高层为房地产政策确定新基调，四大一线城市积极响应
　　近期房地产政策出现明显的积极变化。一方面，7月24日中央政治局会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，相较以往的政治局会议最大变化在于未提及“房住不炒”，并且首次出现对房地产供求关系的判断，为后续制定房地产政策定调。实际上，7月14日央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上就提到“房地产市场供求关系已经发生深刻变化”、“政策存在优化空间”，而此次政治局会议的提法更加积极。另一方面，7月28日住建部长倪虹在召开企业座谈会中进一步明确了支持房地产政策的具体方向，主要包括“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。
　　继政治局会议和住建部表态后，北京、广州、深圳和上海四大一线城市住建部门在7月29-31日期间先后表示将支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。因此，我们认为一线城市的限购、限贷、限售等需求端调控政策有望在近期迎来调整和优化。
　　7月地产销售继续下行，一线城市调控政策仍有较大优化空间
　　具体而言，北上广深执行着较为严格的限购和限售政策，限购包括外地户口购房需连续缴纳5年社保且只能购买1套住房，同时新房或二手房交易有2-5年的限售期。差别化信贷政策方面，北上广深均执行“认房又认贷”，意味着即便居民“卖一买一”进行置换且还清贷款，但由于有过贷款记录而无法享受首套房贷款首付比例和利率。例如，北京、上海的二套房普宅商贷首付比例分别为60%、50%，非普宅首付比例分别高达80%、70%。同时，因为普宅认定标准较为严苛且未及时调整，所以目前实际成交的大部分住宅会被划为非普宅，导致二套房首付比例较高，一定程度上抑制了真实的改善置换需求，同时也降低了一二手房市场的联动。30个大中城市7月商品房销售面积同比为-28%（6月为-32%），同比降幅虽有收窄，但主要是基数影响减弱，环比仍下降25%。分城市看，一线、二线和三线城市7月同比分别为-17%（前值-19%）、-34%（前值-39%）和-23%（前值-24%），环比分别为-16%、-31%和-19%。从绝对值看，二三线城市7月成交面积是18年以来同期最低水平，仅一线城市与18年基本持平。当前市场下行压力较大，亟需政策支持，特别是一线城市需求端政策仍有较大优化空间。
　　投资建议
　　近期房地产政策迎来积极变化，特别是一线城市政策有望优化调整，有利于支撑市场温和复苏，推动板块估值持续修复。建议关注拿地投资能力强、土储布局合理、融资能力强的优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产支持政策落地不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；房企信用风险暴露持续增加。