事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%；基本每股收益0.53元/股，同比增长29.27%。
　　销售增长，土储优质：2023年上半年，公司实现销售额925.8亿元，同比增长35%，根据克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位。权益销售现金回笼478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目22个，其中19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面249万方，新增土储的总地价396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端：截至2023年上半年末，公司总土储中60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。
　　收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司2023年上半年实现营收270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司2023年上半年房地产销售业务毛利率17.74%，较去年同期下降3.17pct；2）公司2023年上半年营业税金及附加为7.77亿元，同比上升283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司2023年上半年投资收益为3.72亿元，同比下降58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较2022年上半年下降1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。
　　债务结构清晰，授信储备充裕：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至2023年上半年末，公司平均融资成本为4.4%，较2022年末下降0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度1209.72亿元，已使用405.1亿元，剩余可用额度占总额度的66.5%，表现公司充裕的授信储备。
　　租赁养老业务稳步推进：截至2023年上半年末，公司实现租金收入1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积36.7万方，累计出租面积31万方，对应的出租率84.6%，其中11个项目的平均出租率为100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。
　　投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质；收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司2023-2025年归母净利润为44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS为1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应PE为7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。
　　

研究报告全文：TableHeader公司点评房地产开发2023年08月29日TableTitleTableStockCode收入大幅增长授信储备充裕滨江集团002244TableInvestRank推荐维持年中报点评--2023核心观点分析师TableSummary事件公司发布2023年中报公司2023年上半年实现收入27029亿元TableAuthors胡孝宇同比增长15284归母净利润1637亿元同比增长2733基本每股收益053元股同比增长2927huxiaoyuyjchinastockcomcn销售增长土储优质2023年上半年公司实现销售额9258亿元同分析师登记编号S0130523070001比增长35根据克而瑞行业销售排名第10位较2022年提升3位权益销售现金回笼47866亿元资金回笼保持稳健投资端2023年上半年公司新增土储项目22个其中19个位于杭州进一步巩固杭州市场份额新增土储建面249万方新增土储的总地价396亿元权益土地价款市场数据TableMarket2023-08-29180亿元对应权益比例455从区域分布看杭州浙江省内杭州市外浙江省外的新增土储计容建面占比为9114655230公司获A股收盘价元1102取土地的方式包括竞拍联合竞拍并购等拿地方式较为多元土储端股票代码002244截至2023年上半年末公司总土储中60在杭州22在浙江省内非杭A股一年内最高价最低价元1296819州的城市如宁波金华湖州嘉兴温州台州等经济基础扎实的二三上证指数313589线城市18的在浙江省外土储优质为公司未来发展提供良好保障总股本实际流通A股万股311144268235收入大幅增长费用管控卓有成效公司年上半年实现营收202327029流通A股市值亿元343亿元同比增长15284归母净利润1637亿元同比增长2733收入大幅增长业绩增速低于收入增速主要原因为1公司2023年上半相对沪深300表现图年房地产销售业务毛利率1774较去年同期下降317pct2公司2023TableChart年上半年营业税金及附加为777亿元同比上升28374主要由于期内40交付楼盘较多部分交付楼盘土增税负率较高3公司2023年上半年投30资收益为372亿元同比下降588主要由于期内联合营企业投资收益2010较去年同期减少4公司2023年上半年信用减值损失资产减值损失分0别为161亿元625亿元主要由于期内其他应收款增加存货跌价准备-10增加费用管控上2023年上半年公司的销售费用率管理费用率分别为-20138108分别较2022年上半年下降135pct119pct费用管控卓有成效滨江集团沪深300债务结构清晰授信储备充裕截至2023年上半年末公司剔除预收款的资产负债率为5571净负债率为2154杠杆水平低现金短债比资料来源中国银河证券研究院207倍现金可有效覆盖短期债务有息负债中银行贷款占比76直接融资占比24债务结构清晰公司综合融资成本不断下降截至2023相关研究年上半年末公司平均融资成本为44较2022年末下降02pct融资TableResearch银河地产公司点评房地产行业滨江集团成本持续下降表现市场对于公司经营信誉的认可截至年上半2023002244SZ业绩增长表现亮眼财务稳健融资年末公司共获得银行授信总额度120972亿元已使用4051亿元剩畅通余可用额度占总额度的665表现公司充裕的授信储备租赁养老业务稳步推进截至2023年上半年末公司实现租金收入163亿元持有用于出租的写字楼商业裙房社区底商及公寓面积367万方累计出租面积31万方对应的出租率846其中11个项目的平均出租率为100养老业务方面公司旗下高品康养服务品牌滨江和家推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明TableReportType证券研究报告公司点评投资建议公司债务结构清晰融资成本继续下降销售增长土储优质收入大幅增长费用管控卓有成效投资稳健坚持区域聚焦其他业务稳步推进我们看好公司稳健经营的战略预计公司2023-2025年归母净利润为4466亿元5297亿元6374亿元EPS为144元股170元股205元股对应PE为768X647X538X维持推荐评级风险提示宏观经济不及预期房价大幅波动政策实施不及预期公司销售结算不及预期运营业务不及预期等表1主要财务指标预测TableMainFinance人民币20222023E2024E2025E营业收入百万元4150232502302559231526722777同比增速928210317921350归母净利润百万元374103446648529667637382同比增速2358193918592034EPS元股120144170205PE917768647538PB146124104087资料来源公司公告中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2TableReportType公司点评房地产开发公司财务预测表资产负债表百万元TableMoney20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E流动资产25034656262429242876199129848468营业收入4150232502302559231526722777现金2432764261448237047554110000营业成本3424926387016746248495350950应收账款44077561076605875065营业税金及附加84404102154120460136722其它应收款3036215292993929580763170245营业费用8105698102115682131300预付账款644530448794662管理费用626387581089395101464存货18440922193408332050567520750133财务费用101920869769239267987其他1080033129625915225481738364资产减值损失-70213-42000-49013-10228非流动资产2582948272237728624602939107公允价值变动收益-624000000000长期投资1429764151976415897641609764投资净收益22240875345106617127733固定资产58162570025632056257营业利润5320438179759353541052082无形资产13660131711271612280营业外收入996139420362646其他1081362113243912036601260806营业外支出1988230625362739资产总计27617604289653013162445132787575利润总额5310518170639348531051989流动负债18372137188504942041397420663830所得税140693216097248986279040短期借款000000000000净利润390358600966685867772949应付账款369915408518513422578930少数股东损益16255154319156200135566其他18002222184419761990055220084900归属母公司净利润374103446648529667637382非流动负债3973794428766246876624827662EBITDA45482393467010625741155779长期借款3494989369498937949893834989EPS元120144170205其他478805592673892673992673负债合计22345931231381562510163625491492主要财务比率20222023E2024E2025E少数股东权益2918197307251632287163364282营业收入928210317921350归属母公司股东权益2353476275463032940993931802营业利润-2113537414351248负债和股东权益27617604289653013162445132787575归属母公司净利润2358193918592034毛利率1748229521922041现金流量表百万元20222023E2024E2025E净利率901889894948经营活动现金流521365234669858796355461ROE1590162116081621净利润390358600966685867772949ROIC290593612622折旧摊销42680306303532935803资产负债率8091798879377775财务费用945408563294682102082净负债比率42389397083848334939投资损失-222408-75345-106617-127733流动比率136139141144营运资金变动149221-44831296322-438960速动比率030030033036其它66975410985321411321总资产周转率017018020021投资活动现金流-2421395-86889-7384211866应收帐款周转率89491002896979528资本支出-13586-10677-13287-11300应付帐款周转率9639941003980长期投资-459156-151667-166683-104891每股收益120144170205其他-194865375455106128128056每股经营现金168075276114筹资活动现金流22149813324730531837918每股净资产75688510591264短期借款-56497000000000PE917768647538长期借款101351320000010000040000PB146124104087其他1257965-166753205318-2082EVEBITDA1211663519454现金净增加额3180851817181090272405245PS083068058051数据来源公司数据中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3TableReportType公司点评房地产开发分析师承诺及简介TableAuthorsRxplain本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关胡孝宇房地产行业分析师3年房地产研究经验美国东北大学硕士同济大学金融学学士曾就职于天风证券2023年7月加入中国银河证券研究院评级标准TableRatingStandard行业评级体系未来6-12个月行业指数相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数公司评级体系未来6-12个月公司股价相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数免责声明TableAvow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资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