160000120080015000014000010006001200008001200001000006004009000080000400200600002006000000400000030000-20020000-2000-4000-4002007-021999-022001-022003-022005-022009-022011-022013-022015-022017-022019-022021-022023-022011-022013-022015-022001-022003-022005-022007-022009-022017-022019-022021-022023-021999-02资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院房企预售的先决条件之一是需要项目开工建设从增速上看新开工面积周期与销售面积周期基本同步2023年1-7月房屋新开工面积累计同比下降245降幅较上年末降幅收窄但年初至今持续下降表明受长远预期影响开工意愿仍较弱商品房销售面积和房屋新开工面积作为反映房地产景气周期的核心指标其中房地产下游产业和商品房销售面积同步变化房地产上游产业链和房屋新开工面积同步变化从估值上说上下游估值都跟房地产销售面积增速趋势大体一致在以往几轮周期中货币政策宽松往往是房地产回升的主要动力2022年个人住房贷款加权平均利率多次调低年末降至4262023年3月再次调降至4146月调降至411创2000年以来新低同时个人住房公积金自2022年10月份降至310再创新低首套平均房贷利率2022年末降至417二套房贷平均利率降至495分别较2021年末降低14个百分点降低09个百分点2023年4月始首套房平均放贷利率再降至406二套房平均房贷利率降至494对消费者购房支持力度持续增大请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明14总量专题报告图25个人住房贷款加权平均利率图26首套二套房贷平均利率中国金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款中国首套平均房贷利率中国中长期贷款利率5年以上中国全国二套房贷平均利率中国个人住房公积金贷款利率5年以上80107086064502402016-012014-012015-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012002-012004-012006-012008-012010-012012-012014-012016-012018-012020-012022-012000-01资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院从房地产新开工-施工-竣工的传导路径来看2023年1-7月房屋新开工面积56969万平方米下降245地产开发企业房屋施工面积799682万平方米同比下降68房屋竣工面积38405万平方米增长205年初至今增速持续为正且不断上升图27房屋新开工-施工-竣工面积累计同比增速中国房屋新开工面积累计同比中国房屋施工面积累计同比70中国房屋竣工面积累计同比503010-10-30-502005-072000-072001-072002-072003-072004-072006-072007-072008-072009-072010-072011-072012-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-072020-072021-072022-072023-071999-07资料来源wind中国银河证券研究院从周期角度来看施工面积累计同比增速长期比较稳定长期增速为正但2022年5月以来施工面积累计同比增速持续为负一方面受新开工面积下滑影响新开工面积自2021年下半年以来连续负增长另一方面疫情防控以及融资端政策收紧均影响施工进度2023年以来房屋新开工和竣工规模增速已由底部回升随着房企资金面情况改善以及停工项目陆续被盘活后续建安投资在下半年仍将呈现积极回升的态势有利于房屋施工面积回升房屋施工面积逐渐转变为竣工面积2023年初房屋竣工面积累计同比增速转正主要受保交楼政策影响新开工与竣工作为施工的两端前者往往可以预判施工需求后者则是建材装潢家具家电等后地产周期消费的重要指向标2资金链开发投资销售请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明15总量专题报告从资金端来看2023年房地产开发资金投资额销售额增速均明显回暖据国家统计局数据1-7月全国房地产开发投资完成额67717亿元同比下降85较去年末的10降幅收窄但年初至今降幅不断加深投资规模和增速的大幅回升主要源于两个方面一是房企资金面的突出改善随着1-7月份房地产开发企业到位资金78217亿元同比下降112二是以房屋新开工和房屋竣工为主的建安投资显著提升图28房地产开发-投资-销售资金累计同比增速中国商品房销售额累计同比1600中国房地产开发投资完成额累计同比右轴800中国房地产开发资金来源合计累计同比右轴1400700120060010005008004006003004002002001000000-200-100-400-200-600-3001999-072000-072001-072002-072003-072004-072005-072006-072007-072008-072009-072010-072011-072012-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-072020-072021-072022-072023-071998-07资料来源wind中国银河证券研究院2023年6月末商业性房地产贷款余额为534万亿元同比增长05增速持续下滑个人住房贷款余额386万亿元同比下降07房地产开发贷款余额131万亿元同比增长53其中住房开发贷款余额98万亿元同比增长39可见房地产投资端资金需求增速高于消费端2022年城市住宅供应建筑面积同比下降367成交面积同比下降307土地出让金6685万亿同比下降14882021年5月至2022年末土地购置面积累计同比增速持续为负2022年土地购置面积降速远高于土地购置费当年土地购置面积累计同比降低534土地购置费累计同比降低57表明土地购置向地价更高的区域集中2023年1-7月土地购置费累计为2447554亿元累计同比下降37增速自5月以来持续为负图29商业性房地产贷款余额同比增长图30土地购置面积与土地购置费中国商业性房地产贷款余额同比增长1200600中国房地产开发贷款余额同比增长中国本年购置土地面积累计同比中国个人住房贷款余额同比增长950中国土地购置费累计同比700400450200200-50-30000-5502019-072004-072005-072006-072007-072008-072009-072010-072011-072012-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072020-072021-072022-072023-072012-072001-072002-072003-072004-072005-072006-072007-072008-072009-072010-072011-072013-072014-072015-072016-072017-072018-072019-072020-072021-072022-072023-072000-07资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明16总量专题报告2023年金融层面多措并举支持优质房企改善资产负债表当前优质房企及白名单房企融资开闸但行业面融资仍未有全面回暖2023年1-7月房地产开发资金合计782168亿元同比下降112降幅自5月以来持续扩大其中1-7月房地产开发资金来源中外资3043亿元同比下降43国内贷款973239亿元同比下降115自筹资金2391583亿元同比下降23其他资金4453815亿元同比下降358其他资金项中1-7月定金及预收款27377亿元同比下降38个人按揭贷款13950亿元同比下降1因此对房地产开发资金来源总额降幅贡献最大的是外资其次是自筹资金部分然后是国内贷款图31房地产开发资金来源合计图32房地产开发资金来源分项占比中国房地产开发资金来源合计累计值亿元国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比中国房地产开发资金来源合计累计同比右轴250000800100200000600804001500006020010000040002050000-2000-40001998-072000-072002-072004-072006-072008-072010-072012-072014-072016-072018-072020-072022-072015-121999-122001-122003-122005-122007-122009-122011-122013-122017-122019-122021-121997-12资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院房地产开发资金来源各分项累计同比增速触底回升后又下探与新开工-施工-竣工-销售面积同比增速趋势比较一致结合竣工面积同比增速转正新开工意愿较低来看当前房地产资金主要用于保交楼盘活停工项目而非加快新项目建设图33房地产开发资金来源分项同比增速图34定金及预收款等其他资金来源同比增速中国房地产开发资金来源国内贷款累计同比其他资金定金及预收款累计同比中国房地产开发资金来源自筹资金累计同比2000其他资金个人按揭贷款累计同比20001200中国房地产开发资金来源其他资金累计同比其他资金其他到位资金累计同比1500150090060010001000300500500000000-300-500-5001998-072000-072002-072004-072006-072008-072010-072012-072014-072016-072018-072020-072022-072000-072002-072004-072006-072008-072010-072012-072014-072016-072018-072020-072022-071998-07资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明17总量专题报告二历次重要房地产利好调控政策的效果历史来看房地产重磅政策共出台八轮为了配合全国性住房制度改革1999年3月房贷首付比例由不低于30调整为不低于202008年在金融危机冲击下我国经济增速下滑房地产市场进入调整期2008年10月财政部出台加大投入力度解决低收入群众基本生活通知将居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限扩大为基准利率的07倍最低首付款比例调整为20受2013年楼市调控政策趋严影响2014年房地产市场行情转冷房产库存大量积压2014年到2016年中央政府对房地产调控政策转为正向四轮重磅政策相继出台助力房地产行业回暖2022年以来受到多地疫情反复居民信心偏弱等拖累房地产市场再度低迷2022年11月11日央行和银保监会联合发布254号文关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知随后房企融资三支箭1个月内实现了快速落地2023年7月24日中央政治局会议对房地产市场供求关系发生重大变化作出研判并提出适时调整优化房地产政策表5房地产历次重磅政策出台出台时间重大利好政策1999年3月房贷首付比例由不低于30调整为不低于20最低首付款比例为20房贷利率下限扩大为基准利率的07倍90平方米及以下普通住房契税2008年10月下调到1暂免征土地增值税和印花税2014年9月拥有1套住房并已结清相应房贷款的第二套住房首付比例可由60降为30拥有1套住房尚结清相应房贷款的第二套住房首付比例可由60降为40使用住房公积金贷2015年3月款对拥有1套住房并已结清相应房贷的二套最低首付款降为30使用住房公积金贷款对拥有1套住房并已结清相应房贷的二套最低首付款比例由30降为2015年9月20购买第二套住房的契税税率降为190平方及以下290平以上2年以上的非普通住2016年2月宅免征收营业税北上广深除外2022年11月11日央行和银保监会联合下发关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展2022年11月工作的通知简称金融十六条随后房企融资三支箭1个月内便实现了快速落地7月24日中央政治局会议对房地产市场供求关系发生重大变化作出研判并提出适时调整优2023年7月化房地产政策资料来源wind中国银河证券研究院观察房地产历次重磅政策出台对其销售面积的冲击可以发现1999年3月2008年10月2016年2月三轮政策在短期内对于销售面积有提振效果其中2016年2月政策效果显著2015年3月2022年11月两轮政策出台后的第二个月销售面积出现回升政策效果相对滞后而2014年9月和2015年9月两轮政策出台后销售面积依然维持偏弱状态后者在一定程度上受到去杠杆思想压制请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明18总量专题报告图35房地产历次重磅政策出台对其销售面积的冲击政策出台前后销售面积增长率T0为政策出台时点1999年3月2008年10月2014年9月2015年3月3002015年9月2016年2月2022年11月2023年7月250200150100500-50-100T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT1T2T3T4T5T6资料来源wind中国银河证券研究院观察房地产历次重磅政策出台对其销售均价的冲击可以发现1999年3月2014年9月2015年3月2015年9月四轮政策在短期内对于销售均价有提振效果其中2015年9月政策效果的持续性更强2022年11月政策出台后的第二个月销售均价出现回升2008年10月政策出台后的第三个月销售均价开始回升政策效果相对滞后而2016年2月政策出台后销售均价持续负增长图36房地产历次重磅政策出台对其销售均价的冲击政策出台前后销售均价增长率T0为政策出台时点1999年3月2008年10月2014年9月2015年3月252015年9月2016年2月2022年11月2023年7月20151050-5-10-15T-6T-5T-4T-3T-2T-1TT1T2T3T4T5T6资料来源wind中国银河证券研究院三房地产调控政策对A股市场的影响观察历次地产放松政策对上证指数的影响可以发现政策出台后第一个交易日上证指数只有三次出现上涨提振效果并不明显政策出台后二十个交易日内仅2015年请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明19总量专题报告9月和2023年7月两轮上证指数延续负收益率其余六轮上证指数均上涨整体来看地产放松政策对于上证指数短期内影响并不显著但适当拉长时间维度有助于推动市场整体行业回暖观察历次地产放松政策对银行指数的影响可以发现政策出台后第一个交易日银行指数四次出现上涨三次出现下跌政策出台后二十个交易日内仅2015年9月银行指数录得负收益率该轮受到2015年股市下跌态势影响较大其余六轮银行指数均上涨可以判断地产政策放松对于银行指数有刺激效应图37地产放松政策对上证指数的影响地产放松政策对上证指数的影响1999-03-012008-10-222014-09-302015-03-30302015-09-012016-02-202022-11-112023-07-242520151050-5-10-15-20-20-18-16-14-12-10-8-6-4-202468101214161820交易日T0为地产放松政策的出台日资料来源wind中国银河证券研究院图38地产放松政策对上证指数的影响地产放松政策对银行指数的影响252008-10-222014-09-302015-03-302015-09-01202016-02-202022-11-112023-07-24151050-5-10-15-20-20-18-16-14-12-10-8-6-4-202468101214161820交易日T0为地产放松政策的出台日资料来源wind中国银河证券研究院分行业来看对于有色金属行业地产放松政策出台后第一个交易日有色金属三次出现上涨四次出现下跌拉长时间维度来看政策出台后二十个交易日内有色金属行业共有四轮录得正收益率其中2008年10月和2015年3月两轮均超13但其余三轮均下跌整体来看地产放松政策对于有色金属行业的影响相对较弱请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明20