地产数据有待修复
　　楼市成交维持回落态势，政策加码预期上升。今年8月的前两周，30大中城市商品房成交套数合计3.39万套，较去年同期下滑约27.0%。地产政策未来可能进一步加码。
　　地产成交突破需要重塑信心
　　地产成交难以突破的成因可分为需求端和供给端两侧。从需求端来说，国内受疫情冲击影响，民众对未来收入预期下降，压低了民众短期内购房的信心。供给端来看，当下民众偏好现房买卖，“预售模式”失去吸引力。等宏观经济进一步修复，预计成交量将逐步恢复。
　　大规模地产刺激政策还合适吗？
　　高房价影响生育率，刺激政策对人口影响值得重视。与日本相比，我国一线城市生育率更低，房价收入比更高，对人口产生重大影响。大型刺激政策可能会进一步推动这种形势的发展。
　　居民加杠杆意愿偏弱，大规模刺激效果有所弱化。民众对房价信心可能不足，刺激政策可能造成反效果。
　　放平心态，聚焦增长新动力
　　我国的发展目标已经从经济高速增长向高质量发展转型。当下的政策走向可能将更聚焦于科技、民生、就业等领域，为未来创造更多的希望。
　　风险提示
　　地缘风险、海外市场大幅波动、海外黑天鹅事件等。
　　

研究报告全文：仅供机构投资者使用证券研究报告政策投资报告TableDate2023年8月22日近期市场点评TableTitle地产修复还需耐心TableTitle2政策投资报告分析师TableAuthor分析师顾洋恺TableSummary地产数据有待修复邮箱guykhx168comcn楼市成交维持回落态势政策加码预期上升今年8月的前两SACNOS1120522090002周30大中城市商品房成交套数合计339万套较去年同期下滑约270地产政策未来可能进一步加码联系人童安格邮箱tongaghx168comcn地产成交突破需要重塑信心地产成交难以突破的成因可分为需求端和供给端两侧从需求端来说国内受疫情冲击影响民众对未来收入预期下降压低了民众短期内购房的信心供给端来看当下民众偏好现房买卖预售模式失去吸引力等宏观经济进一步修复预计成交量将逐步恢复大规模地产刺激政策还合适吗高房价影响生育率刺激政策对人口影响值得重视与日本相比我国一线城市生育率更低房价收入比更高对人口产生重大影响大型刺激政策可能会进一步推动这种形势的发展居民加杠杆意愿偏弱大规模刺激效果有所弱化民众对房价信心可能不足刺激政策可能造成反效果放平心态聚焦增长新动力我国的发展目标已经从经济高速增长向高质量发展转型当下的政策走向可能将更聚焦于科技民生就业等领域为未来创造更多的希望风险提示地缘风险海外市场大幅波动海外黑天鹅事件等138262请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明1证券研究报告政策投资报告正文目录1地产数据有待修复32地产成交量突破需要重塑信心33大规模地产刺激还合适吗44放平心态聚焦增长新动力55风险提示5图表目录图1今年以来30大中城市成交套数套3图22015年前后地产政策传导3图3中国一二三线城市商品房价格指数同比4图4各线城市二手房挂牌价格指数20151004图5中国一二三线城市房价收入比5图6各大城市出生率5请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2证券研究报告政策投资报告1地产数据有待修复楼市成交量维持回落态势政策加码预期上升今年8月的前两周30大中城市商品房成交套数合计339万套较去年同期下滑约270从成交面积上看下滑更多较同期下滑约276近期地产刺激政策信号频发7月24日政治局会议没有再提房住不炒的表述7月27日住建部座谈会上住建部部长倪虹重新强调房地产支柱地位但目前来看地产销售数据修复态势依旧未变因此地产政策未来可能进一步加码从过去地产政策对房地产市场的影响来看政策的传导从调控放松到销售面积再到房价最后到地产投资逻辑上来理解调控政策放松后二手房市场成交开始活跃成交量上升房价随后开始拉涨开发商在房价上涨后资产负债表自然缓解开始新一轮拿地周期最后体现在地产投资上以2015年前后地产数据走势为例地产销售面积在2015年出率先见底随后房价转向开发投资金额于2015年底转向而本轮的政策刺激效果目前仍不明显主因是商品房成交量仍停滞未能引导市场整体上行图1今年以来30大中城市成交套数套图22015年前后地产政策传导30大中城市商品房成交套数当周值中国房地产开发投资完成额累计同比30大中城市成交套数同比中国商品房销售面积累计同比44000800中国70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比700390004000600340005003000290004002400030020001900020010014000100009000-1000004000-200-10002014-062014-122014-022014-042014-082014-102015-032015-052015-072015-092015-112016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-032017-052017-072017-092017-11-2000资料来源Wind华西证券研究所资料来源Wind华西证券研究所2地产成交量突破需要重塑信心地产成交量突破难点可从需求端和供给端两侧分别讨论从需求端来说过去受到疫情冲击以及海外经济周期的影响民众对未来收入预期下降再叠加多起房地产负面新闻压低了民众短期内购房的信心从供给端来看当下民众偏好现房买卖预售模式失去吸引力开放商融资难度加大民营开发商与央国企开发商差距也同时被拉大最终民营现金流短缺开发商的状况又反过来影响需求侧的信心预售制的内核是居民向开发商提供信用因此以预售制开发商为中心的地产模式对房价的请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3证券研究报告政策投资报告变动非常敏感这使得房地产在现阶段的发展存在一定的阻碍当前政策的核心在于重塑民众对经济民营企业的信心等宏观经济进一步修复预计成交量将逐步恢复3大规模地产刺激还合适吗高房价影响人口生育率刺激政策对人口影响值得重视根据过去对人口的研究房价与人口出生率呈现负相关目前我国一线城市的出生率已显著低于东京侧面反映了我国大城市人口生育率的问题从房价收入比的角度去看东京2022年的房价收入比约为134倍远低于我国一线城市的房价收入比稍高于我国二线城市按此推测我国出生率尤其是一二线城市将受到长期影响对未来商品房需求的预期也要有所缩减大型刺激政策可能会进一步推动这种形势的发展居民加杠杆意愿偏弱大规模刺激的效果有所弱化2012年至2017年我国人口出生小高峰对应了1982-1988年间我国第三波婴儿潮之后即使无经济因素的外生冲击人口出生率也会自然下滑在适龄购房人口不断下滑未来存在征收房产税预期的趋势下房价只涨不跌的共识已经不再被普遍认可如果在大型刺激政策的作用下一二线城市地产的成交量被激活当地二手房挂牌量可能会相对成交量更快增加反而不利于楼市稳定在稳经济为大背景的当下也许推动大规模刺激政策并不适宜图3中国一二三线城市商品房价格指数同比图4各线城市二手房挂牌价格指数2015100中国70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市当月同比一线城市二线城市三线城市四线城市中国70个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市当月同比240中国70个大中城市新建商品住宅价格指数三线城市当月同比220400020018030001601402000120100010080000-10002013-072022-072018-01-282011-072012-012012-072013-012014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012023-012015-01-042015-04-262015-08-162015-12-062016-03-272016-07-172016-11-062017-02-262017-06-182017-10-082018-05-202018-09-092018-12-302019-04-212019-08-112019-12-012020-03-222020-07-122020-11-012021-02-212021-06-202021-10-102022-01-302022-05-222022-09-112023-01-012023-04-232011-01资料来源Wind华西证券研究所资料来源Wind华西证券研究所请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4证券研究报告政策投资报告图5中国一二三线城市房价收入比图6各大城市出生率中国50大中城市房价收入比一线城市中国香港粗出生率日本东京都出生率中国50大中城市房价收入比二线城市北京常住人口出生率上海常住人口出生率中国50大中城市房价收入比三线城市16003000140025001200100020008001500600100040050020000000020102011201220132014201520162017201820192020201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源Wind华西证券研究所资料来源Wind华西证券研究所4放平心态聚焦增长新动力近年来我国的发展目标已经从经济高速增长向高质量发展转型现阶段我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在前一个阶段经济增速是关键而现在主要矛盾的解决方式是从满足于温饱转向人的全面发展未来聚焦经济发展新的增长点摆脱对传统产业的依赖是大势所趋当下的政策走向可能将更聚焦于科技民生就业等领域为未来创造更多的希望5风险提示地缘风险海外市场大幅波动海外黑天鹅事件等请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5证券研究报告政策投资报告分析师与研究助理简介TableAuthorInfo顾洋恺对外经济贸易大学金融硕士曾任民生证券西部证券高级宏观分析师擅长国际关系国内政策宏观策略等领域拥有智库研究经验2022年9月加入华西证券研究所政策专题团队分析师承诺作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求客观公正结论不受任何第三方的授意影响特此声明评级说明投资公司评级标准说明评级买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15以报告发布日后的6个增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在515之间月内公司股价相对上证中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-55之间指数的涨跌幅为基准减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数515之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15行业评级标准以报告发布日后的6个推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10月内行业指数的涨跌幅中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-1010之间为基准回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10华西证券研究所地址北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址httpwwwhx168comcnhxzqhxindexhtml请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明6证券研究报告政策投资报告华西证券免责声明华西证券股份有限公司以下简称本公司具备证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司签约客户使用本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料但本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载资料意见以及推测仅于本报告发布当日的判断且这种判断受到研究方法研究依据等多方面的制约在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及预测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者需自行关注相应更新或修改在任何情况下本报告仅提供给签约客户参考使用任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在任何情况下本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标财务状况或需求不能作为客户进行客户买卖认购证券或者其他金融工具的保证或邀请在任何情况下本公司本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为与本公司本公司员工及其他关联方无关本公司建立起信息隔离墙制度跨墙制度来规范管理跨部门跨关联机构之间的信息流动务请投资者注意在法律许可的前提下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的前提下本公司的董事高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部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