投资要点：
　　事件: 1）8月3日，公安部召开新闻发布会，发布公安机关服务保障高质量发展26条措施，其中包括推进以人为核心的新型城镇化，调整优化超大、特大城市落户政策，完善特大城市积分落户政策等。2）中共中央政治局4月28日召开会议。会议首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取当前防汛抗旱工作情况汇报，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
　　超大特大城市有望成为新一轮城镇化核心。公安部提出，大力推进以人为核心的新型城镇化。具体层面，公安部提出推动各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。我们认为，持续推动人口要素流入超大特大城市、盘活存量土地资源是后续顶层设计中解放生产力的核心。
　　加速人口向超大特大城市集中，释放大城市红利。我们认为通过加大人口转移和集中，将继续释放超大特大城市红利，同时逐步改善目前房地产的结构性矛盾是后期发展趋势。根据2022年中国原银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》中所描述，目前新市民约有3亿人。我们认为，将新市民群体从中小城市向超大特大城市传导，一方面将加强构建大超大特大城市圈，一方面将保障中小城市人口和资源的平衡。
　　超大特大城市城中村改造，是推动人口向超大特大城市集中的重要配套政策。
　　1）不同于旧城改造和棚户区改造，普遍意义来讲，城中村的土地使用权性质为集体土地。在拆迁推进后，在土地性质没有发生变更下，不能对集体土地所有制土地进行商品住宅开发。集体土地后续大部分改造方向是城市配套设施，研发办公，保障性住房和长租公寓等。棚改、城市更新和城中村改造都会因为拆迁而短期减少城市居民住宅总量，但棚改和城市更新在开发模式中仍存在商品房，未来或造成更多商品房供给。城中村改造由于土地属于集体所有制，不能用于商品房开发，后续多为运营类资产，而不增加可售商品房源。
　　2）城中村改造后的运营资产由于土地为集体所有制土地，基准地价较商品房低，也为资产的长期收益能力提供一定保障。我们认为，在超大特大城市进行城中村改造所解放的城市集体所有制用地，一方面为推动地方政府土地财政模式转化为“产业+股权”模式提供积极稳妥土地来源，另一方面同样是房地产企业积极探索新模式，从此前简单周转模式，向“开发+运营”相结合，提供足够多的超大特大城市潜在用地。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为本次政策有利稳定超大特大型城市房地产市场，对在以上领域开发的地产企业和城投类公司构成利好，包括：1）区域城投和开发类：城建发展、天健集团；2）集中超大特大型城市开发的央国资企业：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀股份、华发股份、建发股份、华侨城A；3）集中超大特大型城市开发的民营企业：龙湖集团。
　　风险提示。行业基本面下行风险。