核心观点：
　　7月市场销售持续承压，重点城市单月新房成交1137.9万方，同比下降34.0%，环比下降31.9%，重点城市二手房成交同比下降6.4%，环比下降3.2%。百强房企销售额3810.4亿元，同比下降37.2%，环比下降36.6%。主流房企中，仅2家房企实现了单月同比正增长。7月房企债券融资有所改善，总规模604.6亿元，环比上升59.9%，加权融资成本有所回落。伴随政策持续落地落实，7月销售和融资状况应视作今年的底部位置，后续都会出现改善。
　　7月百强房企销售同环比均下行，土地投资力度降低。7月百强房企全口径销售金额为3810.4亿元，同比下降37.2%，环比下降36.6%；全口径销售面积为2252.7万平，同比下降36.8%，环比下降30.4%。主流房企中，越秀地产、中国恒大实现了单月同比正增长，较上个月增加1家，仅金科股份1家房企实现环比正增长，较上月减少14家。7月百强房企新增土地货值2455亿元，同比下降51.3%，环比下降31.4%。
　　新房成交显著下降，二手房跌幅较小。7月重点城市单月新房共成交1137.9万方，环比下降31.9%，同比下降34.0%。其中一线成交268.5万方，环比下降15.8%，同比下降16.9%；二线成交532.8万方，环比下降32.3%，同比下降35.9%；三四线成交336.6万方，环比下降40.5%，同比下降40.8%。我们跟踪的重点城市二手房成交面积单月环比下降3.2%，同比下降6.4%。
　　股权融资平稳推进，债券融资规模显著增长。（1）7月港股房企融资持续，A股多家房企披露股权融资进展，招商蛇口购买资产增发股份上市；（2）7月债券融资总额604.6亿元，环比上升59.9%。其中公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券规模均环比上升；（3）境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券发行利率分别为3.48%、2.47%、3.79%、3.37%、3.98%，其中公司债、资产支持证券利率下降，中票利率上升，短融、定向工具保持稳定，加权融资成本为3.44%，较上月下降了33BP。（4）7月融资类房地产信托发行规模23.9亿元，同比下降67.8%，环比增长41.7%。
　　我们重申此前观点，724政治局会议以后，伴随政策进一步落地落实，销售环境和融资环境均出现了积极变化，7月销售和融资状况应视作今年的底部位置，后续都会出现改善，地产板块具备beta的行情，部分优质公司表现会更佳。持续推荐销售、信用、土地布局均优的头部房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。